Dalam tiga kuartal pertama tahun ini, 137,229 properti hunian bekas ditandatangani secara online di Beijing, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 5,1%, dan skala transaksi merupakan yang tertinggi pada periode yang sama sejak 2022; di Shanghai, 191,563 properti residensial bekas ditandatangani secara online, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 15,5%.Sejak kuartal ketiga, volume transaksi bulanan mencapai rekor tertinggi baru untuk periode yang sama dalam lima tahun terakhir selama tiga bulan berturut-turut.

Pada bulan Oktober, pasar perumahan bekas terus aktif. Pada tanggal 20 Oktober, masing-masing 7,029 unit rumah bekas di Beijing dan 14,174 unit rumah komersial bekas di Shanghai telah terjual, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 25,9% dan 37,9%.

Secara keseluruhan, transaksi di pasar perumahan bekas Beijing-Shanghai tetap aktif, dengan permintaan yang kuat masih mendominasi sebagian besar transaksi dan peningkatan permintaan menunjukkan sedikit pemulihan.Namun, kinerja harga kedua tempat tersebut agak berbeda: harga listing rumah bekas di Shanghai telah stabil, sementara harga listing di Beijing masih mengalami tekanan penurunan.Apakah peningkatan permintaan selanjutnya dapat terus dilepaskan, dan apakah peningkatan transaksi dapat lebih mendorong stabilisasi harga, masih perlu diperhatikan.

1. Transaksi perumahan bekas di Beijing dan Shanghai tetap aktif, dengan tren harga yang berbeda

Transaksi pasar perumahan bekas di Beijing dan Shanghai terus meningkat. Dalam tiga kuartal pertama, 137.000 dan 192.000 unit rumah bekas terjual di Beijing dan Shanghai.Didorong oleh dampak efektif yang berkelanjutan dari kebijakan sisi permintaan pada bulan Agustus, pasar Beijing-Shanghai tetap aktif. Pada bulan September, transaksi perumahan bekas di Beijing dan Shanghai masing-masing berjumlah 16.000 dan 21.000 unit, meningkat sebesar 13,7% dan 2,0% bulan ke bulan. Shanghai meningkat sebesar 17,6% tahun-ke-tahun, menandai pertumbuhan tahun-ke-tahun selama tujuh bulan berturut-turut.Beijing sedikit menurun sebesar 0,5% tahun ke tahun.

Dari segi harga, menurut Indeks Harga Seratus Kota Sistem Indeks Real Estat Tiongkok, harga rumah bekas di Beijing turun 5,32% dalam tiga kuartal pertama tahun 2026. Rata-rata harga listing di Beijing masih menurun. Penurunan tersebut menyempit pada kuartal kedua dan meluas pada kuartal ketiga. Harga rumah bekas di Shanghai telah menunjukkan tren kenaikan secara keseluruhan sejak bulan Maret. Harga tersebut terus meningkat dari bulan ke bulan dari bulan Maret hingga Juli, turun sedikit di bulan Agustus, dan naik lagi sebesar 0,11% di bulan September.

2. Permintaan yang kuat masih menjadi kekuatan utama dalam transaksi perumahan bekas di Beijing dan Shanghai, dan peningkatan permintaan telah pulih

Dalam tiga kuartal pertama, proporsi transaksi perumahan bekas kurang dari 2 juta yuan di Beijing dan Shanghai masing-masing menyumbang 51,3% dan 47,1%, meningkat 3,1 dan 5,0 poin persentase dibandingkan tahun lalu.Dari sisi segmen wilayah juga terdapat kecenderungan konsentrasi transaksi pada unit-unit kecil. Dalam tiga kuartal pertama, proporsi transaksi perumahan bekas dengan luas kurang dari 90 meter persegi di Beijing dan Shanghai masing-masing menyumbang 62,5% dan 66,6%.Shanghai meningkat 1,7 poin persentase dibandingkan tahun lalu, dan Beijing pada dasarnya sama dengan tahun lalu.

Pada saat yang sama, sejak bulan Mei, proporsi transaksi perumahan bekas senilai lebih dari 3 juta yuan dan luas lebih dari 90 meter persegi di Beijing dan Shanghai telah meningkat dibandingkan dengan bulan April tahun ini, yang mencerminkan perbaikan baru-baru ini dalam struktur transaksi dan pemulihan beberapa peningkatan permintaan.

Pada bulan September, proporsi transaksi di Beijing untuk listing perumahan dengan harga lebih dari 3 juta yuan meningkat dari 20,9% pada bulan April menjadi 30,9%, di antaranya proporsi transaksi dengan harga 3 hingga 5 juta yuan, 5 hingga 8 juta yuan, dan 8 juta yuan atau lebih meningkat masing-masing sebesar 4,6, 3,4, dan 2,1. poin persentase; proporsi transaksi perumahan mahal di Shanghai juga meningkat, dengan proporsi transaksi properti di atas 3 juta meningkat menjadi 33,2%, di mana proporsi transaksi properti antara 3 dan 5 juta meningkat menjadi 18,1%, dan proporsi transaksi properti di atas 5 juta juga sedikit meningkat.

Pada saat yang sama, proporsi transaksi perumahan bekas seluas lebih dari 90 meter persegi di Beijing dan Shanghai juga secara bertahap meningkat. Pada bulan September, proporsi transaksi perumahan bekas seluas lebih dari 90 meter persegi di Beijing dan Shanghai masing-masing menyumbang 38,4% dan 34,2%, meningkat 1,6 dan 1,8 poin persentase dari bulan April tahun ini.

Perlu dicatat bahwa pada tanggal 29 September, Kementerian Keuangan, bersama dengan Bank Rakyat Tiongkok dan Administrasi Pengawasan Keuangan Negara, mengeluarkan "Pemberitahuan tentang Penerapan Kebijakan Subsidi Bunga untuk Pinjaman Pembelian Rumah Hunian", yang menerapkan kebijakan diskon bunga pinjaman pembelian rumah warga untuk rumah pertama dengan luas bangunan kurang dari 120 meter persegi dan total harga lebih dari 1,5 juta.

Karena harga total rumah baru di Beijing dan Shanghai relatif tinggi, pasokan perumahan yang mendapat manfaat dari kebijakan diskon bunga fiskal yang menguntungkan sebagian besar adalah rumah bekas.Menurut data China Index, dalam tiga kuartal pertama tahun ini, proporsi transaksi perumahan bekas di Beijing dengan luas kurang dari 120 meter persegi dan total harga kurang dari 1,5 juta yuan menyumbang 35,0%, dan di Shanghai sebesar 30,4%.

3. Jumlah listingan terus menurun, dan ruang tawar pun menyempit

Sejak awal tahun ini, volume transaksi rumah bekas terus meningkat, dan jumlah listing rumah bekas juga terus menurun.Berdasarkan pantauan China Index, sejak kuartal keempat tahun lalu, skala listing rumah bekas di Beijing dan Shanghai menunjukkan tren penurunan yang berfluktuasi.Pada akhir September 2026, stok rumah bekas di Beijing berjumlah 118,000 unit, turun 1.1% bulan ke bulan dan penurunan tahun ke tahun sebesar 15.7%; stok rumah bekas di Shanghai berjumlah 84.000 unit, turun 1,2% bulan ke bulan dan penurunan tahun ke tahun sebesar 23,8%.Meskipun listing yang sudah ada menurun, listing baru juga secara bertahap menjadi stabil.

Volume transaksi rumah bekas telah meningkat kembali, jumlah listing yang ditumpangkan telah menurun, dan ruang tawar-menawar juga menyempit secara bersamaan. Menurut data perantara terkemuka yang dipantau oleh China Index, ruang tawar untuk perumahan bekas di Beijing dan Shanghai secara umum stabil sejak tahun ini.Pada bulan September, ruang tawar di Beijing sebesar 6,99% dan di Shanghai sebesar 6,42%, keduanya jauh lebih rendah dibandingkan nilai tertinggi pada bulan September tahun lalu.

Secara keseluruhan, dalam tiga kuartal pertama tahun 2026, aktivitas pasar perumahan bekas di Beijing dan Shanghai akan tetap tinggi, permintaan yang kaku akan tetap menjadi volume dasar transaksi, peningkatan permintaan akan sedikit pulih, dan tekanan pasokan pasar akan berkurang.

Melihat kuartal keempat, penerapan kebijakan diskon bunga untuk pinjaman pembelian rumah residensial diharapkan dapat memberikan dukungan tertentu terhadap permintaan rumah pertama kali yang memenuhi syarat. Transaksi perumahan bekas di Beijing dan Shanghai diperkirakan masih aktif sampai batas tertentu.Secara keseluruhan, pemulihan pasar saat ini sebagian besar masih didorong oleh permintaan yang kaku. Kunci stabilisasi harga terletak pada terus membaiknya permintaan, apakah skala listing dapat tetap stabil, dan semakin membaiknya ekspektasi masyarakat.(Cao Jingjing, Manajer Umum Departemen Riset Indeks di Institut Penelitian Indeks Tiongkok)

Penanggung jawab redaksi: Li Xia