商品住房销售制度改革持续在全国多地落地细化。

10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。此前的10月24日、25日，苏州、合肥也相继出台配套细则。三地政策框架均围绕加强商品住房预售管理、实施商品住房现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理等方向落地。

随着成都、苏州、合肥细则近期集中落地，据不完全统计，目前至少已有13个城市出台商品住房销售制度改革细则，包括：北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳、温州、宁波、十堰、苏州、合肥、成都。

三城集中落地细则

本次最新落地细则的苏州、合肥、成都三城，均明确以2026年8月28日为界，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶。按照政策，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

对于封顶认定标准，三城结合本地工程管理要求作出细化规定。苏州要求楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施需完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，经属地住建部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

合肥则明确，单体建筑主体结构封顶以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑，作为单体申请预售的认定依据。成都要求，封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。

与预售门槛升级配套，三地同步执行预售资金全额、全过程监管。合肥要求，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。苏州明确，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。在项目完成现房销售备案后，经批准，解除资金监管、注销预售资金监管账户。成都要求，商品住房项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案，开发企业可解除资金监管，但应保留适当资金用于房屋交付和首次登记。

对于在途项目，三地均根据项目所处阶段分类衔接，差别主要体现在过渡期限和附加条件。其中，合肥对历史遗留项目未明确过渡截止日期，政策弹性相对较大。

优先推行现房销售，定金比例有所差异

有序实施商品住房现房销售方面，苏州、合肥均明确2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。

成都政策则明确，8月28日后新发布出让公告的土地，有序推行现房销售。实行现房销售的，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；公告中未明确销售方式的，销售方式由房地产开发企业结合市场需求自主确定。

三地现房销售实行备案制，取得施工许可证后可收取一定比例定金。

在定金上限设置上，城市间主要形成三档标准。其中苏州延续上海、深圳等城市口径，现房购房定金不得超过房屋总价款的3%。同时，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋现房销售备案后解除定金监管。

成都、合肥则将现房定金上限设定为总房款的5%，与广州、武汉、天津、杭州等城市对齐。目前，仅北京明确“低比例定金”机制，要求收取不超过总房价款1%的定金。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，整体来看，各地总体思路一致，围绕新出让土地项目封顶预售、预售资金全额全过程监管、存量及在途项目分类衔接、现房销售定金监管和土地价款分期缴纳等方面作出安排，在强化交付和资金安全保障的同时，为存量项目消化及企业开发建设保留一定弹性。

核心城市地块热度不减

在业内人士看来，销售制度改革拉长房企回款周期、抬升资金占用门槛，重塑房地产企业的投资逻辑，不过市场呈现明显分化态势，核心区位优质宅地依旧获得房企争抢。

以上海为例，上海细则发布次日，当地第十批次土拍收官，杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块、闵行区古美北社区02单元(S11-0502)113-07、113-08地块分别经历109轮、177轮竞价，溢价率达到21.46%、24.44%，多家头部房企参与竞拍。广州在细则落地后，黄埔科学城地块经过71轮竞价后以26.6%溢价率成交，核心片区地块热度不减。

业内分析，虽然新规带来封顶预售、竣工备案后方可按揭放款等约束，但配套土地款分期缴纳、主办银行制度等缓冲安排，一定程度上对冲了政策冲击。

根据中指研究院监测，截至10月25日，无锡、成都、苏州待拍地块起始价规模居前三位。从单宗地块规模看，重点城市待拍地块平均起始价约3.2亿元。无锡、成都、苏州、南京四城单宗平均起始价在3.2亿元至5.7亿元之间，待拍地块以中小体量为主，单个项目对企业资金的占用相对有限，叠加土地价款分期缴纳等安排，有助于降低企业的参拍门槛，对提升地块成交确定性有一定作用。

中指研究院认为，在预售资金监管趋严、销售模式调整的背景下，企业仍在适应新规则下的盈利测算与资金安排要求。展望后市，年末供地高峰临近，重点城市待拍规模仍然充裕，土地市场走势将取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善程度以及各地细则执行的实际影响。