9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况，住房和城乡建设部总工程师李晓龙先生、房地产市场监管司司长张雪涛先生、城市管理监督局局长张强先生出席发布会，并答记者问。

发布会系统阐释了住建事业面临的新形势，其中住房和房地产板块明确概括为“两个转变”——供求关系发生重大变化、房地产进入存量时代，并首次以“1234”框架整体阐述房地产发展新模式内涵，明确将全力推进三项基础性制度落地，同时就扩大住房公积金制度覆盖面、推进“好房子”建设、高质量推进城市更新等作出部署。

【中指解读】

1、房地产市场出现“两大转变”，全力推动房地产三项基础性制度落地实施

本次住建部明确房地产出现了“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。根据住建部数据，今年1-8月二手房网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，二手房占市场总量的比重已经达到52%，超过50%标志着市场进入存量时代。另外，根据中指数据，2026年1-8月，重点30城二手住宅成交占比已达68%，二手房占比更高。

从房地产发展新模式的角度来看，本次住建部首次明确“1234”内涵，总结来说，“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，“2”是完善保障和市场两个体系，“3”是项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度，“4”是推动“人房地钱”四要素联动。

针对三项制度，8.28多部门已经发布“1+2+5”政策文件，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行整体重构，本次住建部明确下一步“将全力推动房地产三项基础性制度落地实施”，项目公司制解决“谁是项目独立的实施主体”，主办银行制解决“谁来提供项目融资”，现房销售制解决“一手交钱一手交房的问题”，三者一体推进，同时强调“现房销售已经是大势所趋”，新项目要优先选择现房销售，实行预售的要完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益，整体释放了明确的改革方向。当前政策给地方因城施策留出了一定空间，具体如何执行仍有待地方实施细则明确。

对于房企来说，现房销售对房企资金实力、产品能力等均提出更高要求，也将引导企业精选优质项目、合理控制开发规模。短期来看，随着新项目陆续执行封顶预售或现房销售，项目入市节奏将有所延后，新房供应放缓，有利于改善市场供求关系，也将为存量项目释放一定去化窗口。

2、支持租房、购房、修房和养房，让住房公积金服务全生命周期住房消费

新修订的《住房公积金管理条例》将于9月20日正式施行，本次住建部强调“十五五”时期，推动住房公积金高质量发展，重点抓好四项工作，包括扩大制度覆盖面、拓宽提取使用范围、推动管理服务提质增效、筑牢资金安全防线，其中明确提出“支持租房、购房、修房和养房，让住房公积金服务全生命周期住房消费”，根据中指不完全监测，截至9月17日，今年全国各地出台公积金相关政策超440条，是政策优化频次最多的方向，主要集中于提高公积金贷款额度上限、拓宽公积金提取使用范围、优化灵活就业缴存政策和异地就业人员公积金使用政策等方向。未来预计各地公积金覆盖对象将进一步扩展，提取与贷款条件将继续放宽、灵活就业缴存等政策将不断落地，让住房公积金更好服务全生命周期住房消费。

3、提升人民群众居住水平是五大目标之一，关键是建设“好房子”
本次住建部提出“十五五”时期住建事业高质量发展的五个目标，明确实现“提升人民群众居住水平”，关键是建设“好房子”，从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链条全生命周期去推进，同时强调做好三件事情，一是把新房子建好，二是把老房子改好，三是把服务做好。整体来看，本次进一步把“好房子”建设落到操作层面，三件事情各有侧重、共同发力，“把新房子建好”重在源头提质，通过全链条提升住房品质；“把老房子改好”聚焦存量提质，明确原拆原建与改造提升两种方式，让存量住房焕发宜居价值；“把服务做好”则立足全生命周期，把居住的后续维护、物业服务等纳入“好房子”整体框架，真正提升居民居住品质，“好服务”也有利于激活居民消费新需求、挖掘市场增量空间。

4、城市更新五年任务已明确，关键是落实

针对城市更新，本次住建部再次强调“城市更新是现阶段城市工作的重要抓手”，强调《城市更新“十五五”规划》已经明确具体任务，关键是落实，并指出将从民生工程、发展工程和安全工程三个方面发力，分别对应居住品质、发展动力、安全底线，是城市高质量发展逻辑在操作层面的一次清晰落地，具体包括如新开工改造11.5万个城镇老旧小区、实施1500个老旧街区厂区改造提升，有序推进危旧房改造、城中村改造、城市地下管网建设改造等。同时，着力推动建立健全4项机制，包括城市体检与更新一体化推进机制、规划实施机制、可持续的投融资机制、更新与历史文化保护有机融合机制，并加快推动城市更新立法、完善标准体系，为推进城市更新夯实制度支撑。

8月末金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，首次为城市更新设立专属贷款品种和专项信贷制度，从项目准入、贷款用途、还款来源到资金封闭管理作出系统规范，助力各地高质量推进城市更新。未来随着城市更新的持续推进，预计规划、用地、财税、金融等配套政策将进一步协同完善，推动政策真正落地见效。

整体来看，本次发布会系统阐述了住建事业“十五五”时期的新形势与目标，房地产市场的两个转变（供求关系发生重大变化、市场进入存量时代）也意味着房地产发展已经进入新的阶段，本次住建部强调将全力推动房地产三项基础性制度落地实施，“全力推动”释放出较为强烈的改革确定性信号，预计四季度各地将逐步落地政策细则，把中央部署转化为可操作的执行标准，各市场主体均需要主动适应行业新常态。（中指研究院）