北京一户家庭为改善居住需求，看上大红门一套90年代建成的老房子。房子三居室，大小都合适，但让一家人纠结的是6平方米的小房间：年轻人想把它改造成游戏室，父母则考虑日后过来帮忙带孩子，希望这里能放下一张床。

于是对接交易的房产经纪人找来驻店设计师，给出定制书桌、搭配可拉出床铺的双人沙发的改造方案。看完方案之后，这户家庭买下了这套房。

如今，房产经纪人的工作方式正在发生变化。以前上门带看，主要介绍房屋面积、报价、朝向、周边配套，十几分钟就能讲完一套房。现在单次带看往往要三四十分钟，多出的大半时间，经纪人会跟客户聊这套房子可以怎么改造，适配什么样的家庭生活，改造大致要花多少成本。

“存量时代盘活存量，关键还是在于为居民家庭提供更好的住房服务。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，政府收储、房企自持能够补充一部分保障房与租赁房源，但体量有限。真正具备盘活潜力的，还是普通居民手里的住宅：让有置换需求的家庭能够顺利卖房、安心买房，让闲置住房愿意出租并顺利租出去。不少老房子挂牌难成交，根源在于购房者很难想象自己入住之后的生活场景。

今年7月开始，北京大红门一带的链家经纪人，筛选片区内交易热度高的小区主力户型，联合设计师输出改造方案，把平面图、效果图以及讲解要点一并用于实地带看。

有一套顶层房源存在漏水问题，经纪人邀约设计师、工人上门实地核验，确认修复可行性并核算维修成本，再交由客户综合判断是否购入，给了老房子更多解决方案。

老房子处理是目前存量房服务中不可避免的场景。国家统计局数据显示，我国建成房屋中，1990年前建成的比例超过16%，2000年前建成的房屋面积累计占比超过36%。这些房屋一般配套成熟完善，但可能装修老化、设施陈旧、空间利用不合理等，各方都希望房屋状况更好、出租或出售周期更短。

老旧房源流通痛点突出，也催生了针对性的服务创新。以贝壳南京站为例，面向有快速出售老旧住宅需求的业主，将房屋轻美化与集中推广结合起来，帮助老房子改善展示效果、扩大市场曝光。业主通过简单软装，以有限投入改善面貌。

数据显示，目前该业务服务当地超过3万名业主，售出1万多套房屋；购房者咨询量平均增长5.2倍，带看量平均增长8.4倍，90天去化率约45%，是普通卖房模式的3.3倍。

同时，议价是二手房交易中耗时耗力的环节。业主心理价位、买家接受区间，大多依靠经纪人来回沟通传话，买卖双方都很难判断对方的成交诚意。

居住服务平台在这个环节加大力度创新，北京、上海、重庆等多个城市试点创新性项目“诚意卖”，把议价流程搬到线上：业主设置可谈价位、心理底价等，仅对业主本人可见。买卖双方各自缴纳一定的保证金，买家拥有数次出价机会，一旦触及可谈价格或业主底价，才能触发后续沟通，提高沟通确定性。

此外，过户、贷款手续曾是二手房交易的一大痛点。在成都，以前完成一套二手房签约后，买卖双方需要辗转签约中心、银行、不动产登记机构。如今，居住服务平台在当地打通了网签、贷款面签、过户、抵押等业务，实现了与不动产、税务以及多家合作银行的流程衔接。

吴璟将当下住房服务划分为两大方向，分别是专业化与一站式。存量二手房房源条件各不相同，房源核验、价格评估、资金监管，房屋托管后的维修翻新、租后运营，都需要从业者具备足够专业能力。而一站式居住服务更贴合存量市场特征：一套住宅在家庭手中，往往会经历自住、出租、出售不同阶段，越来越多住户希望由同一家平台承接房屋托管、出租、售卖全流程。

“服务越连续，服务方对房屋状况和业主需求的了解就越深入，业主反复寻找服务、重新建立信任的成本也越低。”他说。

合硕机构首席分析师郭毅则认为，贝壳等居住服务平台覆盖新房二手房交易、租赁、装修等多个环节，可以把分散在城市居民手中的住房重新组织为可以交易、出租、改造、维护和持续运营的资产，对于盘活存量、加速流通有些独特价值，可以更好地服务消费需求。

已经跑通的服务环节，购房者最先感受到变化：一位在成都购置二手房的购房者说，以前办这些手续得从眉山跑到成都，还得跟单位请假。“现在方便多了，没想到拿个手机就能办好，都不用专门跑一趟了。”