今年2月上海徐汇区、静安区、浦东新区启动收购二手房试点，据市场消息，截至目前，三区已累计收购二手房源超500套，另据上海房管局透露，二季度收购二手房试点进一步扩大至黄埔、长宁、虹口、杨浦、普陀五个中心城区。上海持续推进收购二手房，对稳定房地产市场起到积极助力。
一、最新进展：上海三区已收购二手房源超500套，试点扩围至全部中心城区
2月初，上海静安区、徐汇区、浦东新区开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作试点，据市场消息，截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套，绝大多数房源总价低于400万元；同时据披露消息，静安区累计接待咨询116户，有意向参与置换的居民共44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，深度精准对接9户。上海持续收购二手房为填补中心城区保租房供应缺口提供了重要支撑。
从市场表现来看，2月上海楼市新政落地对市场带动效果较为明显，二手房收购试点持续推进也对市场预期产生积极影响。根据中指数据，今年1-4月，上海新建商品住宅累计成交约3.1万套，同比基本持平，5月1-20日，新房成交5691套，同比增长11.5%；1-4月二手商品房累计成交约9.3万套，同比增长6.3%，其中，4月成交超2.8万套，同比增长22.6%，5月1-20日，二手商品房成交近1.7万套，同比增长26.2%，二手房交易热度仍在持续，成交规模保持在近年同期高位。
据上海房管局透露，二手房收购试点逐步扩围至全部中心城区，二季度以来黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作，收购二手房试点范围扩大有望进一步修复市场信心，打通一二手置换链条，提振市场活跃度。
二、模式对比：徐汇区将二手房收购与“两旧一村”改造结合，推进速度相对较快
上海收购二手房源用于补充保租房，在二手房房源选择上优先配套完善、交通便利的核心区域，对于二手房源的面积有严格要求，在试点启动近4个月以来，三个试点区域形成了差异化的操作模式。
静安区：已完成收购案例中，换房人出售房源的收购款项以“房票”形式结算，“房票”专款专用，换房人后续凭票购置静安区内新建商品房，开发商与换房人签订预售合同并完成预告登记后，凭“房票”申请资金兑付；资金方面，静安区与建设银行深度合作，采用整体授信、随用随支模式，保障收购资金及时足额到位，建设银行静安支行为静安区“住房收购置换”提供“一房一账户、资金托管的全过程服务”，收购房款的存取、使用均在监管账户内完成。
徐汇区：将二手房收购与“两旧一村”改造结合。据市场消息，在收购的458套房源中，有300多套属于居住困难但又不具备改造条件的老旧房屋。徐汇区重点聚焦收购区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，目前已收购房源面积以35至45平方米的一室户和45至60平方米的两室户为主（原则上不超过70平方米），总价不超过400万元，且产权人有意愿置换上海的一、二手房源。徐汇采用“房票”机制，国企收购二手房后发放“房票”，“房票”可购买全市新房、二手房。收购后房源将改造为“新时代城市建设者管理者之家”。
浦东新区：结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，目前已收购64套，其中使用房票完成置换2套。浦东明确优先收购“内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要通过租金对收购、装修、运营成本实现覆盖，因此明确要求收购二手房租售比不低于2.5%。
三、趋势判断：预计上海收购二手房有望进一步扩围，结合城市更新或是住房“以旧换新”的重要方向
目前上海收购二手房用于保障性租赁住房取得一定效果，试点范围进一步扩大，根据中指数据，新扩围的5个中心城区，2025年新房（不含保障房）占全市总成交套数13.0%，二手房占全市总成交套数18.8%；成交结构来看，黄浦区、长宁区、杨浦区成交的新房（不含保障房）中，套总价1000万元以上的成交占比均超90%，普陀区和虹口区1000万以下产品成交占有一定比例。若5区重点收购总价低于400万元房源，且要求置换同区新房，普陀区和虹口区在同区内可选择的房源相对较多；若可以跨区置换，5区收购二手房或将对市场产生更大的带动效果。
从模式上看，徐汇区结合“两旧一村”改造实现了较快的二手房收购效果，此前，山东、湖南等地也出台类似政策，如山东提出“拆旧换新”模式，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建，主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施；湖南也明确推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建。结合城市更新，有望为住房“以旧换新”带来新的动力，未来上海更多区域有望参考借鉴，更好发挥对市场的带动作用。
除此之外，为了更好推进住房“以旧换新”，未来上海也有望进一步优化居民端和企业端配套政策，提升居民和企业参与住房“以旧换新”的积极性。此前已有不少城市出台相关政策，如居民端，多地结合公积金、购房补贴等政策，降低换房人住房“以旧换新”的购房成本，并优化收购房源的限制要求，扩大收购房源的覆盖范围，带动更多换房人参与；企业端，各地主要通过加大资金支持力度、扩宽收购房源的使用范围等政策协同发力，降低企业收购旧房的成本。
整体来看，当前上海收购二手房源取得一定积极效果，试点范围扩大有望进一步修复市场预期，带动市场修复，预计未来政策存在继续扩围空间，配套政策也有望优化调整，提升主体参与积极性。徐汇区与城市更新结合，收购二手房的节奏较快，预计未来将有更多区域参考借鉴，进一步打通一二手置换链条。（中指研究院）
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