文/乐居财经 严明会
增量见顶、监管趋严、上游地产持续低迷，以及成本刚性上涨与物业费“限价”政策形成双重挤压……一系列宏观背景构成了2025年物业管理服务企业的压力测试场。
在这场大考中，谁能在阵痛中找准节奏，实现“强筋骨”式的内生性增长？
3月31日，鑫苑服务（01895.HK）发布的2025年业绩报告，给出了一个极具差异化的样本。
在行业普遍面临增收不增利、规模增速放缓的困境下，鑫苑服务凭借坚定的“夯实基础、提质增效”战略，不仅交出了一份“收入微增、结构优化、效率提升”的高质量答卷，更通过全栈式的AI科技布局，为传统物管行业探索出一条从“劳动密集型”向“技术密集型”跃迁的可行路径。
结构之变 主动“断舍离”
财报数据显示，截至2025年12月31日，鑫苑服务总收入首次突破9亿元大关，达到9.05亿元，同比增长4.1%。
收入增速看似“微增”，实则含金量十足。最显著的亮点在于收入结构的根本性改善。
具体来看，作为核心基石业务的物业服务收入6.37亿元，同比增长11.6%，保持了稳健的增长态势。“第二增长曲线”社区增值服务，贡献营收达2.07亿元，同比增长1.4%。其中居家生活服务收入实现7612万元，同比大幅提升15.5%。
从其官方平台公示来看，“第二增长曲线”业务板块确实在商业模式和生态打造上练了不少内功：其聚焦租售、美居、纯水、到家、零售、无人等六大核心业务，持续深化打造了“物业服务 生活服务”新生态；租售服务依托营销智能体实现获客与成交效率双升；美居服务聚焦标准化产品落地，全面推行业务线上化；零售业务完成从“广撒网”到“深耕作”的战略升级；到家服务构建起“智能驱动 无人赋能”的服务新格局；商业板块依托“投融建管退”全产业链能力，以精细化运营实现资产增值，斩获2025年度领航商业新生态标杆企业称号。
再看另一侧，鑫苑服务持续主动收缩关联方业务，报告期内咨询协销收入占比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入占比由6.5%下降至1.7%。
这种结构优化的成效，直接体现在盈利能力的提升上。
2025年，鑫苑服务净利润同比增长12.2%至9943万元，净利率同比提升0.8个百分点至11%。在行业普遍被“增收不增利”魔咒缠绕的深度调整周期内，其盈利能力实现逆势增长。
同期，鑫苑服务整体毛利率从28.2%提升至31.2%，其中物业服务毛利率从29.3%提升至30.7%，增值服务毛利率更是从32.2%大幅跃升至40%，大幅提振7.8个百分点。
毛利率的显著提升，印证了鑫苑服务的“提质”战略已从账面上的数字，转化为实实在在的经营成果。
效率之变 坪效为王
如果说收入结构的优化是“提质”的体现，那么运营效率的提升则是“增效”的关键。
在管面积的增长速度，曾是衡量物企扩张能力的最核心指标。2025年，鑫苑服务的在管面积同比增幅仅为1%，达到4048万平方米；而合约面积则同比增长11.2%，达到7177万平方米。
这种“合约增、在管平”的分化，背后是鑫苑服务主动优化项目组合的策略选择。
自2024年以来，鑫苑服务启动了项目准入机制，强化立项评估，并主动优化坪效较低的项目。这种“做减法”的勇气，换来的是坪效指标的显著改善。
数据显示，2025年鑫苑服务整体坪效从21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方项目坪效提升尤为显著，从8.48元/平方米跃升至10.88元/平方米，增幅约30%。
更具标志性意义的是市场化能力的质变。
截至2025年12月31日，鑫苑服务合约面积中第三方占比达到70%，在管面积中第三方占比达到59.3%。这意味着，这家发轫于河南的物企，已经彻底摆脱了对关联方地产项目的依赖，具备了完全独立的市场化生存能力。
2025年，鑫苑服务来自第三方收入占比从35.2%提升至41.0%，非居住项目收入占比从21%提升至25%，业态结构的多元化进一步增强了其抗周期能力。
同期，合管比（合约面积/在管面积）从1.61提升至1.77，预示着未来2-3年内仍有充足的储备项目等待转化。这种“手里有粮、心里不慌”的状态，为鑫苑服务的可持续发展提供了坚实的规模底盘。
科技之变 AI重构生产关系
在2025年的物业行业，AI已经不是新鲜词汇。但真正将AI从概念落地为生产力、并形成系统性商业闭环的并不算多。鑫苑服务，则是其中的先行者。
2025年上半年，鑫苑服务在行业内首发“客服智能体”和“管家智能体”，开启物业 AI的新征程。这不仅仅是技术层面的突破，更是对物业行业传统“人海战术”模式的根本性重塑。
在2025年10月的第四届河南省物业行业高质量发展论坛上，鑫苑服务首次对外披露了其“物业智能体进化四部曲”：从人类使用通用AI工具，到构建工作流智能体，再到自规划智能体，最终实现多智能体规模协同。这种进化路径在实际运营中已初见成效。
以400客服智能体为例，它已经接管了日报、月报、交接班报告、质量检测和智能话术辅助等任务，话术辅助不仅包含理性的物业知识指导，还能感知客户情绪，提供感性的沟通支持，每月为客服团队节省了44个工时。
管家智能体则将管家日常的收费、巡检、处理工单等工作进行智能化排布，最大限度优化管家时间和工作方式，让管家从重复的、机械的工作中解放出来，把更多时间用在陪伴业主、解决实际问题上，服务响应也更为及时。
值得注意的是，鑫苑服务不仅自身构建了智能体生产工厂平台，还通过全栈式科技服务能力，实现了对中小物企的数字化赋能，目前已累计服务超过800家同行企业，将科技能力转化为可输出的产品和服务，从一个“成本中心”转变为“利润中心”。
结语
在资本市场的语境下，企业的终极价值最终还要体现在对股东的回报上。
2025年，鑫苑服务在这方面交出了一份令人满意的答卷，其全年派发中期股息每股2.77港仙，年末派息1.91港仙，全年每股收益率超过10%。
在当前物业股普遍估值承压、多数企业选择“储粮过冬”的背景下，这种持续稳定的股东回报，彰显了管理层对未来发展的信心和公司现金流质量的底气。
行业寒风凛冽的2025年，鑫苑服务选择了一条更难但更正确的路——不盲目扩张，而是向内求索，以科技重塑效率，以聚焦强化筋骨。
从更宏观的视角看，鑫苑服务这份业绩，也折射出物业行业价值评估体系的深刻转变。过去，资本市场的估值逻辑高度依赖规模、营收增速的指标；如今，投资者则更加关注收入结构的健康度、坪效的提升能力，以及科技赋能的实际成效。
当潮水退去，真正的价值已经不在于谁曾经游得最快，而在于谁最先长出了能够抵御风浪的强健筋骨。
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