物业人的年，谁来结账？-中国通讯社

文/乐居财经严明会

春节的烟火即将散尽，但对于物业管理行业而言，这场年关大考留下的思考远未结束。

当千家万户围炉夜话时，无数物业人顶着寒风清运比平日多出数倍的垃圾，在除夕夜拎着工具箱蹚过积水抢修管道的逆行。这种基于职业素养的“坚守”，构成了节日期间社区运转的底线。

然而，与一线员工“舍小家为大家”的温情叙事形成尖锐对比的，是2025年全国物业服务企业（500强）的平均收缴率已降至71%，这已经是该项关键经营指标连续第四年下滑（数据来自克而瑞）。

受物业费收缴率持续下滑的影响，今年不少物业一线员工的年终奖大幅缩水，甚至有些只能拿到微薄的安慰奖。

一边是极端天气与团圆佳节中无可替代的“孤勇坚守”，一边是节节下滑的“满意度与现金流”，还有一线员工缩水的年终奖——这种撕裂感，恰恰揭示了当下物业管理行业面临的最深层悖论：服务的价值在被需要，但价值的回报却在被质疑。

收缴率连年下滑

春节期间，物业人用“敬业福”换取了业主的“平安福”，但这种服务的可持续性，恰恰依赖于稳定且充沛的资金保障。

克而瑞物管研究中心的数据给行业敲响了警钟：2025年，不仅500强物企平均收缴率降至71%，上市物企78%的数据表现虽略好，但中小物企普遍低于65%，部分项目甚至跌破50%。

而行业共识是，收缴率需稳定在80%以上，项目才能实现基本运营与良性服务迭代。当物业费收缴率跌破70%的警戒线，引发的将是一系列连锁反应。

这种收缴困境并非偶然，而是政策、市场与业主行为三重挤压下的必然结果：

政策限价的“剪刀差”。

近年来，多地出台物业费政府指导价政策，对前期物业费进行严格管控。虽然限价的初衷是保障民生，但在人力成本、物料成本刚性上涨的背景下，服务支出与收费标准的“剪刀差”越来越大。部分业主“不降不缴”或“服务未明显改善就不缴费”的观望心态，进一步加剧了收缴难度。

空置房折扣的“漏出效应”。

随着房地产市场进入存量时代，空置房数量攀升。十余省市出台政策明确空置房可享受物业费折扣，如江苏部分城市按70%收取，山东部分城市按60%收取，这在减轻业主负担的同时，也直接削减了物业企业的现金流入。

业主缴费意愿的“理性下行”。

在经济下行压力下，居民收入预期不稳，对固定支出的敏感度提升。同时，随着维权意识增强，更多业主将拒交物业费作为倒逼服务提升的手段。但这种“用脚投票”的方式，往往陷入“业主欠费→服务下降→更多业主欠费”的恶性循环。

被挤压的生存空间

今年春节前，一名万科物业00后管家在小红书“小作文催费”的话题引发热议，这背后折射出现代社区治理的尴尬：一线员工用真心换来的点赞，往往难以直接转化为契约上的履约。

然而，比“催费难”更严峻的现实是“退场潮”。

据报道，2025年包括重庆、杭州、鄂州在内的多个城市，均出现了物业公司宣布主动撤场的案例。无论是因降费谈判破裂，还是因收缴率过低导致项目长期亏损，头部物企开始从“追求规模”转向“质量深耕”，主动放弃低质低效项目。

过去这一年，在海南，面对台风“桦加沙”的侵袭，物业人闻风而动、筑牢防线；在湖南，数万物业人春节期间坚守岗位，彻夜巡查。而这些只是物业人年复一年、日复一日的缩影。

这种“坚守”值得尊重，但若缺乏资金支持，所有关于品质的承诺都将是无源之水。没有稳定的现金流，就没有高标准的应急响应能力，最终受损的依旧是业主的居住体验与资产的保值增值。

“缴费”与“服务”的平衡点

面对收缴率下行与成本上行的双重压力，行业亟需从“对抗”走向“对话”，从“模糊”走向“透明”。

克而瑞研究指出，破局的关键在于建立“质价相符”的信任体系。

一方面，物业企业需要像深圳市南山区住建局通报表扬的那些标杆企业一样，在极端天气和危急时刻展现出无可替代的专业担当；另一方面，业委会与业主也需要理解，物业服务的运营遵循基本的商业逻辑——没有合理的利润与现金流，任何高质量的守护都难以为继。

春节的喧嚣已经褪去，但关于社区治理的思考不应停止。物业人放弃团圆值守园区，是一种奔赴；业主按时足额缴纳物业费，是一种底线回应。

唯有打破“业主不缴费→物业资金短缺→服务质量下降→更多业主不缴费”的死循环，在透明化的服务与契约化的履约之间找到平衡，才能让每一次春节的坚守都不至于成为孤立无援的“孤勇”，而是成为家园值得信赖的日常。