基本信息

地块：九棵树南地块6016；竞得方：招商；成交价：10.217亿元；溢价率：20.95%；成交楼面价：3.15万元/㎡

地块详情

用地性质：R2二类居住用地；用地规模：21096.03平米；地上建筑规模：33753.648平米；限高：45米；容积率：1.6；配建社区综合服务中心一处，总面积约1000平方米，配电室2处，总面积约300平方米。

周边配套

地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区；周边拥有通州领展广场（原名梨园领展）、贵友大厦等成熟商圈。周边3公里内有北京中医药大学东直门医院（东区）等医疗资源，并临近云景公园，整体生活便利度极高，无惧“睡城”交房即荒凉的窘境。

先行项目热销与二手房代差，板块改善需求仍有释放空间

本次竞拍线上报价四手转现场竞价，中海、保利、招商、建发、绿城五家房企到场参与竞价。最终经过线下173手举牌，该地块由招商竞得。地块最大的底气，来自其南侧“孪生兄弟”6017地块（现为中海·玖树满和）的成功验证。中海项目于2025年11月以12.48亿元摘得，销售均价约5.1万元/㎡。自2026年3月开盘以来，短短不到三个月时间网签超九成（网签537套，成交额近21亿元），成为今年北京小阳春的现象级热销盘，证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力。此外，招商重仓通州的“璀璨”和“揽阅”系列销售同样成绩斐然，朝棠揽阅网签率约85%，璀璨时代网签率约80%。

区域内二手房市场两极分化。老旧次新小区（如梨园、九棵树早年平层）挂牌及成交价多在 3.5万 - 4.2万元/㎡之间；而年代更久远的老社区则议价空间进一步拉开，成交价在2.3-2.8万/㎡之间。新房与周边二手房之间存在显著的品质代差，这为新盘提供了明确的高溢价空间。招商此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。

通州新房市场何以在下行环境中走出独立行情

除上述项目去化良好外，中建·运河玖院、花溪云璟、北京城建国誉颂、花语璟云等区域项目也在稳步跑量。在市场整体承压的背景下，通州新房能逆势突围，是多重因素共振的结果。

首先是政策闸门的开启。长达近九年的双限购一朝松绑，释放的不只是购房资格，更是大量被压抑的真实需求——既有本地改善型家庭的积蓄力量，也有国贸、东三四环就业人群被重新导入的购买力。配合信贷利率下调、首付比例与契税同步优化，这一轮政策组合拳有效降低了入市门槛，也让更多观望者从“有资格”走向“敢决策”。

其次是供给端的结构性收紧。通州核心区住宅库存一度降至近年低位，而产品迭代速度却在加快——70平方米做三居、80平方米配两卫，得房率逼近95%，立面、公区、户型全面拉开代差。当新一代产品集中入市，周边次新房迅速显得“过时”，由此触发的不只是改善意愿，更是一轮被动置换。稀缺性与产品力的双重作用下，热销楼盘呈现出极强的自我强化效应。

再次是副中心从蓝图走向实景。市级机关搬迁接近收官，运河商务区企业陆续入驻，安贞、友谊、儿研所等三甲资源持续落位，轨道交通骨架加速成型。对于购房者而言，通州不再是“赌未来”，而是一个风险溢价被逐步抹平的现实选择。信心一旦建立，估值中枢便有了上移的基础。

最后是价格门槛的精准下沉。 主力单价5万元/㎡左右，总价350万至600万元，卡住刚需刚改的“黄金区间”。相较于朝阳、海淀普遍800万元以上的入门门槛，通州以“同等总价多得一房”的产品策略，有效承接了大量外溢购买力。同时，对比周边次新房3.5万-4.2万元/㎡的挂牌价，新房仅需承担20%-30%的溢价即可获得产品代际上的显著跃升。这一价格定位，既未脱离区域二手房的价格参照系，又为购房者提供了清晰的性价比判断依据，从而降低了决策门槛，扩大了有效客群覆盖面。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞