今年の最初の 3 四半期に、北京では 137,229 件の中古住宅物件がオンラインで契約され、前年比 5.1% 増加し、取引規模は 2022 年以来の同期間で最高となりました。上海では、191,563 件の中古住宅物件がオンラインで契約され、前年比 15.5% 増加しました。第３四半期以降、月間取引高は３カ月連続で過去５年間の同時期の最高値を更新した。

10 月も中古住宅市場は引き続き活発でした。 10月20日現在、北京の中古住宅7,029戸、上海の中古商業住宅1万4,174戸が販売され、それぞれ前年同期比25.9％増、37.9％増となった。

全体として、北京と上海の中古住宅市場の取引は依然として活発であり、依然として硬直的な需要が取引の大部分を占めており、需要の改善はわずかな回復を示しています。しかし、この 2 つの場所の価格パフォーマンスは多少異なります。上海の中古住宅の掲載価格は安定していますが、北京の中古住宅の掲載価格には依然として下落圧力がかかっています。その後の改善需要が継続的に放出されるかどうか、また取引の回復が価格の安定をさらに促進できるかどうかは、依然として注目に値する。

1.北京と上海の中古住宅取引は引き続き活発だが、価格動向は異なる

北京と上海の中古住宅市場の取引は引き続き増加した。最初の３四半期には、北京と上海で１３万７０００戸と１９万２０００戸の中古住宅が販売された。8月も需要側政策の継続的な効果により、北京・上海市場は引き続き活発な動きを見せた。 9月の北京と上海の中古住宅取引はそれぞれ1万6,000戸と2万1,000戸で、前月比13.7％増、2.0％増となった。上海は同17.6％増となり、7か月連続で前年同月を上回った。北京は同0.5％減と微減した。

価格の点では、中国不動産指数システム百都市価格指数によると、北京の中古住宅価格は 2026 年の最初の 3 四半期に 5.32% 下落しました。北京の平均上場価格は依然として下落しています。第 2 四半期には減少幅が縮小し、第 3 四半期には減少幅が拡大しました。上海の中古住宅掲載価格は3月以降、全体的に上昇傾向を示している。 3月から7月にかけて前月比上昇が続いたが、8月には若干下落し、9月には再び0.11％上昇した。

2.北京と上海の中古住宅取引は依然として堅調な需要が主力であり、 改善需要は回復している

最初の 3 四半期では、北京と上海では 200 万元未満の中古住宅取引の割合がそれぞれ 51.3% と 47.1% を占め、前年比 3.1 ポイントと 5.0 ポイント増加しました。エリアセグメントで見ても、小規模な物件への取引が集中する傾向にあります。最初の３四半期では、北京と上海で９０平方メートル未満の中古住宅取引の割合はそれぞれ６２．５％と６６．６％を占めた。上海は昨年に比べて1.7ポイント増加し、北京はほぼ前年と同じだった。

同時に、最近の取引構造の改善と一部改善していた需要の回復を反映して、北京と上海では5月以降、300万元以上、90平方メートル以上の中古住宅取引の割合が今年4月に比べて増加している。

9月、北京市の住宅価格が300万元以上の取引の割合は4月の20.9%から30.9%に増加し、このうち300万～500万元、500～800万元、800万元以上の取引の割合はそれぞれ4.6、3.4、2.1増加した。パーセントポイント。上海の高額住宅取引の割合も上昇しており、300万以上の物件の取引割合は33.2％に上昇し、このうち300万～500万物件の取引割合は18.1％に増加し、500万以上の物件の取引割合も若干増加している。

同時に、北京や上海では90平方メートル以上の中古住宅取引の割合も徐々に増加している。 ９月の北京と上海の９０平方メートル以上の中古住宅取引の割合はそれぞれ３８．４％、３４．２％で、今年４月から１．６ポイント、１．８ポイント増加した。

財政部は9月29日、中国人民銀行および国家金融監督局と共同で、建築面積120平方メートル未満、総額150万以上のファースト住宅を対象とした居住用住宅購入ローンに対する利子割引政策を実施する「住宅購入ローンに対する利子補助政策の実施に関する通知」を発表したことは注目に値する。

北京と上海の新築住宅の総額は比較的高いため、有利な財政利子割引政策の恩恵を受ける住宅供給は主に一部の中古住宅です。中国指数のデータによると、今年1-3月期、北京では面積120平方メートル未満、総額150万元未満の中古住宅取引の割合が35.0％、上海では30.4％となった。

3.出品数は減少し続けており、 同時に交渉余地は狭まっています

今年に入ってから中古住宅の取引量は増加を続けており、中古住宅の掲載件数も減少が続いています。中国指数モニタリングによると、昨年第4四半期以降、北京と上海の中古住宅物件の規模は変動的な減少傾向を示している。2026年9月末時点の北京の中古住宅在庫は11万8,000戸で、前月比1.1％減、前年比15.7％減となった。上海の中古住宅在庫は8.4万戸で、前月比1.2％減、前年同月比23.8％減となった。既存の上場件数が減少する一方で、新規上場件数も徐々に安定してきています。

中古住宅の取引量は回復し、併売物件数は減少し、同時に交渉余地も狭まりました。チャイナ・インデックスが監視している大手仲介業者のデータによると、北京と上海の中古住宅の価格交渉スペースは今年以降、概ね安定している。 ９月の北京の交渉余地は６．９９％、上海は６．４２％で、いずれも昨年９月の高値を大きく下回った。

まとめると、2026 年の最初の 3 四半期には、北京と上海の中古住宅市場の活動は引き続き活発で、依然として堅調な需要が基本的な取引量であり、需要の改善によりわずかに回復し、市場の供給圧力は緩和されるでしょう。

第 4 四半期に向けて、住宅購入ローンに対する利子割引政策の実施により、適格な初めての住宅の需要が一定のサポートを提供すると予想されます。北京や上海では今後も中古住宅取引が一定程度活発になることが予想される。全体として、現在の市場回復は依然として主に堅調な需要によって推進されています。価格安定の鍵は、需要の改善を継続的に放出し、上場規模を安定的に維持できるかどうか、そして住民の期待をさらに回復できるかどうかにある。(中国指数研究所指数研究部部長、曹京静)

担当編集者: Li Xia