10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局三部门联合印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，自发布之日起施行，至此，北上广深四个一线城市已"集齐"地方实施细则，一线城市商品房销售制度改革进入全面落地阶段。

深圳《实施意见》共明确六方面政策措施：完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、强化质量监管与市场规范。

一、预售管理：分层过渡，兼顾存量改造

以8月28日为界，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶；分两类设置过渡期，已取得工程规划证项目沿用旧规，已拿地未取证项目备案后可延至2027年底按原条件预售；“三旧”改造项目另行制定专项政策。深圳过渡分层颗粒度比京沪更精细，单独为城市更新存量项目开辟政策通道，适配深圳存量供地占比高的特征，既锁定长期改革方向，也避免短期供应过快收缩对市场运行造成扰动。

二、资金监管：监管权责分层落地，全链条闭环管控

全面推行主办银行制度，项目全量资金纳入统一账户闭环管理；采用“区住建行政监管+市公积金中心实务执行”模式，由公积金中心开立专用监管账户承担具体管控。这是深圳相较北上广最具差异化的设计。其余三城均由交易或资金管理机构统筹，深圳依托公积金系统的资金管控经验提升监管精度，从开发端到销售端形成完整闭环，从根源上封堵资金挪用风险。

三、现房销售：稳步引导，定金比例居中

8月28日后新出让土地优先现房销售，土地公告明确要求的须强制执行；现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收定金，上限为总房款3%。未搞强制现售，通过土地端引导稳步推进，符合市场转型节奏。3%的定金比例与上海持平，比北京1%更灵活，较广州5%更审慎，兼顾企业销售节奏与购房者资金安全。

四、融资支持：按揭后置，开发贷定向倾斜

新获预售项目个人房贷（含公积金）竣工备案后发放，资金受托支付至监管账户；开发贷定向支持现房及“好房子”项目，按建设进度分批拨付。按揭放款节点与全国及北上广统一，核心是防范信贷资金被挪用。差异化体现在开发贷的支持侧重上，深圳明确将信贷资源定向倾斜于现房销售及“好房子”建设项目；其他城市虽也覆盖同类支持方向，但深圳的政策指向更为聚焦，更突出以金融手段引导行业向高质量发展转型。

五、土地供应：地价款弹性分期，与预售强绑定

新出让住宅用地首付50%（30日内缴清），余款原则1年内缴清，特殊项目可延至2年；全额缴清地价款后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可。分期缴地价款是监管收紧后的配套缓冲，适度缓解房企前期资金压力。与北京直接允许2年分期且未绑定预售的规则相比，深圳将缴款与预售资格直接挂钩，约束性更强，减负同时守住风险底线。

六、质量监管：锚定好房子，全流程提效

以“好房子”为抓手建立全生命周期工程质量体系；优化项目全流程审批效能；健全市场信息公开机制，加大违规查处力度。深圳监管未止步于销售环节，向前延伸至产品品质与全流程效率。相较于广州侧重分期验收、流程优化的方向，深圳更突出“品质优先”导向，将销售制度改革与住房品质升级深度联动。

整体而言，深圳本次实施细则是全国商品房销售制度改革的本地化深化版，核心逻辑是“严风险、稳过渡、提品质”。通过精细化的过渡设计、特色化的监管架构、精准化的政策配套，既守住了交付安全底线，又充分兼顾深圳市场的本地特征，将推动深圳房地产市场向更稳健、更安全、更高质量的方向发展。

综合四城细则对比：在预售门槛方面，四城核心要求基本统一，均要求新项目申请预售须完成单体建筑主体结构封顶；在资金监管方面，四城总体原则保持一致，均实行预售资金全额、全过程监管。

现房定金上限方面，北京为不超过总房价款1%；上海与深圳一致，均为不超过总价款3%；广州为房屋总价5%。在途项目口径方面，北京划分维度较细，将项目细分为三类；上海采用“预售条件可按旧规、资金监管执行新标准”的思路；深圳以时间节点为界实行分类过渡，并单独覆盖城市更新存量项目，各地规则设置各有侧重。

在资金监管机构方面，深圳为市住房公积金管理中心，广州为市房屋交易监管中心，北京为市住房资金管理中心，上海为市、区房地产交易中心。在土地款分期方面，北京为两年内缴清且不计息；上海为"1+1"年；广州为"1+1"模式；深圳为一年内缴清、特殊项目经决策可延至两年，且不计息。在特色安排方面，北京突出带方案出让、拿地即开工；上海突出开发贷支持"好房子"；广州突出分户抵押、不动产预登记、交房即交证；深圳则突出质量监管单列、配套不达标不解除资金监管。（中指研究院深圳分院高级分析师 孙红梅）

责任编辑：李霞