8月11日，北京两宗涉宅用地完成出让，分别位于房山区良乡大学城主园区（FS00-0120-0029、0028地块）和顺义区马头庄村（SY00-1801-0503地块）。两宗地合计土地规模约7.47万㎡，规划地上建筑面积约10.32万㎡，总起始价16.63亿元。从区位和产品定位来看，两宗地块分处房山良乡大学城与顺义后沙峪两个板块，属性差异较为明显。

最终，电建地产与北京银盛泛美分别将两宗地块收入囊中，合计土地出让金16.63亿元。

【地块一】

地块：北京市房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0029、0028地块；竞得方：电建地产；成交价：9.56亿元；溢价率：0%；成交楼面价：1.33万元/㎡

地块详情

用地性质：R2二类城镇住宅用地、B1商业用地；用地规模：48335.56㎡（住宅部分 33092.33㎡，商业部分 15243.23㎡）；地上建筑规模：71500.19㎡（住宅约 56256.96㎡，商业约 15243.23㎡）；限高：45米；容积率：住宅1.7、商业1.0。

商业地块落实轨道微中心一体化要求，预留与地铁良乡大学城站空中连廊衔接条件、地下停车须预留北侧绿带复合地下停车空间衔接条件；住宅地块新建分布式能源站1处、中低压调压箱1处、开闭站1座。

周边配套

距地铁房山线良乡大学城站不到200米，可经房山线换乘9号线、10号线等通达市区。商业方面，首开龙湖熙悦天街、北京时代广场、首创奥特莱斯均在板块内；生态资源包括良乡大学城公园、小清河公园、房山新城滨水森林公园；教育资源涵盖北京理工大学、北京中医药大学、北京工商大学等高校及北京理工大学附属学校、昊天外国语学校等中小学。

综合评述

该宗地块是今年以来，房山区首次推出并成交的涉宅用地。住宅绑定商业业态，剔除商业部分后，楼面价约1.7万/㎡（低于房山国贤府楼面价约5000元/㎡），结合限高和容积率，可做小高层改善产品。

从板块竞争格局来看，机会在于补位——同区域内的中建房山国贤府（售价约4.2万/㎡）已清盘，纯改善产品出现阶段性断档，本地块入市正好承接这部分需求，且在地铁距离上较京华国贤府、京西润府等竞品更具优势。中建项目的销售表现也证明，这一方向确有市场空间。

不过仍需保持审慎。板块新房均价多在3.2-3.6万/㎡区间，4.5万/㎡以上的改善客群容量有限，加上本地块附带约1.5万㎡商业配套，需同步落实轨道微中心一体化建设，开发复杂度不低。此外，房山区整体库存偏高，出清周期约28个月，去化压力不可忽视。

与上述地块同日出让的顺义区马头庄村SY00-1801-0503地块，在地段属性与产品定位上形成差异。

【地块二】

地块：北京市顺义区马头庄村剩余地块综合改造土地一级开发项目二期SY00-1801-0503地块；竞得方：北京银盛泛美；成交价：7.07亿元；溢价率：0%；成交楼面价：2.23万元/㎡

地块详情

用地性质：R2二类居住用地；用地规模：26405.04㎡；地上建筑规模：31686.04㎡；限高：30米；容积率：1.2。无配建要求。

周边配套

地块位于顺义后沙峪板块，五环至六环之间，邻近机场北线高速及京承高速，自驾出行便利，但不邻轨道交通。周边中粮·祥云小镇、罗马湖商业街可满足日常消费；生态资源包括北京温榆河公园·故城记忆、罗马湖公园；教育配套涵盖后沙峪中心小学、北京师范大学实验小学顺义分校及君诚双语学校、海嘉学校等国际学校；医疗资源为北京友谊医院顺义院区（三甲）。

综合评述

地块体量较小，形状方正，结合1.2的容积率和限高30米指标，可规划洋房或叠拼产品，定位中高端改善。

北侧一路之隔的懋源云纪（楼面价2.67万元/㎡、网签均价6.04万元/㎡）楼面价高出地块约4400元/㎡，同板块同产品形态下成本端更有利；中粮祥云国际生活区3.90万元/㎡，均高于地块保本售价，价格底部明确。

板块内同业态竞品的去化表现分化明显。北侧一路之隔的懋源云纪是本地块最直接的竞品，虽包含洋房业态，但整体定位偏高端改善，目前去化率仅约26%。相比之下，4.5公里外的北京润园去化率达到约88%。两者差异除了地理位置和周边配套略有不同外，更关键的因素在于产品结构：懋源的主力大面积段产品占比超过六成，准入门槛偏高；而润园则以大平层作为主打，有效降低了总价门槛。

基于此，对于0503地块而言，可将主力面积段收敛至市场主流改善区间，以控制总价门槛，匹配区域客群的实际支付能力。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞