澳門都市更新工作推進逾十年，惟受制於法律滯後、規劃審批繁瑣、居民認知不足及重建費用高昂等因素，進展緩慢。隨着黑沙環新填海區「P」地段暫住房及置換房項目落成，政府現持有約1,700個置換房及2,800個暫住房單位。立法議員、群力智庫副理事長梁鴻細和群力智庫常務理事梁彥邦期望，政府能善用這批房屋資源，將其轉化為推動都更的「助燃劑」，並以順利樓地段規劃條件圖草案獲通過為契機，為長期停滯的舊區重建打開突破口。
澳門都市更新工作推進逾十年，惟受制於法律滯後、規劃審批繁瑣等因素，導致進展緩慢。（資料圖片）
梁鴻細認為，政府應建立整體決策架構，為都市更新訂立清晰的時間表與規劃。他建議當局針對各重建分區訂立明確的推動時間表與實施路線圖，讓居民、發展商與社會各界有所依循，避免項目長期停滯。同時，他建議開放並擴大置換房的申請條件、暫住房引入優惠租金，以平衡發展商支出、減輕居民負擔。政府應善用現有1,700多個置換房及2,800個暫住房資源，形成「以房促更」的良性循環，切實推動都更進程。
重建須提升生活質素
梁彥邦強調，都市更新的根本目標在於改善居民的生活環境，絕不能以降低生活品質為代價。鑒於現時舊區的小業主多為長者，難以承擔巨額的重建成本，他建議當局推出溢價金優惠、放寬樓宇容積率等友善措施，並善用暫住房，供重建業主過渡性租住。此外，他建議政府提供多元選擇，讓居民能靈活以舊換新，可自行選擇入住原區安置或置換房。在定價方面，既要避免居民因重建而負債，亦須確保發展商有足夠的新增單位出售，以平衡開支。為提升重建項目的經濟可行性，可在配套許可下放寬地積比率，攤平成本改善居住環境。
修法破解銜接難題
梁鴻細、梁彥邦直言法律銜接難題需盡快破解，他們建議政府盡快修訂《土地法》相關條文，使批租地重建時修改土地合約的業權同意比例，與《都市更新法律制度》所訂的80%（樓齡滿40年）保持一致，消除「雙重門檻」造成的阻礙。同時，針對「以舊換新」模式暫未成熟的現實，建議當局先行建立分區評估及定價機制，按區域樓價差異訂立公平、透明的換算標準，並透過公眾諮詢凝聚社會共識。在此基礎上，可選擇條件較成熟的舊區進行小範圍試點，累積經驗後再逐步推廣。唯有理順法律矛盾、釐清分區定價原則，才能為都更掃除障礙，真正實現提速提質。
立法議員、群力智庫副理事長梁鴻細和群力智庫常務理事梁彥邦期望，政府能為長期停滯的舊區重建打開突破口。（受訪者提供圖片）
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