Trong ba quý đầu năm nay, 137.229 tài sản dân cư cũ đã được ký kết trực tuyến tại Bắc Kinh, tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái và quy mô giao dịch là cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2022; tại Thượng Hải, 191.563 bất động sản nhà ở cũ đã được ký kết trực tuyến, tăng 15,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Kể từ quý 3, khối lượng giao dịch hàng tháng đã đạt mức cao mới so với cùng kỳ trong 5 năm qua trong 3 tháng liên tiếp.

Tháng 10, thị trường nhà ở cũ tiếp tục sôi động.Tính đến ngày 20 tháng 10, 7.029 căn hộ dân cư cũ ở Bắc Kinh và 14.174 căn nhà ở thương mại cũ ở Thượng Hải đã được bán lần lượt, tăng so với cùng kỳ năm ngoái là 25,9% và 37,9%.

Nhìn chung, các giao dịch trên thị trường nhà ở cũ Bắc Kinh-Thượng Hải vẫn diễn ra sôi nổi, với nhu cầu cứng nhắc vẫn chiếm phần lớn các giao dịch và nhu cầu cải thiện cho thấy sự phục hồi nhẹ.Tuy nhiên, diễn biến giá của hai nơi có phần khác nhau: giá niêm yết nhà ở cũ ở Thượng Hải đã ổn định, trong khi giá niêm yết ở Bắc Kinh vẫn chịu áp lực giảm giá.Liệu nhu cầu cải thiện tiếp theo có thể được giải phóng liên tục hay không và liệu sự phục hồi trong giao dịch có thể thúc đẩy ổn định giá hơn nữa hay không, vẫn đáng được quan tâm.

1. Giao dịch nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải vẫn diễn ra sôi động với xu hướng giá cả khác nhau

Giao dịch trên thị trường nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải tiếp tục gia tăng. Trong ba quý đầu năm, 137.000 và 192.000 căn nhà cũ đã được bán ở Bắc Kinh và Thượng Hải.Được thúc đẩy bởi tác động hiệu quả liên tục của các chính sách về phía cầu trong tháng 8, thị trường Bắc Kinh-Thượng Hải vẫn sôi động. Trong tháng 9, giao dịch nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt là 16.000 và 21.000 căn, tăng 13,7% và 2,0% so với tháng trước. Thượng Hải tăng 17,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu bảy tháng tăng trưởng liên tiếp so với cùng kỳ năm trước.Bắc Kinh giảm nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm trước.

Về mặt giá cả, theo Chỉ số giá hàng trăm thành phố của Hệ thống chỉ số bất động sản Trung Quốc, giá nhà ở cũ ở Bắc Kinh đã giảm 5,32% trong ba quý đầu năm 2026. Giá niêm yết trung bình ở Bắc Kinh vẫn đang giảm. Sự suy giảm thu hẹp trong quý thứ hai và mở rộng trong quý thứ ba. Giá niêm yết nhà ở cũ ở Thượng Hải đã cho thấy xu hướng tăng tổng thể kể từ tháng 3. Chúng tiếp tục tăng so với tháng trước từ tháng 3 đến tháng 7, giảm nhẹ trong tháng 8 và tăng trở lại 0,11% trong tháng 9.

2.Nhu cầu cứng nhắc vẫn là động lực chính trong các giao dịch nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải, đồng thời nhu cầu cải thiện đã phục hồi

Trong ba quý đầu năm, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ có giá dưới 2 triệu nhân dân tệ ở Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt chiếm 51,3% và 47,1%, tăng 3,1 và 5,0 điểm phần trăm so với năm ngoái.Xét từ góc độ phân khúc khu vực, cũng đang có xu hướng tập trung giao dịch về phía các căn hộ nhỏ. Trong ba quý đầu năm, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ có diện tích dưới 90 mét vuông ở Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt chiếm 62,5% và 66,6%.Thượng Hải tăng 1,7 điểm phần trăm so với năm ngoái và Bắc Kinh về cơ bản giống như năm ngoái.

Đồng thời, kể từ tháng 5, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ trị giá hơn 3 triệu nhân dân tệ và hơn 90 mét vuông ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã tăng so với tháng 4 năm nay, phản ánh sự cải thiện gần đây trong cơ cấu giao dịch và sự phục hồi của một số nhu cầu đang cải thiện.

Trong tháng 9, tỷ lệ giao dịch đối với danh sách nhà ở có giá hơn 3 triệu nhân dân tệ ở Bắc Kinh đã tăng từ 20,9% trong tháng 4 lên 30,9%, trong đó tỷ lệ giao dịch có giá từ 3 đến 5 triệu nhân dân tệ, 5 đến 8 triệu nhân dân tệ và 8 triệu nhân dân tệ trở lên tăng lần lượt là 4,6, 3,4 và 2,1. điểm phần trăm; Tỷ lệ giao dịch nhà ở giá cao của Thượng Hải cũng ngày càng tăng, với tỷ lệ giao dịch đối với bất động sản trên 3 triệu tăng lên 33,2%, trong đó tỷ lệ giao dịch đối với bất động sản từ 3 đến 5 triệu đã tăng lên 18,1% và tỷ lệ giao dịch đối với bất động sản trên 5 triệu cũng tăng nhẹ.

Đồng thời, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ có diện tích trên 90 mét vuông ở Bắc Kinh và Thượng Hải cũng đang dần tăng lên. Trong tháng 9, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ có diện tích hơn 90 mét vuông ở Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt chiếm 38,4% và 34,2%, tăng 1,6 và 1,8 điểm phần trăm so với tháng 4 năm nay.

Điều đáng chú ý là vào ngày 29 tháng 9, Bộ Tài chính cùng với Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Cơ quan Giám sát Tài chính Nhà nước đã ban hành “Thông báo về việc thực hiện chính sách hỗ trợ lãi suất cho các khoản vay mua nhà ở”, trong đó thực hiện chính sách chiết khấu lãi suất đối với khoản vay mua nhà của người dân đối với những ngôi nhà đầu tiên có diện tích xây dựng dưới 120 mét vuông và tổng giá trị hơn 1,5 triệu đồng.

Do tổng giá nhà mới ở Bắc Kinh và Thượng Hải tương đối cao nên nguồn cung nhà ở được hưởng lợi từ chính sách chiết khấu lãi suất tài chính thuận lợi chủ yếu là một số nhà cũ.Theo dữ liệu của China Index, trong ba quý đầu năm nay, tỷ lệ giao dịch nhà ở cũ ở Bắc Kinh có diện tích dưới 120 mét vuông và tổng giá dưới 1,5 triệu nhân dân tệ chiếm 35,0%, còn ở Thượng Hải là 30,4%.

3. Số lượng danh sách tiếp tục giảm và không gian thương lượng đồng thời thu hẹp

Kể từ đầu năm nay, lượng giao dịch bán nhà cũ không ngừng tăng lên và số lượng rao bán nhà cũ cũng tiếp tục giảm.Theo giám sát của China Index, kể từ quý 4 năm ngoái, quy mô danh sách nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã có xu hướng dao động giảm.Vào cuối tháng 9 năm 2026, nguồn cung nhà cũ ở Bắc Kinh là 118.000 căn, giảm 1,1% so với tháng trước và giảm 15,7% so với cùng kỳ năm trước; Nguồn cung nhà cũ ở Thượng Hải là 84.000 căn, giảm 1,2% so với tháng trước và giảm 23,8% so với cùng kỳ năm ngoái.Trong khi danh sách hiện có giảm, danh sách mới cũng dần dần ổn định.

Khối lượng giao dịch nhà cũ đã tăng trở lại, số lượng danh sách đăng ký chồng chất đã giảm và không gian thương lượng cũng đồng thời bị thu hẹp. Theo dữ liệu từ các tổ chức trung gian hàng đầu được China Index giám sát, không gian thương lượng đối với nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải nhìn chung ổn định kể từ năm nay.Vào tháng 9, không gian thương lượng ở Bắc Kinh là 6,99% và ở Thượng Hải là 6,42%, cả hai đều thấp hơn đáng kể so với mức cao nhất vào tháng 9 năm ngoái.

Tổng hợp lại, trong ba quý đầu năm 2026, hoạt động của thị trường nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải sẽ vẫn ở mức cao, nhu cầu cứng nhắc vẫn sẽ là khối lượng giao dịch cơ bản, nhu cầu cải thiện sẽ phục hồi nhẹ và áp lực cung thị trường sẽ giảm bớt.

Hướng tới quý 4, việc triển khai chính sách chiết khấu lãi suất cho vay mua nhà ở được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhất định cho nhu cầu mua nhà lần đầu đủ điều kiện. Dự kiến, các giao dịch nhà ở cũ ở Bắc Kinh và Thượng Hải vẫn sẽ diễn ra ở một mức độ nhất định.Nhìn chung, sự phục hồi của thị trường hiện tại vẫn chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu cứng nhắc. Chìa khóa để ổn định giá nằm ở việc tiếp tục công bố nhu cầu cải thiện hay không, liệu quy mô niêm yết có thể duy trì ổn định hay không và sự phục hồi hơn nữa kỳ vọng của người dân.(Cao Jingjing, Tổng Giám đốc Phòng Nghiên cứu Chỉ số của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc)

Người phụ trách biên tập: Lý Hạ