今日，北京土地市场迎来新供应，丰台区蒲黄榆与顺义区高丽营两宗地块同日竞拍。其中，位于南二环外侧的蒲黄榆0017地块，凭借突出的区位条件，吸引了包括北京福鑫、招商、绿城、上海大华、厦门国贸、保利六家房企参与竞拍。经过线上七手报价后，转入现场竞价环节，最终该地块由福鑫（北京）房地产开发有限公司以10.476亿元竞得，溢价率16.4%，住宅部分楼面价约6.22万/㎡。北京福鑫经股权穿透后显示为河北鑫界房地产开发有限公司，该公司于2024年摇中东城区金鱼池地块（溢价率25%），楼面价约6.1万元/平方米，但地块获取近两年来尚未传出动工消息。另外，顺义高丽营地块由顺义城发托底成交，成交总价8.39亿元，楼面价约为1.17万/㎡。
蒲黄榆地块具体位于南二环外约300米，用地面积0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，体量较为紧凑。项目限高45米，容积率2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90-100套住宅。地块规划中包含一条需向社会开放的11米宽街坊路，这将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，并对居住体验形成制约。此外，项目还需配建一处3000平方米的派出所并无偿移交，这也构成了拿地时的隐性成本。
交通是该项目最显著的优势。地块距离地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅300米左右，可便捷抵达国贸、望京、丽泽等重点商务区。周边配套成熟，步行可达天坛公园南门，商业资源包括方庄购物中心、NTP新城广场等，教育资源亦覆盖多所中小学。
从出让节奏看，该地块自预申请至正式挂牌仅隔一日，随后迅速定档现场竞价，如此高效的推进速度，反映出其受关注程度非同一般。目前周边在售新盘仅有金茂璞逸丰宜，主打135-190平方米大户型，总价门槛在1200万元以上。相比之下，蒲黄榆地块体量较小、总价可控，若规划100-140平方米户型，总价段约在1000-1500万元，或可与前者形成错位。
顺义区高丽营地块为组合地块，其中编号008、016及026-1地块为R2二类居住用地，020地块则规划为A334托幼用地。居住用地总规模约5.68公顷，规划建筑面积约6.8万平方米，限高18米，容积率1.2。
地块位于北六环以外，隶属于顺义区高丽营镇，是顺义区重点发展的北部区域之一，但相较于新国展、天竺等高能级板块，高丽营的城市化程度和配套成熟度明显偏低。项目距离地铁15号线地铁站后沙峪站、南法信站直线距离均超过5公里，非步行可达，且该区域尚无在建或规划的地铁线路直接覆盖。商业配套以乡镇商业为主，缺乏大型商业综合体；医疗资源中目前无三甲医院覆盖。020地块作为托幼用地，建成后将无偿移交，将为未来社区提供基础教育保障。
容积率1.2在北京新房市场中已属较低水平，结合建筑限高，项目很可能以4-6层洋房为主，甚至不排除出现叠拼产品。这类低容指标通常对标千万级高端住宅，然而该地块受限于六环外的偏远区位，为其产品定位与价格支撑带来了挑战。回顾2023年6月，该地块曾以预申请形式亮相，当时设有5万元/平方米的销售指导价及10.5亿元的地价上限。时隔近三年重新推出，已不再设置销售指导价与地价上限。在周边二手房均价约2-3万元/平方米的市场上，如何为这一低密项目建立有说服力的价格体系，将成为考验开发商的现实难题。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）
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