中指研究院最新发布《区域楼市观察 | 京津冀&山东&东北》。

北京：一二手房分化发展，“以价换量”趋势或延续。

低总价二手房去化提速。2026年1月，北京二手房成交约1.5万套，创2022年以来同期新高。市场以低总价房源成交为主，300万元以下房源成交占比居高位。

二手房客群结构以三类需求为主导：一是教育需求客群，为确保子女入学资格，家长需在入学当年4月前完成置业，区位和教育配套是其首要考量因素；二是中老年改善客群，多采用“卖一买一”模式，追求低楼层、优户型等更佳居住体验；三是年轻刚需客群，包括新婚人群、外地迁入客群等，整体偏好向中小户型、交通便利的房源。

新房市场聚焦改善客群。2026年1月北京新房成交约2500套。受宅地供应、新房上市节奏限制，同时叠加产品升级带来的价格提升，新房客群进一步向高端、改善型聚焦。

政策调整对市场有一定带动作用。近两年北京持续调整房地产政策，优化社保/个税缴纳年限、调整限购套数、下调首付比例与房贷利率，不断降低置业门槛。2025年末北京再次调整限购政策，符合条件的购房者在五环外购房不限套数。调研显示，社保/个税年限等限制条件的松绑，使得一定体量的非京籍常住人口具有购房资格，若该类政策进一步放宽，有利于释放积压刚需与改善需求。

当前北京购房者置业行为愈发理性，决策核心从过往的市场预期，转向自身实际支付能力与长期还款安全性，总价控制成为重要考量因素。部分购房者为降低月供压力、规避负债风险，选择主动提高首付占比；资金充裕的客群，因预期未来银行贷款利率进一步下调，而选择降低首付占比，以期享受利率下行带来的成本节省。

整体而言，在房价回调与利好政策频出支撑下，北京潜在的刚需与改善型需求有望逐步释放，2026年楼市成交量预计保持平稳。叠加每年节后教育置业需求的集中释放，北京房地产市场“小阳春”行情仍有一定预期。

廊坊：“价格承压、区域分化”特征明显，市场信心仍待修复。

保定：客群趋于理性，市场持续筑底。

沧州：刚需客群托底市场，返乡客群购房动力有限。

淄博：市场深度调整下的分化格局与结构性机会。

菏泽单县：新房市场改善化趋势明显，但量价运行仍承压。

沈阳：新房稳价运行，二手房延续分化，“好房子”驱动产品力竞争升级。

春节期间新房项目优惠力度多延续节前水平。多数项目在春节期间保持正常营业，但受节日出行、走亲访友与返乡团聚影响，购房置业节奏阶段性放缓，售楼处到访量偏少，成交规模相对有限。从营销策略来看，新房项目整体延续节前既有优惠政策，实际成交价格与节前基本持平。

值得关注的是，在整体市场活跃度不高的背景下，具备核心竞争力的优质项目仍有亮眼表现。2月7日，沈阳2026年首个纯新盘——中海·瑞文熙和项目正式首开，凭借区位禀赋、教育资源、品牌力、产品力等方面的突出优势，首开销售额达3.8亿，为新一年沈阳楼市奠定良好开局。

二手房市场挂牌量增加，结构分化现象延续。当前市场挂牌量仍处于较高水平，部分区域同质化房源较多，成交周期相对拉长。同时，通过调研发现，具备明确资源属性的房源在当前市场环境下表现出较强价格韧性，其中，距离地铁站较近的小区在市场中认可度更高，配套教育资源优质的房源价格相对稳定，保值能力突出。

“好房子”核心理念全面落地，第四代住宅规模化落地。2025年沈阳约十个第四代住宅项目先后入市，已成为市场供应中的重要组成部分。具体来看，第四代住宅在产品标准上有所提升，包括高得房率、高标准精装修配置以及强调社群服务等附加内容。从市场反馈来看，相关项目入市初期即获得较高市场关注度，多数项目开盘销售情况较好，后续整体去化节奏保持在较快水平。第四代住宅的规模化入市，使得沈阳新房市场在产品层面进入以“好房子”为标准、产品力决定去化速度的新发展阶段。

从价格预期来看，受访者整体偏谨慎。对于有购房需求的家庭而言，加杠杆购买高总价房产的意愿较低，决策过程相对理性。同时，与新房相比，部分购房者倾向于选择性价比相对更高的二手房。展望节后市场，随着居民置业及工作回归正轨，预计沈阳新房市场活跃度将逐步恢复，二手房市场有望继续保持一定热度。

长春：市场企稳分化凸显，刚需托底，市场期待品质住宅。

2025年，长春房地产市场整体步入企稳阶段，价格波动幅度趋于缓和，2025年新建商品住宅平均成交价格为8835元/㎡，较2024年略有回升；但市场成交总量下降，同时不同板块与产品线的市场表现分化日益清晰。当前市场格局主要呈现以下特征：

市场回归理性，价格进入窄幅波动区间。经过前期阶段性调整，长春楼市价格回调态势趋于缓和，多数区域房价呈现企稳态势。市场买卖双方心态渐趋平和，报价与成交价之间的价差持续收窄，交易节奏稳步放缓，区域市场正逐步回归理性运行区间。

核心地段价值稳固，教育资源是重要定力。当前长春楼市板块分化格局显著。其中，配套成熟，尤其是享有优质教育资源的传统核心区域，如朝阳、南关的部分板块，其房产价值显现出较强的韧性。特别是带有明确教育资源属性的房源，市场询价活跃度与交易热度始终保持相对高位，成为支撑区域市场信心的关键力量。相比之下，部分新兴发展区域由于供应存量大、配套落地不及预期等因素，价格仍处于调整阶段。

刚性需求构成市场基本盘，婚房与教育置业是主流。从实际成交结构看，当前支撑长春楼市交易的主力仍是刚性需求。其中，两大类需求表现最为突出：一是适婚青年的首套婚房需求，他们多关注总价可控、功能实用的中小户型；二是为子女教育考虑的家庭，其购房决策周期短，对学区资格和房源产权清晰度要求高。这两类需求共同指向总价适中、周边有教育资源配套的“小三居”产品，使其成为当前市场去化速度较快的主力户型。

城市高首位度持续吸引外市人口，为楼市提供潜在支撑，但当前释放节奏存压。长春作为省会城市，其区位优势、交通优势与发展优势持续吸引省内各地人口前来工作安居，由此衍生出的“新长春人”安家需求以及部分返乡置业意愿，构成了潜在的购房群体。不过，这部分人群置业决策更趋理性，在当下的市场环境下观望情绪较浓，其转化落地更多依赖于个人职业规划落地以及对市场前景的稳定预期。

“好房子”引领关注热点，改善需求释放待供给支撑。长春楼市改善需求对居住品质的追求日益明确，主打创新设计、绿色科技与人性化细节的“第四代住宅”或高品质改善项目，概念热度持续攀升，吸引了大量改善型客户的密切关注。这标志着长春楼市正从“有无”的基础需求阶段向“优劣”的品质需求阶段过渡。但从市场供给端来看，此类标杆产品目前实际上市数量有限，加之客户对产品价值缺乏系统性认知，且改善客群决策更为审慎，导致这部分需求多处于持续关注、比较和等待合适产品的状态，尚未形成集中入市的购买潮。

综合而言，长春楼市已进入整体趋稳、内部分化的新常态。其中以婚育为核心的即时刚需，与省内人口流入带来的潜在安家需求，共同构筑了市场稳定运行的基础。与此同时，核心地段优质资产凭借资源稀缺性形成市场价值共识，而代表居住升级趋势的品质住宅则指明了市场的发展方向。展望后续市场，长春市场活力的进一步释放，一方面依赖于经济基本面的持续向好，另一方面需依托更多能够兑现承诺的高品质项目入市，以唤醒并承接正逐步积聚的改善型居住需求，推动市场实现量价协同向好的良性发展。

责任编辑：李霞