في الأرباع الثلاثة الأولى من هذا العام، تم التوقيع على 137229 عقارًا سكنيًا مستعملًا عبر الإنترنت في بكين، بزيادة سنوية قدرها 5.1%، وكان حجم المعاملات هو الأعلى في نفس الفترة منذ عام 2022؛ وفي شنغهاي، تم التوقيع على 191,563 عقارًا سكنيًا مستعملًا عبر الإنترنت، بزيادة سنوية قدرها 15.5%.منذ الربع الثالث، وصل حجم المعاملات الشهرية إلى مستوى مرتفع جديد لنفس الفترة في السنوات الخمس الماضية لمدة ثلاثة أشهر متتالية.

في شهر أكتوبر، استمر سوق الإسكان المستعمل في النشاط. وحتى 20 أكتوبر، تم بيع 7029 وحدة سكنية مستعملة في بكين و14174 وحدة سكنية تجارية مستعملة في شنغهاي على التوالي، بزيادة سنوية قدرها 25.9% و37.9%.

على العموم، تظل المعاملات في سوق الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي نشطة، حيث لا يزال الطلب الجامد يمثل غالبية المعاملات، كما يظهر تحسن الطلب انتعاشًا هامشيًا.ومع ذلك، فإن أداء الأسعار في المكانين مختلف إلى حد ما: فقد استقرت أسعار إدراج المساكن المستعملة في شنغهاي، في حين لا تزال أسعار الإدراج في بكين تتعرض لضغوط هبوطية.وما إذا كان من الممكن إطلاق طلب التحسين اللاحق بشكل مستمر، وما إذا كان انتعاش المعاملات يمكن أن يؤدي إلى زيادة استقرار الأسعار، يظل أمرًا يستحق الاهتمام.

1. لا تزال معاملات الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي نشطة، مع تباين اتجاهات الأسعار

استمرت معاملات سوق الإسكان المستعملة في بكين وشانغهاي في الزيادة. وفي الأرباع الثلاثة الأولى، تم بيع 137 ألف و192 ألف وحدة سكنية مستعملة في بكين وشانغهاي.وبفضل التأثيرات الفعالة المستمرة لسياسات جانب الطلب في أغسطس، ظلت سوق بكين وشانغهاي نشطة. وفي سبتمبر، بلغت معاملات الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي 16 ألف و21 ألف وحدة على التوالي، بزيادة قدرها 13.7% و2.0% على أساس شهري. وزادت شنغهاي بنسبة 17.6% على أساس سنوي، مسجلة سبعة أشهر متتالية من النمو على أساس سنوي.وانخفضت بكين بشكل طفيف بنسبة 0.5٪ على أساس سنوي.

من حيث السعر، وفقًا لمؤشر أسعار المائة مدينة في نظام مؤشر العقارات الصيني، انخفض سعر المساكن المستعملة في بكين بنسبة 5.32% في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2026. ولا يزال متوسط سعر القائمة في بكين في انخفاض. وتقلص الانخفاض في الربع الثاني وتوسع في الربع الثالث. أظهرت أسعار المساكن المستعملة في شنغهاي اتجاها تصاعديا عاما منذ شهر مارس. واستمرت في الارتفاع على أساس شهري من مارس إلى يوليو، وانخفضت قليلاً في أغسطس، ثم ارتفعت مرة أخرى بنسبة 0.11٪ في سبتمبر.

2. لا يزال الطلب القوي هو القوة الرئيسية في معاملات الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي، وقد انتعش الطلب على التحسين

في الأرباع الثلاثة الأولى، بلغت نسبة معاملات الإسكان المستعملة التي تقل قيمتها عن 2 مليون يوان في بكين وشانغهاي 51.3% و47.1% على التوالي، بزيادة قدرها 3.1 و5.0 نقطة مئوية مقارنة بالعام الماضي.ومن منظور قطاع المنطقة، هناك أيضًا اتجاه لتركيز المعاملات نحو الوحدات الصغيرة. في الأرباع الثلاثة الأولى، بلغت نسبة معاملات الإسكان المستعمل التي تقل مساحتها عن 90 مترًا مربعًا في بكين وشانغهاي 62.5% و66.6% على التوالي.وارتفعت شانغهاي بنسبة 1.7 نقطة مئوية مقارنة بالعام الماضي، وظلت بكين على نفس مستوى العام الماضي بشكل أساسي.

في الوقت نفسه، منذ شهر مايو، زادت نسبة معاملات الإسكان المستعمل التي تزيد قيمتها عن 3 ملايين يوان وأكثر من 90 مترًا مربعًا في بكين وشانغهاي مقارنة بشهر أبريل من هذا العام، مما يعكس التحسن الأخير في هيكل المعاملات وانتعاش بعض الطلب المتحسن.

في سبتمبر، ارتفعت نسبة المعاملات في بكين لقوائم المساكن التي تزيد أسعارها عن 3 ملايين يوان من 20.9% في أبريل إلى 30.9%، ومن بينها زادت نسب المعاملات التي تتراوح أسعارها بين 3 إلى 5 ملايين يوان، و5 إلى 8 ملايين يوان، و8 ملايين يوان أو أكثر بمقدار 4.6 و3.4 و2.1 على التوالي. نقاط مئوية؛ كما أن نسبة معاملات الإسكان المرتفعة الثمن في شنغهاي آخذة في الارتفاع، حيث ارتفعت نسبة المعاملات للعقارات التي يزيد عددها عن 3 ملايين إلى 33.2%، منها نسبة المعاملات للعقارات التي يتراوح عددها بين 3 و5 ملايين ارتفعت إلى 18.1%، كما ارتفعت نسبة المعاملات للعقارات التي يزيد عددها عن 5 ملايين بشكل طفيف.

وفي الوقت نفسه، تتزايد أيضًا بشكل تدريجي نسبة معاملات الإسكان المستعمل التي تزيد مساحتها عن 90 مترًا مربعًا في بكين وشانغهاي. وفي سبتمبر، بلغت نسبة معاملات الإسكان المستعمل التي تزيد مساحتها عن 90 مترًا مربعًا في بكين وشانغهاي 38.4% و34.2% على التوالي، بزيادة قدرها 1.6 و1.8 نقطة مئوية عن أبريل من هذا العام.

من الجدير بالذكر أنه في 29 سبتمبر، أصدرت وزارة المالية، بالتعاون مع بنك الشعب الصيني وإدارة الدولة للرقابة المالية، "إشعارًا بشأن تنفيذ سياسة دعم الفوائد لقروض شراء المنازل السكنية"، والذي يطبق سياسة خصم الفائدة على قروض شراء المنازل للمقيمين للمنازل الأولى التي تبلغ مساحة البناء أقل من 120 مترًا مربعًا وسعر إجمالي يزيد عن 1.5 مليون.

ولأن السعر الإجمالي للمساكن الجديدة في بكين وشانغهاي مرتفع نسبيا، فإن المعروض من المساكن الذي يستفيد من سياسة خصم الفائدة المالية المواتية هو في الأساس بعض المساكن المستعملة.وبحسب بيانات مؤشر الصين، ففي الأرباع الثلاثة الأولى من العام الجاري، شكلت نسبة معاملات الإسكان المستعمل في بكين بمساحة أقل من 120 مترا مربعا وسعر إجمالي أقل من 1.5 مليون يوان 35.0%، وفي شنغهاي 30.4%.

3. يستمر عدد القوائم في الانخفاض، وتضيق مساحة المساومة في الوقت نفسه

منذ بداية هذا العام، استمر حجم معاملات المنازل المستعملة في الزيادة، كما استمر عدد قوائم المنازل المستعملة في الانخفاض.وفقا لرصد المؤشر الصيني، منذ الربع الرابع من العام الماضي، أظهر حجم قوائم المساكن المستعملة في بكين وشانغهاي اتجاها نزوليا متقلبا.في نهاية سبتمبر 2026، بلغ مخزون المنازل المستعملة في بكين 118 ألف وحدة، بانخفاض قدره 1.1% على أساس شهري وانخفاض بنسبة 15.7% على أساس سنوي؛ بلغ مخزون المنازل المستعملة في شنغهاي 84000 وحدة، بانخفاض قدره 1.2٪ على أساس شهري وانخفاض بنسبة 23.8٪ على أساس سنوي.وفي حين انخفضت القوائم الحالية، فقد استقرت القوائم الجديدة أيضًا تدريجيًا.

لقد انتعش حجم المعاملات الخاصة بالمنازل المستعملة، وانخفض عدد القوائم المتراكبة، كما ضاقت مساحة المساومة في نفس الوقت. ووفقا لبيانات من كبار الوسطاء الذين يراقبهم مؤشر الصين، فإن مساحة المساومة على الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي كانت مستقرة بشكل عام منذ هذا العام.ففي سبتمبر/أيلول، بلغت المساحة المتاحة للمساومة في بكين 6.99% وفي شنغهاي 6.42%، وكلاهما أقل كثيراً من أعلى المستويات المسجلة في سبتمبر/أيلول من العام الماضي.

في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2026 معًا، سيظل نشاط سوق الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي مرتفعًا، وسيظل الطلب الجامد هو الحجم الأساسي للمعاملات، وسوف يتعافى الطلب المتحسن بشكل هامشي، وسوف يتراجع ضغط العرض في السوق.

بالتطلع إلى الربع الرابع، من المتوقع أن يوفر تنفيذ سياسة خصم الفائدة لقروض شراء المنازل السكنية دعمًا معينًا للطلب على المنازل المؤهلة لأول مرة. ومن المتوقع أن تظل معاملات الإسكان المستعمل في بكين وشانغهاي نشطة إلى حد ما.بشكل عام، لا يزال انتعاش السوق الحالي مدفوعًا بشكل أساسي بالطلب القوي. ويكمن مفتاح استقرار الأسعار في استمرار تحسن الطلب، وما إذا كان حجم القوائم يمكن أن يظل مستقرا، ومواصلة انتعاش توقعات السكان.(تساو جينغ جينغ، المدير العام لقسم أبحاث الفهرس في معهد أبحاث الفهرس الصيني)

المحرر المسؤول: لي شيا