南京，2026年10月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2026年第三季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。
据南京市统计局，2026年上半年全市GDP和第三产业分别同比增长5.3%和6.3%。南京服务业结构深层优化、动能持续转换、质效稳步提升。随着第三产业的不断发展，南京写字楼的市场需求在中长期内将持续得到支撑。三季度，位于河西板块的阿里中心二期T3栋落成入市，为市场带来58,000平方米的新增供应。因此，南京甲级写字楼市场总存量环比增长1.6%至3,383,310平方米。
2026年，南京发布《关于加快培育新质生产力推动高质量发展的若干政策（2026年版）》，重点围绕“1026”先进制造业集群和“334”现代服务业体系精准招商，为南京写字楼市场租赁需求提供了长期支撑。本季度，南京甲级写字楼市场租赁需求驱动力主要来源于金融及保险、TMT、专业服务、联合办公、零售贸易、大健康和教育等行业。
南京甲级写字楼市场租赁成交
数据来源:戴德梁行研究部
为应对市场持续释放的新增供应，租约临近到期的写字楼业主大概率将提前启动续租与新租协商，通过加码租赁优惠、装免期、灵活条款等方式去化空置空间。对租户而言，这一市场窗口将带来机遇，使其有机会入驻更高标准的写字楼，同时从业主方争取到更优惠的商务条件，以及更优质的设施和服务。2026年第三季度，全市及重点板块租金同比、环比延续下行态势，但环比降幅均有所收窄。截至季末，南京甲级写字楼平均租金报价继前两季度下跌后继续下跌0.9%，至人民币82.9元每月每平方米。
展望未来，金融城三期西区和阿里中心二期计划于四季度入市，合计甲级写字楼面积约38.2万平方米。鉴于大量的新增供应集中入市，将加剧南京甲级写字楼市场供大于求现状。
南京零售商业市场首发经济蓬勃发展，国内外品牌加速布局
上半年，南京零售市场升级类商品销售增长势头良好。限额以上单位能效等级为1级和2级的家电类、通讯器材类、化妆品类商品零售额分别增长20.4%、13.5%、31.0%。2026年第三季度，华贸中心、仙林德基艺术奥莱、南京光环花园城和悠湖湾购物公园竣工开业。因此，南京中高端购物中心市场总存量达到837.5万平方米，环比增长5.4%。
7月，2026首发经济发展大会在南京启幕，5年间南京累计引进品牌首店超1700家，汇聚95%以上国际一线品牌；今年上半年，南京新增高能级首店139家，落地首发首秀活动78场，在长三角城市中位居前列。三季度，国际与国内品牌积极扩张或开设其旗舰店，强化品牌形象。南京零售物业市场租赁需求将保持活跃。全市整体空置率录得9.9%，净吸纳量录得200,254平方米。
南京优质零售物业市场新增供应，净吸纳量和空置率
数据来源:戴德梁行研究部
2026年秦淮金秋消费季已经启动，主题是“首聚秦淮·悦购金秋”，从9月10日持续到10月10日，覆盖中秋和国庆假期。活动联动新街口、老城南两大商圈，统筹近20家重点商业体，推出10余场主题活动、120余场促销活动，打造以“首发经济”为核心引擎，覆盖全域、贯穿全月、联动多商圈的消费盛宴。
截至季末，南京中高端购物中心首层平均租金报价环比下跌2.7%至人民币506.6元每月每平方米。由于市场分化加剧，购物中心的运营能力成为核心分水岭。核心区域的成熟购物中心持续翻新，并且引入旗舰店与首店，客流量和经营业绩保持良好。而非核心区域定位不明确的购物中心则面临更多挑战。
四季度，南京中高端购物中心市场还将迎来6个新项目入市。受新增供应的影响，市场竞争将进一步加剧。南京优质零售物业市场的租金水平或将承压。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，当前南京写字楼市场正处于深度调整与提质升级的关键阶段。对企业而言，租金单价已不再是选址决策的唯一指标，产业生态匹配度、政策兑现确定性、空间硬件适配性、通勤招聘半径，才是决定长期成本的关键变量。对业主而言，绿色建筑、智能化设施、产业生态运营正成为差异化竞争关键。南京零售市场正从增量扩张转向体验竞争。首发经济已突破“开店”的单一维度，延伸至首演、首展、首秀、新品首发等多元场景，构建起全链路、全场景的首发生态。商场则依托场景与内容创新，通过在地文化、艺术展览、首店首发矩阵、场景升级、夜间消费及数字化社群等方式，拉长顾客停留时间，提升复访率。
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关于戴德梁行
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