За первые три квартала этого года в Пекине онлайн было подписано 137 229 объектов подержанного жилья, что на 5,1% больше, чем в прошлом году, а масштаб транзакций был самым высоким за тот же период с 2022 года; В Шанхае онлайн было подписано 191 563 объекта вторичного жилья, что на 15,5% больше, чем в прошлом году. Начиная с третьего квартала, ежемесячный объем транзакций достиг нового максимума за тот же период за последние пять лет в течение трех месяцев подряд.
В октябре рынок вторичного жилья продолжал оставаться активным.По состоянию на 20 октября было продано 7 029 единиц вторичного жилья в Пекине и 14 174 единиц вторичного коммерческого жилья в Шанхае соответственно, что на 25,9% и 37,9% больше, чем в прошлом году.
В целом, сделки на рынке вторичного жилья Пекин-Шанхай остаются активными, при этом на долю жесткого спроса по-прежнему приходится большая часть сделок, а улучшающийся спрос демонстрирует незначительное восстановление.Тем не менее, ценовая динамика в этих двух местах несколько различается: цены на вторичное жилье в Шанхае стабилизировались, в то время как цены на листинг в Пекине все еще испытывают понижательное давление.По-прежнему заслуживает внимания вопрос о том, может ли последующее улучшение спроса постоянно обеспечиваться и может ли восстановление объемов сделок способствовать дальнейшей стабилизации цен.
1. Сделки с подержанным жильем в Пекине и Шанхае остаются активными, а ценовые тенденции разнятся.
Количество сделок на рынке вторичного жилья в Пекине и Шанхае продолжает расти.За первые три квартала в Пекине и Шанхае было продано 137 000 и 192 000 единиц вторичного жилья. Благодаря продолжающемуся эффективному воздействию политики в отношении спроса в августе рынок Пекин-Шанхай оставался активным. В сентябре объем сделок с подержанным жильем в Пекине и Шанхае составил 16 000 и 21 000 единиц соответственно, увеличившись на 13,7% и 2,0% в месячном исчислении.Шанхай увеличился на 17,6% в годовом исчислении, отметив семь месяцев подряд роста в годовом исчислении. В Пекине незначительно снизились на 0,5% в годовом исчислении.
Что касается цен, согласно индексу цен сотен городов Китайской системы индекса недвижимости, цена на вторичное жилье в Пекине упала на 5,32% за первые три квартала 2026 года. Средняя цена размещения в Пекине все еще снижается. Спад сузился во втором квартале и увеличился в третьем квартале. Цены на вторичное жилье в Шанхае с марта демонстрируют общую тенденцию к росту. Они продолжали расти в месячном исчислении с марта по июль, немного снизились в августе и снова выросли на 0,11% в сентябре.
2. Негибкий спрос по-прежнему является основной движущей силой сделок по вторичному жилью в Пекине и Шанхае, а спрос на жилье восстановился
За первые три квартала доля сделок с подержанным жильем на сумму менее 2 миллионов юаней в Пекине и Шанхае составила 51,3% и 47,1% соответственно, что на 3,1 и 5,0 процентных пункта больше, чем в прошлом году.С точки зрения территориального сегмента также наблюдается тенденция концентрации транзакций на небольших предприятиях. За первые три квартала доля сделок с подержанным жильем площадью менее 90 квадратных метров в Пекине и Шанхае составила 62,5% и 66,6% соответственно.Шанхай увеличился на 1,7 процентных пункта по сравнению с прошлым годом, а Пекин остался практически таким же, как и в прошлом году.
В то же время с мая доля сделок с подержанным жильем на сумму более 3 миллионов юаней и более 90 квадратных метров в Пекине и Шанхае увеличилась по сравнению с апрелем этого года, что отражает недавнее улучшение структуры транзакций и восстановление некоторого улучшения спроса.
В сентябре в Пекине доля сделок с объектами жилья стоимостью более 3 млн юаней увеличилась с 20,9% в апреле до 30,9%, среди которых доли сделок стоимостью от 3 до 5 млн юаней, от 5 до 8 млн юаней и 8 млн юаней и выше увеличились на 4,6, 3,4 и 2,1 соответственно. процентные пункты; доля сделок с дорогим жильем в Шанхае также растет: доля сделок с недвижимостью стоимостью более 3 миллионов выросла до 33,2%, из которых доля сделок с недвижимостью стоимостью от 3 до 5 миллионов увеличилась до 18,1%, а доля сделок с недвижимостью стоимостью более 5 миллионов также немного увеличилась.
В то же время доля сделок с подержанным жильем площадью более 90 квадратных метров в Пекине и Шанхае также постепенно увеличивается. В сентябре доля сделок с подержанным жильем площадью более 90 квадратных метров в Пекине и Шанхае составила 38,4% и 34,2% соответственно, что на 1,6 и 1,8 процентных пункта больше, чем в апреле этого года.
Следует отметить, что 29 сентября Министерство финансов совместно с Народным банком Китая и Государственной администрацией финансового надзора выпустило «Уведомление о реализации политики субсидирования процентов по кредитам на покупку жилья», которое реализует политику скидок по процентам для кредитов на покупку жилья резидентами для первых домов площадью менее 120 квадратных метров и общей стоимостью более 1,5 миллиона долларов.
Поскольку общая стоимость новых домов в Пекине и Шанхае относительно высока, предложение жилья, которое получает выгоду от политики льготных налоговых ставок, в основном состоит из подержанных домов.По данным China Index, за первые три квартала текущего года доля сделок с вторичным жильем в Пекине площадью менее 120 квадратных метров и общей стоимостью менее 1,5 млн юаней составила 35,0%, а в Шанхае - 30,4%.
3. Количество объявлений продолжает падать, а пространство для переговоров одновременно сужается
С начала этого года объем сделок с подержанными домами продолжает расти, а количество предложений подержанных домов также продолжает снижаться.По данным мониторинга China Index, с четвертого квартала прошлого года объем предложений подержанного жилья в Пекине и Шанхае демонстрирует колеблющуюся тенденцию к снижению.По состоянию на конец сентября 2026 года запас подержанных домов в Пекине составил 118 000 единиц, что на 1,1% меньше по сравнению с предыдущим месяцем и на 15,7% в годовом исчислении; Запас подержанных домов в Шанхае составил 84 000 единиц, что на 1,2% меньше в месячном исчислении и на 23,8% в годовом исчислении.В то время как число существующих списков сократилось, количество новых списков также постепенно стабилизировалось.
Объем сделок с подержанными домами увеличился, количество наложенных друг на друга предложений сократилось, одновременно с этим сузилось пространство для переговоров.По данным ведущих посредников, отслеживаемых China Index, торговая площадка по вторичному жилью в Пекине и Шанхае с этого года в целом стабильна. В сентябре переговорное пространство в Пекине составляло 6,99%, а в Шанхае - 6,42%, что было значительно ниже максимумов сентября прошлого года.
В целом, в первые три квартала 2026 года активность рынка вторичного жилья в Пекине и Шанхае останется высокой, основной объем сделок по-прежнему будет иметь жесткий спрос, улучшающийся спрос незначительно восстановится, а давление предложения на рынке ослабнет.
Ожидается, что в четвертом квартале реализация политики скидок на проценты по кредитам на покупку жилого жилья обеспечит определенную поддержку спросу на отвечающее критериям жилье, вводящееся в эксплуатацию впервые. Ожидается, что сделки по вторичному жилью в Пекине и Шанхае по-прежнему будут в определенной степени активны.В целом, нынешнее восстановление рынка по-прежнему в основном обусловлено жестким спросом. Ключ к стабилизации цен лежит в продолжении роста спроса, в том, сможет ли масштаб предложений оставаться стабильным, а также в дальнейшем восстановлении ожиданий жителей.(Цао Цзинцзин, генеральный менеджер отдела индексных исследований Китайского института индексных исследований)
Ответственный редактор: Ли Ся