基本信息

地块：通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块；竞得方：北京海港房地产开发有限公司；成交价：9.962亿元；溢价率：0%；住宅成交楼面价：1.73万元/㎡

地块详情

用地性质：R2 二类城镇住宅用地；用地规模：54,995.92㎡；地上建筑规模：57,745.72㎡；限高：18米；容积率：1.05。

配建开闭站等市政设施并无偿移交；另含物业用房、社区综合服务用房、便民商业

周边配套

地块所在的温榆河东岸，城市界面主要靠格拉斯小镇多年沉淀的墅区配套支撑：社区商业中心已运营，德闳学校（十二年一贯制）在社区内，北侧老河湾与东郊森林公园构成生态底色。

短板在于交通，板块内无运营轨道站点，出行依赖京平高速、机场第二高速与六环，属于典型的自驾型改善板块。与配套成熟的副中心核心区相比，本地块所处位置的商业、教育密度仍依赖格拉斯小镇既有底盘，规划增量兑现尚需时间。

整体评述

本宗地块是8.28新政之后、继9月3日顺义温榆河地块以来的北京第二场涉宅用地竞价。据公开土地出让记录，通州区近三年来首次推出容积率仅1.05的低密地块。

此前宋庄板块出让的多个项目容积率均维持在1.8左右——包括北投和璟、北京城建·国誉颂、建投国贸·瑨上等。

1.05的容积率叠加18米建筑限高，决定了产品只能走低层低密路线，即叠拼、合院或低层大平层，也与周边1.8容积率的洋房、小高层形成了差异化定位。

仅一路之隔的格拉斯小镇是本宗地块的主要参考锚点：目前二手房挂牌参考价约4.5万-5.5万元/㎡，六期现房叠拼、合院在售价约5万-6.8万元/㎡，主力面积246㎡起，总价门槛普遍在1300万元以上。

经过20年沉淀，格拉斯已形成稳定的业主基数，叠加温榆河沿线的改善客群，构成了天然客群池。但是，客群基础并不必然转化为去化表现，以北京润园与懋源云纪为例：润园集中供应271-328㎡大平层，面积段紧凑、客群承接面广，主力总价控制在1700万-2400万元，整体去化率接近九成；云纪同为低密项目，虽以平墅为主力，但面积段跨度更大，双拼产品总价升至3000万元以上，客群基数明显收窄，整体去化率偏低。

可见，决定低密墅区流速的核心变量，并非低密属性本身，而是面积段配比与总价区间能否与目标客群的支付能力相匹配。

另外，828新政对本地块的影响相对有限。类比顺义温榆河地块，低密项目层数少、工期可控，且可毛坯交付，竣备周期通常短于高层住宅。

此外，本地块体量较小，即便拉长开发周期，资金沉淀量也较相对低。不过，由于地方层面的实施细则尚未落地，当前市场整体情绪仍以观望和审慎为主。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞