Nei primi tre trimestri di quest'anno, a Pechino sono state firmate online 137.229 proprietà residenziali di seconda mano, con un aumento su base annua del 5,1% e la scala delle transazioni è stata la più alta nello stesso periodo dal 2022; a Shanghai sono stati firmati online 191.563 immobili residenziali di seconda mano, con un incremento su base annua del 15,5%. A partire dal terzo trimestre, il volume delle transazioni mensili ha raggiunto per tre mesi consecutivi un nuovo massimo nello stesso periodo degli ultimi cinque anni.

Nel mese di ottobre il mercato immobiliare di seconda mano ha continuato ad essere attivo.Al 20 ottobre, sono state vendute rispettivamente 7.029 unità residenziali di seconda mano a Pechino e 14.174 unità abitative commerciali di seconda mano a Shanghai, con un aumento su base annua del 25,9% e del 37,9%.

Nel complesso, le transazioni nel mercato immobiliare di seconda mano di Pechino-Shanghai rimangono attive, con una domanda rigida che rappresenta ancora la maggior parte delle transazioni e una domanda in miglioramento che mostra una ripresa marginale.Tuttavia, l’andamento dei prezzi delle due località è leggermente diverso: i prezzi delle case di seconda mano di Shanghai si sono stabilizzati, mentre quelli di Pechino subiscono ancora pressioni al ribasso.Resta degno di attenzione se la successiva domanda di miglioramento possa essere continuamente rilasciata e se la ripresa delle transazioni possa ulteriormente guidare la stabilizzazione dei prezzi.

1. Le transazioni di case di seconda mano a Pechino e Shanghai rimangono attive, con andamenti dei prezzi divergenti

Le transazioni sul mercato immobiliare di seconda mano a Pechino e Shanghai hanno continuato ad aumentare. Nei primi tre trimestri sono state vendute rispettivamente 137.000 e 192.000 unità abitative di seconda mano a Pechino e Shanghai.Spinto dai continui effetti efficaci delle politiche dal lato della domanda in agosto, il mercato Pechino-Shanghai è rimasto attivo. A settembre, le transazioni di case di seconda mano a Pechino e Shanghai sono state rispettivamente di 16.000 e 21.000 unità, con un aumento del 13,7% e del 2,0% su base mensile. Shanghai è cresciuta del 17,6% su base annua, segnando sette mesi consecutivi di crescita su base annua.Pechino è diminuita leggermente dello 0,5% su base annua.

In termini di prezzo, secondo il China Real Estate Index System Hundred Cities Price Index, il prezzo delle case di seconda mano a Pechino è diminuito del 5,32% nei primi tre trimestri del 2026. Il prezzo medio di quotazione a Pechino è ancora in calo. Il calo si è ridotto nel secondo trimestre ed è aumentato nel terzo trimestre. I prezzi delle case di seconda mano di Shanghai hanno mostrato una tendenza generale al rialzo da marzo. Hanno continuato a salire su base mensile da marzo a luglio, sono diminuiti leggermente in agosto e sono aumentati nuovamente dello 0,11% a settembre.

2.La domanda rigida è ancora la causa principale delle transazioni di case di seconda mano a Pechino e Shanghai, e la domanda in miglioramento è in ripresa

Nei primi tre trimestri, la percentuale di transazioni di abitazioni di seconda mano inferiori a 2 milioni di yuan a Pechino e Shanghai ha rappresentato rispettivamente il 51,3% e il 47,1%, con un aumento di 3,1 e 5,0 punti percentuali rispetto allo scorso anno.Anche dal punto di vista del segmento territoriale si registra una tendenza alla concentrazione delle transazioni verso le piccole unità. Nei primi tre trimestri, la percentuale delle transazioni di abitazioni di seconda mano inferiori a 90 metri quadrati a Pechino e Shanghai ha rappresentato rispettivamente il 62,5% e il 66,6%.Shanghai è cresciuta di 1,7 punti percentuali rispetto allo scorso anno, mentre Pechino è rimasta sostanzialmente la stessa dell'anno scorso.

Allo stesso tempo, da maggio, la percentuale di transazioni di abitazioni di seconda mano per oltre 3 milioni di yuan e più di 90 metri quadrati a Pechino e Shanghai è aumentata rispetto ad aprile di quest'anno, riflettendo il recente miglioramento nella struttura delle transazioni e il recupero di una domanda in miglioramento.

A settembre, la percentuale di transazioni di Pechino per annunci immobiliari con un prezzo superiore a 3 milioni di yuan è aumentata dal 20,9% di aprile al 30,9%, tra cui le proporzioni di transazioni con un prezzo compreso tra 3 e 5 milioni di yuan, tra 5 e 8 milioni di yuan e 8 milioni di yuan o più sono aumentate rispettivamente di 4,6, 3,4 e 2,1. punti percentuali; anche la percentuale delle transazioni immobiliari ad alto prezzo di Shanghai è in aumento, con la percentuale di transazioni per proprietà superiori a 3 milioni che sale al 33,2%, di cui la percentuale di transazioni per proprietà tra 3 e 5 milioni è aumentata al 18,1%, e anche la percentuale di transazioni per proprietà superiori a 5 milioni è leggermente aumentata.

Allo stesso tempo, anche la percentuale di transazioni di abitazioni di seconda mano di oltre 90 metri quadrati a Pechino e Shanghai sta gradualmente aumentando. A settembre, la percentuale delle transazioni di abitazioni di seconda mano di oltre 90 metri quadrati a Pechino e Shanghai rappresentava rispettivamente il 38,4% e il 34,2%, con un aumento di 1,6 e 1,8 punti percentuali rispetto ad aprile di quest'anno.

Vale la pena notare che il 29 settembre, il Ministero delle Finanze, insieme alla Banca popolare cinese e all'Amministrazione statale di supervisione finanziaria, ha emesso l'"Avviso sull'attuazione della politica di abbuono di interessi per i prestiti per l'acquisto di case residenziali", che implementa la politica di sconto degli interessi per i prestiti di acquisto di case dei residenti per le prime case con una superficie edificabile inferiore a 120 metri quadrati e un prezzo totale di oltre 1,5 milioni.

Poiché il prezzo totale delle nuove case a Pechino e Shanghai è relativamente alto, l'offerta immobiliare che beneficia della politica favorevole di sconti sugli interessi fiscali è costituita principalmente da case di seconda mano.Secondo i dati del China Index, nei primi tre trimestri di quest’anno la percentuale delle transazioni di abitazioni di seconda mano a Pechino con una superficie inferiore a 120 metri quadrati e un prezzo totale inferiore a 1,5 milioni di yuan ha rappresentato il 35,0%, mentre a Shanghai il 30,4%.

3. Il numero delle inserzioni continua a diminuire e allo stesso tempo lo spazio di contrattazione si restringe

Dall'inizio di quest'anno, il volume delle transazioni di case di seconda mano ha continuato ad aumentare e anche il numero di annunci di case di seconda mano ha continuato a diminuire.Secondo il monitoraggio del China Index, a partire dal quarto trimestre dello scorso anno, il numero degli annunci di case di seconda mano a Pechino e Shanghai ha mostrato una tendenza fluttuante al ribasso.Alla fine di settembre 2026, lo stock di case di seconda mano a Pechino era di 118.000 unità, in calo dell'1,1% su base mensile e del 15,7% su base annua; lo stock di case usate a Shanghai è stato di 84.000 unità, in calo dell'1,2% su base mensile e del 23,8% su base annua.Mentre i listini esistenti sono diminuiti, anche quelli nuovi si sono gradualmente stabilizzati.

Il volume delle transazioni di case di seconda mano è aumentato, il numero di annunci sovrapposti è diminuito e contemporaneamente anche lo spazio di contrattazione si è ristretto. Secondo i dati dei principali intermediari monitorati dal China Index, lo spazio di contrattazione per gli alloggi di seconda mano a Pechino e Shanghai è generalmente stabile da quest’anno.A settembre, il margine di contrattazione a Pechino era del 6,99% e a Shanghai del 6,42%, entrambi significativamente inferiori ai massimi di settembre dello scorso anno.

Nel complesso, nei primi tre trimestri del 2026, l'attività del mercato immobiliare di seconda mano a Pechino e Shanghai rimarrà elevata, la domanda rigida sarà ancora il volume di base delle transazioni, il miglioramento della domanda recupererà marginalmente e la pressione dell'offerta di mercato si allenterà.

Guardando al quarto trimestre, si prevede che l'attuazione della politica di sconto degli interessi per i prestiti per l'acquisto di case residenziali fornirà un certo sostegno alla domanda di case per la prima volta idonee. Si prevede che le transazioni di abitazioni di seconda mano a Pechino e Shanghai saranno ancora attive in una certa misura.Nel complesso, l’attuale ripresa del mercato è ancora principalmente guidata dalla rigidità della domanda. La chiave per la stabilizzazione dei prezzi risiede nel continuo miglioramento della domanda, nella possibilità che l'entità delle quotazioni rimanga stabile e nell'ulteriore ripresa delle aspettative dei residenti.(Cao Jingjing, direttore generale del dipartimento di ricerca sull'indice del China Index Research Institute)

Redattore responsabile: Li Xia