Thông tấn xã Tân Hoa Xã, Bắc Kinh, ngày 28 tháng 8: ​Ba cơ quan đã trả lời câu hỏi của phóng viên về "Thông báo về cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại"

Phóng viên Wang Youling của Thông tấn xã Tân Hoa xã

Gần đây, Bộ Nhà ở và Phát triển thành thị-nông thôn, Bộ Tài nguyên và Cục Giám sát tài chính Nhà nước đã cùng ban hành "Thông báo về cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại".Các đồng chí chịu trách nhiệm liên quan thuộc Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn, Bộ Tài nguyên, Cục Giám sát tài chính Nhà nước đã trả lời câu hỏi của phóng viên.

Hỏi: Xin giới thiệu bối cảnh và ý nghĩa của thông báo.

Trả lời: Hệ thống bán nhà ở thương mại là hệ thống quản lý bất động sản cơ bản và là một phần quan trọng trong việc xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới.Phiên họp toàn thể lần thứ tư của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc khóa 20 và đề cương “Kế hoạch 5 năm lần thứ 15” quốc gia nhấn mạnh sự cần thiết phải đẩy nhanh việc xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới và cải thiện các hệ thống cơ bản để phát triển nhà ở thương mại, tài chính và bán hàng.Việc ra thông báo là biện pháp quan trọng để thực hiện các quyết định, sự sắp xếp của Trung ương Đảng và Hội đồng Nhà nước.

Đầu tiên là thích ứng với yêu cầu khách quan của thị trường bất động sản đang bước vào kỷ nguyên chứng khoán.Sau gần 30 năm phát triển nhanh chóng, quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản nước ta đã có những thay đổi lớn. Hiện tại, tổng số giao dịch nhà ở cũ đã vượt quá nhà ở mới. Thị trường bất động sản đã bước vào thời kỳ phát triển chất lượng cao với việc cải thiện nguồn cung và tối ưu hóa cơ cấu.Hệ thống bán nhà ở thương mại được hình thành trước đây với trọng tâm là bán trước và doanh thu nhanh không còn thích ứng với yêu cầu mới của giai đoạn phát triển thị trường mới và cần được cải cách, hoàn thiện cấp bách.

Thứ hai là biện pháp mạnh mẽ để bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.Nhà ở có giá trị lớn và là tài sản quan trọng của các gia đình.Theo hệ thống bán trước nhà ở thương mại, người mua nhà có thể chốt trước nguồn cung và giá nhà ở nhưng “thanh toán trước rồi mới nhận nhà”, điều này dễ xảy ra các vấn đề như giao nhà chậm trễ.Bằng cách cải cách và cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại, đồng thời thúc đẩy mạnh mẽ và có trật tự việc bán nhà hiện có, "những gì bạn thấy là những gì bạn nhận được" có thể được hiện thực hóa và rủi ro giao hàng có thể được ngăn chặn một cách hiệu quả; nếu việc bán trước tiếp tục được thực hiện, công tác quản lý trước khi bán sẽ được cải thiện để đảm bảo an toàn cho quỹ trước bán một cách hiệu quả.

Thứ ba là nhu cầu thiết thực nhằm thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của ngành bất động sản.Trong một thời gian dài, một số công ty phát triển bất động sản đã áp dụng mô hình mở rộng rộng rãi “nợ cao, đòn bẩy cao và doanh thu cao”, điều này đã tích lũy những rủi ro tiềm ẩn.Việc thanh lý phá sản của Evergrande Real Estate gần đây và việc tuyên bố công khai vụ Xu Jiayin là bằng chứng mạnh mẽ cho thấy những khuyết điểm của mô hình phát triển và vận hành bất động sản “ba đỉnh” đã lộ rõ.Để thay đổi mô hình “ba đỉnh”, cần cấp thiết cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại, tăng cường giám sát quỹ trước bán, hướng dẫn các công ty phát triển bất động sản xác định hợp lý quy mô phát triển và hoạt động dựa trên thế mạnh của mình, tăng cường nhận thức rủi ro, thúc đẩy hoạt động ổn định và phát triển chất lượng cao của ngành bất động sản.

Hỏi: Những cân nhắc tổng thể khi soạn thảo thông báo là gì?

Trả lời: Thông báo khẳng định phải tiến bộ nhưng vẫn duy trì sự ổn định, thiết lập trước rồi phá vỡ, dựa trên giai đoạn mới và yêu cầu mới của thị trường bất động sản bước vào kỷ nguyên chứng khoán, với mục tiêu thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao, đồng thời cải cách và hoàn thiện hệ thống bán nhà ở thương mại.

Trong quá trình soạn thảo thông báo, 4 nguyên tắc sau đã được chú trọng: Thứ nhất, tôn trọng quyền tối cao của nhân dân.Thiết lập và thực hành quan điểm đúng đắn về hiệu quả chính trị, tập trung bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, thúc đẩy cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại và ngăn chặn căn bản rủi ro giao hàng.Thứ hai là tuân thủ cách tiếp cận theo định hướng vấn đề.Bằng cách cải thiện việc quản lý trước khi bán nhà ở thương mại và thúc đẩy mạnh mẽ và có trật tự việc bán nhà hiện có, chúng tôi đã giải quyết một cách hiệu quả các vấn đề như giao một số dự án bị chậm trễ và hàng hóa không chính xác.Thứ ba là tuân thủ tư duy có hệ thống.Phối hợp thúc đẩy các hệ thống chủ chốt như hệ thống công ty dự án bất động sản, hệ thống ngân hàng tài trợ, hệ thống bán nhà hiện có và kết nối các hệ thống một cách hiệu quả.Thứ tư là nhấn mạnh vào sự tiến bộ ổn định.Các chính sách được thực hiện theo các giai đoạn xây dựng khác nhau của dự án, đồng thời tính đến sự khác biệt giữa các vùng trong việc phát triển thị trường bất động sản, tạo không gian chính sách cho chính quyền địa phương thực hiện các chính sách cụ thể của thành phố dựa trên điều kiện thực tế và tăng cường khả năng hoạt động của thông báo.

Hỏi: Nội dung chính của thông báo là gì?

Trả lời: Thông báo quy định 3 khía cạnh, tập trung đẩy nhanh xây dựng mô hình phát triển bất động sản mới và thúc đẩy cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại.

Đầu tiên, cải thiện việc quản lý trước khi bán nhà ở thương mại.Nếu dự án nhà ở thương mại được bán trước thì kết cấu chính của tòa nhà riêng lẻ phải được che phủ.Tăng cường giám sát quỹ trước khi bán. Tất cả các khoản trả trước, khoản vay mua nhà cá nhân và các khoản tiền mua nhà khác mà người mua nhà trả phải được gửi vào tài khoản giám sát quỹ do cơ quan giám sát quỹ nhà ở mở.Đối với dự án nhà ở thương mại đã được cấp Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng trước thời điểm thực hiện thông báo, nếu thực hiện việc bán trước thì các điều kiện trước khi bán, giám sát quỹ trước khi bán… được thực hiện theo quy định chính sách ban đầu.

Thứ hai là thúc đẩy mạnh mẽ và có trật tự việc bán nhà ở thương mại hiện có.Kể từ ngày thực hiện thông báo, việc bán nhà ở hiện hữu sẽ được ưu tiên đối với dự án nhà ở thương mại mới chuyển nhượng đất và dự án nhà ở thương mại đã chuyển nhượng đất nhưng chưa được cấp Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng; khuyến khích bán nhà ở hiện có đối với các dự án nhà ở thương mại đã được cấp giấy phép quy hoạch dự án xây dựng.Đồng thời, việc quản lý lưu trữ hồ sơ sẽ được thực hiện đối với việc bán nhà hiện có và hệ thống đặt cọc đối với việc bán nhà hiện có sẽ được thực hiện.

Thứ ba là tăng cường phối hợp các chính sách và biện pháp.Tối ưu hóa quản lý nguồn cung đất, xác định hợp lý quy mô nguồn cung đất bất động sản, tối ưu hóa phương án chuyển nhượng đất, phương án quy hoạch chuyển nhượng.Để tăng cường hỗ trợ tài chính, các dự án bất động sản triển khai hệ thống ngân hàng tài trợ, với sự lựa chọn hai chiều giữa công ty dự án bất động sản và ngân hàng tài trợ. Dự án xác định ngân hàng tài trợ và chỉ ngân hàng tài trợ hoặc đứng đầu trong việc thành lập một tập đoàn để cung cấp các khoản vay phát triển và các dịch vụ tài chính khác.Cải thiện công tác quản lý phát triển và xây dựng, tối ưu hóa quy trình phê duyệt xây dựng dự án, rút ​​ngắn thời gian phê duyệt hành chính và thúc đẩy người mua nhận được giấy chứng nhận bất động sản đồng thời khi nhà ở thương mại được bàn giao.

Hỏi: Thông báo bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà ở những khía cạnh nào?

Trả lời: Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà là điểm khởi đầu và mục tiêu thúc đẩy cải cách hệ thống mua bán nhà ở thương mại.Thông báo thực hiện triết lý phát triển lấy con người làm trung tâm và đưa ra các quy định sau nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà:

Đầu tiên, đảm bảo an toàn cho quỹ giao dịch.Hệ thống giám sát quỹ trước khi bán sẽ được cải tiến, cơ quan giám sát quỹ nhà ở sẽ chịu trách nhiệm giám sát quỹ và quản lý quỹ mua nhà của người dân.

Thứ hai là đảm bảo giao nhà đúng thời hạn.Bằng cách nâng cao ngưỡng bán trước, chúng tôi sẽ thúc đẩy mạnh mẽ và có trật tự việc bán nhà hiện có và “trả tiền một tay, giao nhà” để ngăn chặn cơ bản rủi ro giao hàng.

Thứ ba là nâng cao chất lượng xây dựng nhà ở.Bằng việc cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại, các công ty phát triển bất động sản sẽ được hướng dẫn xây dựng các dự án theo tiêu chuẩn “nhà tốt”, an toàn, tiện nghi, xanh và thông minh, đáp ứng nhu cầu nhà ở chất lượng cao của người dân.

Thứ tư là thực hiện “bàn giao nhà và giấy chứng nhận”.Tăng cường phối hợp công việc để giải quyết khó khăn, chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Hỏi: Thông báo có quy định gì về mối liên hệ giữa chính sách cũ và chính sách mới?

Trả lời: Thông báo không áp dụng “một kích thước phù hợp cho tất cả” trong các điều khoản chính sách.Một mặt, chính sách được thực hiện theo sự phân loại dự án mới và dự án cũ, sử dụng “phương pháp cũ cho dự án cũ và phương pháp mới cho dự án mới”.Trước ngày thực hiện thông báo, đối với dự án nhà ở thương mại đã được cấp giấy phép quy hoạch dự án xây dựng nếu thực hiện việc bán trước thì các điều kiện trước khi bán, giám sát quỹ trước khi bán… được thực hiện theo quy định chính sách ban đầu; đối với các dự án nhà ở thương mại chưa được cấp giấy phép quy hoạch dự án xây dựng, việc bán nhà hiện có sẽ được đẩy mạnh mạnh mẽ và có trật tự.Mặt khác, các dự án mới có thể được bán dưới dạng nhà hiện có hoặc bán trước.Kể từ ngày thực hiện thông báo, dự án nhà ở thương mại có đất mới chuyển nhượng và đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy phép quy hoạch dự án xây dựng sẽ được ưu tiên bán nhà ở hiện có; các dự án nhà ở thương mại đã được cấp giấy phép quy hoạch dự án xây dựng được khuyến khích thực hiện bán nhà hiện có; Các dự án nhà ở thương mại có đất mới chuyển nhượng và đất chuyển nhượng chưa có giấy phép quy hoạch dự án xây dựng sẽ thực hiện bán trước, chuẩn hóa các điều kiện trước khi bán, tăng cường giám sát quỹ trước bán và đảm bảo an toàn cho quỹ trước khi bán.