El 30 de octubre, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an y otros tres departamentos emitieron conjuntamente las "Opiniones de Implementación sobre la Implementación del" Aviso sobre la Mejora del Sistema de Venta de Vivienda Comercial ", que se implementará a partir de ahora. Xi'an se ha convertido en la decimoquinta ciudad del país y la primera en el noroeste en implementar las reglas de reforma del sistema de venta de vivienda comercial "8·28" del gobierno central, después de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Wuhan. Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu y otras ciudades.
1. Todos los resultados están alineados: la preventa de nuevas parcelas de tierra debe limitar la estructura principal, monitorear completamente todo el proceso de fondos de preventa, dar prioridad a las ventas de viviendas existentes para nuevas parcelas de tierra y cerrar el círculo de financiación del sistema bancario patrocinador. Xi'an no ha relajado ninguno de los cuatro puntos fundamentales.
2. Tres parámetros caen en la mediana nacional: primero, la estación de depósito está en el nivel más alto. Las 15 ciudades se dividen en tres niveles: 1% para Beijing, 3% para Shanghai, Shenzhen y Suzhou, y 5% para las demás ciudades y Xi'an. El nivel del 5% aumenta el costo de la vacilación y también amplifica simétricamente las restricciones de entrega. En segundo lugar, también se prevén acuerdos sin intereses para el pago de la tierra a plazos, y el saldo restante puede liquidarse en un máximo de dos años. Xi'an estipula que el 50% del primer plazo deberá pagarse en un plazo de seis meses y el resto en un plazo de un año. Puede prorrogarse hasta por dos años una vez aprobada y no se cobrarán intereses por el pago puntual. Esto es consistente con ciudades como Beijing, Hangzhou y Chengdu que permiten pagar el saldo en dos años y sin intereses. Al mismo tiempo, el plazo del primer pago se reduce a seis meses, seis veces el plazo habitual de "30 días". En tercer lugar, el período de transición finaliza a finales de 2027 y se extiende hasta finales de 2028 para Chengdu, Wuhan, Hangzhou y Ningbo. No existe una fecha límite unificada para Hefei. Durante el próximo año, la circulación principal de casas nuevas en Xi'an seguirá siendo casas sobre plano según las "viejas reglas".
3. La innovación está en el proceso: durante el proceso de finalización, las características de Xi'an permiten a las empresas inmobiliarias elaborar planes por fases y guiar la finalización de las unidades más pequeñas en secuencia; el edificio se divide en dos etapas: subterránea y aérea en base a los puntos cero positivos y negativos; El proyecto de decoración completo se maneja por etapas según el acabado y la decoración. Wuhan tiene un arreglo similar, Hangzhou solo tiene dos escalones para una decoración completa y Tianjin y Suzhou no tienen tales instalaciones. Bajo las dos limitaciones de las preventas y los préstamos hipotecarios limitados una vez finalizados, el ciclo de cobro de pagos de las empresas inmobiliarias se ha alargado entre un año y medio y dos años. La solución más pragmática para protegerse contra las nuevas regulaciones es convertir la finalización del proyecto en un "nodo de flujo de caja que pueda cobrarse por etapas".
4. Impacto en el mercado: En el corto plazo, la principal oferta de viviendas nuevas siguen siendo los proyectos de stock de transición y los nuevos proyectos de preventa con tope. Se da prioridad a las casas existentes, pero la cuota de mercado a corto plazo es limitada y el mercado todavía está asimilando principalmente las acciones. En el mediano plazo, los préstamos preventivos y posthipotecarios con límites máximos alargarán el ciclo de pago, reducirán el ritmo de la oferta y promoverán la eliminación pasiva del inventario existente. Debemos tener cuidado con el desajuste local causado por el vencimiento concentrado del período de transición en 2027 y la escasez de nueva oferta.
5. Quedan dos cosas por ver: en primer lugar, el poder de determinación del límite máximo se transferirá a la jurisdicción y si se pueden unificar los estándares de varios distritos y condados; en segundo lugar, aún no se han emitido las medidas de supervisión del fondo de preventa ni los métodos de registro de hipotecas para los hogares.
En general, las reglas detalladas de Xi'an implementan estrictamente los requisitos básicos del gobierno central sobre preventas limitadas, supervisión total de los fondos, etc. Al mismo tiempo, se elaboran regulaciones claras y detalladas basadas en las realidades locales en aspectos prácticos tales como acuerdos de proyectos de transición, retiros excesivos de fondos y cuotas de pago de tierras. La política tiene en cuenta la transición fluida de los proyectos existentes y la reconstrucción subyacente de reglas incrementales, y tiene cierto valor de referencia para la posterior introducción de reglas detalladas por parte de las ciudades centrales y occidentales. (Li Li, director general de la sucursal de Xi'an del Instituto de Investigación Index de China)
Editor a cargo: Li Xia