个人房贷新政正在加速落地。9月1日，工商银行深圳市分行已开始受理40年期限的个人房贷申请。8月28日，中国人民银行与金融监管总局联合发布意见，明确将个人住房贷款最长期限由30年延展至40年。
政策信号释放不足一周，各地银行推进情况不一。深圳地区多家银行已经执行了个人房贷最长期限40年的政策，但部分细则仍沿用此前规定，后续可能有所变化。北京地区的多家银行则表示，目前仍在制定细则阶段，暂未实质推行新政。
尽管40年房贷政策旨在降低月供压力，但并非所有人都能受益。贷款人年龄、房屋剩余耐用年限及区域银行细则差异成为隐形门槛。对于部分80后购房群体来说，这项政策可能并不适用。
在审批环节，银行普遍采用“年龄+期限”封顶规则。工商银行和农业银行在北京地区设定的贷款人年龄与贷款期限合计上限为80年。若贷款期限取满40年，则贷款人年龄须不超过40周岁。建设银行和交通银行更为审慎，当前设定的年龄与期限合计上限为75年。这意味着，1991年以前出生的人新办理房贷时，无法申请40年期个人房贷。不过，有银行透露，总行层面的操作细则尚在研讨中，未来可能放宽年龄限制。
除了贷款人年龄，房屋本身的“年龄”也是重要指标。银行普遍对剩余土地使用年限、房屋结构安全及经济耐用年限设有隐性底线。新房通常不会受到影响，但老旧房屋的贷款期限会受到限制。例如，农业银行在北京地区通过中介介绍的情况下，贷款房屋年龄与贷款期限之和的上限可达80年；不通过中介则为75年。
延长贷款期限至40年虽然可以减少月供压力，但也增加了总体支出。以100万元贷款本金、年利率3%为例，30年期月供为4216.04元，而40年期月供降至3581.02元，每月还款额减少635.02元，但总利息支出增加约1.68万元。因此，购房者需根据自身收入增长预期谨慎选择期限。
专家建议，该政策主要目的是减轻年轻人的月供负担，大部分客户虽然贷款30年，但实际还清时间较短。如果存量个人房贷客户遇到还款压力，也可以考虑将贷款期限延长至40年，以减少月供压力。
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