10月15日，杭州市住保房管局、市规划资源局、市建委、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，同步配套《关于推动我市房地产高质量发展的通知》。杭州由此成为继北京、上海、广州、武汉、天津之后，重点城市中第六个出台实施细则的城市。

杭州细则围绕项目分类、销售准入、资金管控、配套支持作出系统性安排：

一、分类管理。以2026年8月28日为界，已取工规证项目走老政策；已拿地未取工规证项目经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底。不搞一刀切，重点保交付。

二、销售准入。新出让地块预售须主体结构封顶；现房完成竣工备案、具备交付条件即可备案，首次登记仅鼓励不强制，除出让公告已明确现房销售的项目外，企业可自选预售或现房；现房定金上限5%，全额监管。

三、资金管控。购房资金全量进监管账户，按揭竣工备案后发放；新签开发贷实行主办银行制，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金统一纳入主办银行账户管理；开发贷按项目建设进度分批发放、受托支付，全部用于项目建设。

四、配套支持。土地款30日内缴不低于50%，余款两年缴清不计息；支持分期办证、分期竣备，全装修项目按毛坯、装修两阶段办理竣工备案。

从已落地六城看，框架高度统一。以8月28日新老划断，新地预售抬至主体封顶，购房资金封闭运行、按揭后移，同时以土地款分期、主办银行、分户抵押、分批竣备对冲长周期资金压力。

城市间差异主要集中在执行口径与过渡期弹性：

1）定金比例：杭州定金上限为总价5%，与广州、武汉、天津同档，明显宽于北京（1%）、上海（3%）。

2）土地款节奏：杭州与北京明确余款最长2年缴清，上海、广州、武汉、天津多为“1+1”弹性安排，原则上1年、经决策可再延1年。

3）现房备案门槛：京沪要求"房屋首次登记（大产权证）"后销售，武汉要求"首次登记并报送销售方案"，天津要求具备交付条件且完成不动产首次登记；广州要求完成竣工验收备案、水电气等配套及居住区配套公共服务设施竣工验收，首次登记同为"鼓励"；杭州仅要求"完成竣工备案、具备交付条件"，并"鼓励"企业首次登记后申请现房销售，且对首次登记销售的要求是"提供不动产登记证明"。

4）过渡期与历史遗留项目：杭州与武汉同属最宽，均对历史遗留问题项目给出延至2028年底的宽限，武汉针对存量盘活项目。

5）主办银行制与融资支持的杭州特色：杭州细则明确"开发贷、项目自有资金、现房销售资金全部纳入主办银行账户管理，并探索"按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记""支持项目分期开发""分阶段竣工备案（毛坯、装修两阶段）"三项特色安排。

杭州细则的底层逻辑，是重构风险分配机制：把原先通过预售转嫁至购房端的工期与交付不确定性，前置归集到开发端——封顶预售压缩工期错配，资金闭环压缩腾挪空间，按揭后移削弱预售杠杆，开发企业须以自身现金流能力承接建设全周期风险，金融与监管端同步形成闭环约束。

横向看，京沪偏“严口径”、武汉偏“工具密度”、广州偏“分栋灵活”，杭州的选择更接近“监管做硬、节奏做软”的折中——既承接国家底线，也适配杭州多板块、多产品形态并存的供地结构。短期，土拍参与门槛与测算逻辑将率先调整，核心板块拿地集中度可能上升，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配。

中长期，销售制度变革会持续淘汰高杠杆、弱交付能力的主体，市场份额向资金稳健、产品驱动、全周期管控能力强的企业迁移。

对杭州而言，这不仅是一次销售规则切换，更是房地产开发范式从“快周转”转向“稳交付、重运营”的分水岭。（中指研究院华东大区常务副总高院生）

责任编辑：李霞