2026年1-10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%；交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%；整体按拍品清仓率24.4%，较上年同期提升1.6个百分点；成交折价率74.3%，成交均价5021元/㎡，同比上涨4.8%。

从重点城市看，深圳、上海、北京、杭州、广州、成都居成交金额前列，其中深圳以154.2亿元居首、清仓率高达71.0%、成交折价率92.4%，上海110.8亿元、清仓率79.4%，北京94.3亿元、清仓率53.8%。

从物业结构看，法拍住宅是本轮放量的绝对主力：1-10月住宅成交13.7万件（同比增长46.6%），成交金额1467.3亿元（同比增长27.9%），占全部法拍成交金额的57.5%；住宅清仓率38.4%，显著高于商业（16.3%）、工业（24.5%）、土地（22.5%）、车库/车位（9.2%）等业态，住宅成交均价7974元/㎡，同比下降6.4%，呈现“量增价稳、以价换量”特征。

1、2026年1-10月全国355城法拍房市场分析

（一）市场总体：挂拍放量、量增价稳

中指法拍数据库监测，2026年1-10月，全国355城各类法拍房源累计挂拍（新上拍品）65.4万件，同比增长31.6%；交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%；整体清仓率24.4%，较上年同期（22.8%）提升1.6个百分点；成交折价率74.3%，成交均价5021元/㎡，同比上涨4.8%。值得注意的是，挂拍量与成交量增速（31.6%、34.6%）明显快于成交金额增速（19.0%），反映市场在供给放量的同时，单套/单价中枢有所下移，“以量补价”特征突出。

从月度节奏看，挂拍量自年初以来震荡走高，5月（7.0万件）与10月（8.2万件）为阶段高点；成交量在3月（1.9万件）、9月（2.3万件）、10月（2.2万件）表现较优。清仓率全年在12%-18%区间波动，2月受春节因素影响降至12.2%的低点，3月回升至17.9%的年内高位，下半年整体维持在15%-16%的平稳水平。

（二）物业类型结构：住宅“半壁江山”，商业工业次之

从成交金额结构看，2026年1-10月法拍住宅成交金额1467.3亿元，占比57.5%，稳居第一大业态；商业成交553.8亿元，占比21.7%；工业成交310.6亿元，占比12.2%；土地成交115.2亿元，占比4.5%；其他成交91.8亿元，占比3.6%；车库/车位成交14.6亿元，占比仅0.6%。住宅与商业合计占比接近八成，是法拍市场的主战场。

从清仓率看，住宅以38.4%领跑各业态，工业（24.5%）、土地（22.5%）、商业（16.3%）依次递减，车库/车位清仓率仅9.2%、流拍率超九成，去化压力最大。从折价率看，住宅折价率79.0%（即成交价约为评估价的79%），为各业态中折价最浅，商业折价率67.9%为各业态中最深，反映商业类法拍资产买方议价能力更强、价格折让空间更大。

（三）住宅市场：放量主力，量增价降

住宅是2026年法拍市场放量的绝对主力。1-10月住宅新上拍品30.8万件，交易截止拍品35.7万件，成交13.7万件，同比增长46.6%；成交金额1467.3亿元，同比增长27.9%；清仓率38.4%，较上年同期（33.4%）提升4.9个百分点，去化效率明显改善。

价格端呈现“以价换量”：住宅成交均价7974元/㎡，同比下降6.4%，折价率79.0%（较上年同期77.4%小幅走深）。这意味着法拍住宅在成交量大幅放量的同时，成交价格中枢有所下移，买方市场特征明显，购房者/机构通过法拍渠道“捡漏”的空间扩大。

（四）各能级城市：能级越高、清仓率越高

分城市能级看，法拍住宅市场分化显著：

一线城市（北上广深）住宅成交10190件，成交金额410.5亿元，清仓率64.2%，成交折价率82.7%，成交均价33293元/㎡；二线城市住宅成交55175件，成交金额569.4亿元，清仓率45.7%，成交均价8339元/㎡；三四线城市住宅成交71768件，成交金额487.4亿元，清仓率32.5%，成交均价4805元/㎡。

从成交金额占比看，二线城市（38.8%）> 三四线城市（33.2%）> 一线城市（28.0%），但一线城市凭借高单价、高清仓率，以7.4%的成交件数贡献了28.0%的成交金额，单件价值量是三四线城市的近5倍。能级越高的城市，法拍资产越“抢手”、折价越浅、单价越高，核心城市优质资产仍是资金追逐的焦点。

2、2026年1-10月重点城市法拍房市场分析

（一）成交金额TOP城市：深沪京杭领跑

2026年1-10月，法拍住宅成交金额TOP10城市依次为：深圳（154.2亿元）、上海（110.8亿元）、北京（94.3亿元）、杭州（64.4亿元）、广州（51.2亿元）、成都（49.0亿元）、重庆（46.5亿元）、苏州（37.2亿元）、宁波（29.4亿元）、福州（28.0亿元）。TOP10城市合计成交金额665.0亿元，占全国法拍住宅成交总额的45.3%，头部城市集聚效应显著。

一线城市法拍住宅合计成交金额410.5亿元，占全国住宅成交金额的28.0%，与“一线城市”能级口径完全吻合，核心城市法拍资产价值高度集中。

（二）深圳、上海、北京

深圳：2026年1-10月法拍住宅成交3218件，成交金额154.2亿元，居全国首位；清仓率71.0%、成交折价率92.4%，成交均价39498元/㎡。深圳法拍住宅“量价齐高、折价极浅”，反映其市场承接力最强，法拍房已接近市场化定价，套利空间被充分压缩，买卖双方博弈充分。

上海：法拍住宅成交1961件，成交金额110.8亿元，清仓率高达79.4%（全国最高），成交折价率78.6%，成交均价43947元/㎡（各重点城市最高）。上海清仓率领先，说明其法拍资产去化效率极佳，但折价率适中，为买方保留了合理的价格安全垫。

北京：2026年1-10月法拍住宅新上拍品3218件，交易截止拍品3676件，成交1976件，清仓率53.8%，成交金额94.3亿元，成交均价37624元/㎡。从月度看，5月（13.1亿元）与9月（12.8亿元）为成交金额高点，7月（150件，清仓率27.4%）为成交低点；清仓率在27%-56%区间波动，3月（56.4%）最高、7月（27.4%）最低，季节性与挂拍节奏影响明显。

3、小结与趋势判断

综合2026年1-10月数据，全国法拍房市场呈现“结构分化、价稳量增”特征，行业正处于司法处置提速与买方市场深化的交汇期，CI Buddy判断如下：

第一，供给端持续放量，法拍市场“水涨船高”。1-10月挂拍量同比增长31.6%、成交量同比增长34.6%，增速远超成交金额增速（19.0%），说明本轮放量更多来自低价资产供给的扩张，法拍正成为房地产存量出清的重要通道。

第二，住宅是绝对核心，且“以价换量”逻辑清晰。住宅占成交金额57.5%、清仓率38.4%遥遥领先，但均价同比下降6.4%，反映买家议价能力增强、折价空间拉大，对刚需与投资型购房者而言，法拍住宅的性价比窗口正在打开。与此相对，商业、车位类法拍资产流拍率高企（车位流拍率超九成），去化仍将是长期难题。

第三，城市能级分化是最显著的结构性主线。一线城市清仓率64.2% vs 三四线32.5%，成交均价33293元/㎡ vs 4805元/㎡，核心城市法拍资产“高单价、高去化、浅折价”，三四线则“低单价、低去化、深折价”。资金向核心城市集聚的趋势在未来一段时间内难以逆转，建议参与方重点聚焦一线及强二线城市的高流动性标的。

第四，机构化、专业化参与提速。折价率整体维持在74%左右的稳定区间，法拍市场定价逐步理性，银行不良资产处置、AMC纾困、机构批量收储等参与主体增多，法拍渠道正从“个人捡漏”向“机构资产配置”转型。中指法拍数据库覆盖全国355城、可追溯至2015年，为机构研判法拍资产价值、捕捉区域机会提供了数据基础。

总体来看，2026年法拍房市场在供给放量与价格调整的双重作用下，正经历从“规模扩张”向“结构优化”的过渡。核心城市优质住宅的法拍承接力依然坚挺，而商办、车位等非住宅业态的去化压力将持续存在，市场主体应顺势而为，以能级与业态为锚、以价格安全垫为尺，方可把握法拍市场的结构性机遇。