Au cours des trois premiers trimestres de cette année, 137 229 propriétés résidentielles d'occasion ont été signées en ligne à Pékin, soit une augmentation de 5,1 % sur un an, et l'ampleur des transactions était la plus élevée au cours de la même période depuis 2022 ; à Shanghai, 191 563 propriétés résidentielles d'occasion ont été signées en ligne, soit une augmentation de 15,5 % sur un an.Depuis le troisième trimestre, le volume mensuel des transactions a atteint un nouveau sommet pour la même période au cours des cinq dernières années pendant trois mois consécutifs.

En octobre, le marché des logements anciens est resté actif. Au 20 octobre, 7 029 logements résidentiels d'occasion à Pékin et 14 174 logements commerciaux d'occasion à Shanghai avaient été vendus respectivement, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 25,9 % et 37,9 %.

Dans l'ensemble, les transactions sur le marché de l'immobilier d'occasion Pékin-Shanghai restent actives, avec une demande rigide représentant toujours la majorité des transactions et une demande en amélioration montrant une légère reprise.Cependant, l’évolution des prix des deux endroits est quelque peu différente : les prix des logements d’occasion à Shanghai se sont stabilisés, tandis que les prix des annonces à Pékin subissent toujours une pression à la baisse.Il reste à savoir si la demande d'amélioration ultérieure peut être continuellement libérée et si le rebond des transactions peut favoriser davantage la stabilisation des prix.

1. Les transactions de logements d'occasion à Pékin et Shanghai restent actives, avec des tendances de prix divergentes

Les transactions sur le marché des logements d'occasion à Pékin et Shanghai ont continué d'augmenter.Au cours des trois premiers trimestres, 137 000 et 192 000 logements de seconde main ont été vendus à Pékin et à Shanghai. Porté par les effets continus et efficaces des politiques axées sur la demande en août, le marché Pékin-Shanghai est resté actif. En septembre, les transactions de logements d'occasion à Pékin et Shanghai se sont élevées respectivement à 16 000 et 21 000 unités, soit une augmentation de 13,7 % et 2,0 % sur un mois.Shanghai a augmenté de 17,6 % sur un an, marquant sept mois consécutifs de croissance sur un an. Pékin a légèrement diminué de 0,5% sur un an.

En termes de prix, selon l'indice des prix des cent villes du système d'indice immobilier chinois, le prix des logements d'occasion à Pékin a chuté de 5,32 % au cours des trois premiers trimestres de 2026. Le prix moyen d'inscription à Pékin continue de baisser. La baisse s'est atténuée au deuxième trimestre et s'est accentuée au troisième trimestre. Les prix des logements d’occasion à Shanghai ont montré une tendance globale à la hausse depuis mars. Ils ont continué à augmenter d'un mois à l'autre de mars à juillet, ont légèrement diminué en août et ont de nouveau augmenté de 0,11 % en septembre.

2. La demande rigide reste la principale force des transactions de logements d'occasion à Pékin et Shanghai, et la demande d'amélioration s'est rétablie

Au cours des trois premiers trimestres, la proportion de transactions de logements d'occasion inférieures à 2 millions de yuans à Pékin et à Shanghai représentait respectivement 51,3 % et 47,1 %, soit une augmentation de 3,1 et 5,0 points de pourcentage par rapport à l'année dernière.Du point de vue du segment de zone, on observe également une tendance à la concentration des transactions vers de petites unités. Au cours des trois premiers trimestres, la proportion de transactions de logements d'occasion de moins de 90 mètres carrés à Pékin et à Shanghai représentait respectivement 62,5 % et 66,6 %.Shanghai a augmenté de 1,7 points de pourcentage par rapport à l'année dernière, et Pékin a été sensiblement la même que l'année dernière.

Dans le même temps, depuis mai, la proportion de transactions de logements d'occasion de plus de 3 millions de yuans et de plus de 90 mètres carrés à Pékin et à Shanghai a augmenté par rapport à avril de cette année, reflétant l'amélioration récente de la structure des transactions et la reprise d'une certaine amélioration de la demande.

En septembre, la proportion de transactions immobilières à Pékin d'un prix supérieur à 3 millions de yuans a augmenté de 20,9 % en avril à 30,9 %, parmi lesquelles les proportions de transactions d'un prix compris entre 3 et 5 millions de yuans, 5 à 8 millions de yuans et 8 millions de yuans ou plus ont augmenté respectivement de 4,6, 3,4 et 2,1. points de pourcentage ; la proportion des transactions de logements à prix élevé à Shanghai est également en augmentation, avec la proportion de transactions pour des propriétés supérieures à 3 millions s'élevant à 33,2 %, dont la proportion de transactions pour des propriétés entre 3 et 5 millions a augmenté à 18,1 %, et la proportion de transactions pour des propriétés supérieures à 5 millions a également légèrement augmenté.

Dans le même temps, la proportion de transactions de logements d'occasion de plus de 90 mètres carrés à Pékin et à Shanghai augmente également progressivement. En septembre, la proportion de transactions de logements d'occasion de plus de 90 mètres carrés à Pékin et à Shanghai représentait respectivement 38,4 % et 34,2 %, soit une augmentation de 1,6 et 1,8 points de pourcentage par rapport à avril de cette année.

Il convient de noter que le 29 septembre, le ministère des Finances, en collaboration avec la Banque populaire de Chine et l'Administration d'État de surveillance financière, a publié l'« Avis sur la mise en œuvre de la politique de bonification des intérêts pour les prêts à l'achat de logements résidentiels », qui met en œuvre la politique de réduction des intérêts pour les prêts à l'achat de logements des résidents pour les premières maisons d'une superficie de construction inférieure à 120 mètres carrés et d'un prix total de plus de 1,5 million.

Étant donné que le prix total des maisons neuves à Pékin et à Shanghai est relativement élevé, l'offre de logements qui bénéficie de la politique favorable de réduction des intérêts fiscaux est principalement constituée de maisons d'occasion.Selon les données de l'indice chinois, au cours des trois premiers trimestres de cette année, la proportion de transactions de logements d'occasion à Pékin d'une superficie inférieure à 120 mètres carrés et d'un prix total inférieur à 1,5 million de yuans représentait 35,0 %, et à Shanghai, elle était de 30,4 %.

3. Le nombre d'inscriptions continue de baisser et l'espace de négociation se rétrécit simultanément

Depuis le début de cette année, le volume des transactions de maisons d'occasion a continué d'augmenter et le nombre d'annonces de maisons d'occasion a également continué de diminuer.Selon le suivi de l'indice chinois, depuis le quatrième trimestre de l'année dernière, l'ampleur des annonces de logements d'occasion à Pékin et à Shanghai a montré une tendance fluctuante à la baisse.Fin septembre 2026, le stock de maisons d'occasion à Pékin s'élevait à 118 000 unités, soit une baisse de 1,1 % d'un mois à l'autre et une baisse d'une année sur l'autre de 15,7 % ; le stock de maisons d'occasion à Shanghai s'élevait à 84 000 unités, soit une baisse de 1,2 % d'un mois à l'autre et une baisse d'une année sur l'autre de 23,8 %.Si les inscriptions existantes ont diminué, les nouvelles inscriptions se sont également progressivement stabilisées.

Le volume des transactions des maisons d'occasion a rebondi, le nombre d'annonces superposées a diminué et l'espace de négociation s'est également rétréci en même temps. Selon les données des principaux intermédiaires surveillés par China Index, l'espace de négociation pour les logements d'occasion à Pékin et à Shanghai est généralement stable depuis cette année.En septembre, l'espace de négociation à Pékin était de 6,99 % et à Shanghai de 6,42 %, ces deux valeurs étant nettement inférieures aux sommets de septembre de l'année dernière.

Dans l'ensemble, au cours des trois premiers trimestres de 2026, l'activité du marché de l'immobilier d'occasion à Pékin et à Shanghai restera élevée, la demande rigide restera le volume de base des transactions, l'amélioration de la demande se redressera légèrement et la pression sur l'offre du marché s'atténuera.

Dans la perspective du quatrième trimestre, la mise en œuvre de la politique de réduction des intérêts pour les prêts à l'achat de logements résidentiels devrait apporter un certain soutien à la demande de logements éligibles pour la première fois. On s'attend à ce que les transactions de logements d'occasion à Pékin et à Shanghai soient encore actives dans une certaine mesure.Dans l’ensemble, la reprise actuelle du marché reste principalement tirée par une demande rigide. La clé de la stabilisation des prix réside dans la poursuite de l'amélioration de la demande, dans la question de savoir si l'ampleur des inscriptions peut rester stable et dans la poursuite du redressement des attentes des résidents.(Cao Jingjing, directeur général du département de recherche sur les indices du China Index Research Institute)

Rédacteur en charge : Li Xia