中指研究院系列专题《8·28新政后土拍跟踪③｜土拍热度延续回落，9月下旬将迎密集土拍》发布。

土拍表现

根据中指研究院监测数据显示，8·28新政落地后的第三周（9.14-9.20），300城住宅用地成交规划建筑面积731万平方米，土地出让金193亿元，出让金继续回落；平均溢价率为3.7%，本周土拍市场仅杭州、郑州、天津部分优质地块表现较为活跃。

9月以来（9.1-9.20），300城住宅用地成交2052万平方米，出让金700亿元。根据中指监测，9月21日~30日间，300城住宅用地待拍规划建面约2100万平方米，起始价约1100亿元，9月下旬多个核心城市将迎来土拍活动。

溢价地块

本周郑州、杭州、天津、福州均有宅地溢价成交，但房企出价更趋理性，拿地逻辑进一步聚焦于区位确定性、总价可控性及后续产品操作空间。其中，郑州二七区铭仁里地块由本土房企正弘置业以12.18亿元竞得，溢价率32.67%。

新公告地块

本周南京、苏州、无锡等新公告宅地均未提及现房销售，地方执行细则尚待明确。

后续观察

根据中指研究院监测，9月剩余2周，核心一二线城市将迎来较密集土拍活动，待拍地块93宗，规划建面约597万平方米，起始总价约757亿元，涉及北京、上海、广州、杭州、武汉、成都、天津、郑州等多个城市。其中，部分新政后挂牌地块将迎来拍卖，包括厦门、丽水等现房销售地块。

分城市看，月末一线仍是供地核心，上海7宗、起始价约262亿元，含静安66.8亿元、虹口北外滩54.2亿元、闵行古美50.5亿元等重点地块；北京3宗约95亿元，以丰台岳各庄70亿元地块为主；广州黄埔鱼珠41亿元、海珠琶洲30.2亿元也在列。

总结

从近三周表现看，8·28新政对土地市场的影响正逐步显现，但整体仍处于政策过渡阶段。当前成交及待拍地块多为新政前公告，新政后新推地块尚未形成规模；同时，各地在现房销售、地价缴纳方式等方面的执行口径存在差异，政策实际效果仍待观察。相较政策推进节奏，房企资金端的反应更为前置。

在预售门槛提高、资金占用周期拉长的背景下，企业报价整体趋于审慎，底价及低溢价成交仍是非核心地块的主流；区位清晰、总价可控且去化确定性较强的核心城市优质宅地，则仍保持一定竞争热度，土地市场围绕“确定性”的分化特征进一步凸显。

展望后市，建议重点关注两方面：一是新政后公告地块中现房销售要求及地价缴纳条款的具体设定，这将直接影响房企的资金测算和报价水平；二是9月下旬京沪穗供地高峰中重点地块的报名结构与成交溢价，其竞拍结果将成为观察房企投资意愿的重要参考。中指研究院将持续跟踪重点城市土地市场动态及企业投资策略变化。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）

责任编辑：李霞