新華社通信、北京、8月28日：三部門は「商業用住宅販売制度の改善に関する通知」に関する記者の質問に回答
新華社通信記者 王友玲
最近、住宅・都市農村開発省、天然資源省、国家金融監督局は共同で「商業用住宅販売制度の改善に関する通知」を発表した。住宅・都市農村開発省、天然資源省、国家金融監督局の責任ある同志らが記者の質問に答えた。
Q: 通知の背景と意義についてご紹介ください。
回答: 商業住宅販売システムは不動産管理の基本システムであり、不動産開発の新しいモデルを構築する重要な部分です。中国共産党第20期中央委員会第4回総会と国家「第15次5カ年計画」の概要では、不動産開発の新たなモデルの構築を加速し、商業用住宅の開発、融資、販売の基本システムを改善する必要性が強調された。この通知の発行は、党中央委員会と国務院の決定と取り決めを実行するための重要な措置である。
1 つ目は、ストック時代に突入する不動産市場の客観的な要件に適応することです。30年近くにわたる急速な発展を経て、我が国の不動産市場の需要と供給の関係は大きく変化しました。現在、中古住宅の総取引件数は新築住宅の取引件数を完全に上回っています。不動産市場は、ストックの改善と構造の最適化による質の高い発展の時期に入っています。過去にプリセールスと迅速な売上高に重点を置いて形成された商業用住宅販売システムは、もはや市場開発の新たな段階の新たな要件に適応できず、早急に改革と改善が必要となっています。
2 つ目は、住宅購入者の正当な権利と利益を効果的に保護するための強力な措置です。住宅は価値が高く、家族にとって大切な財産です。商業用住宅の事前販売制度では、住宅購入者は住宅の供給と価格を事前に確定できるが、「先にお金を払ってから住宅を所有する」ことになるため、住宅の引き渡しが遅れるなどの問題が発生しやすい。事業用住宅の販売制度を改革・改善し、既存住宅の販売を強力かつ秩序をもって推進することにより、「見たものは手に入る」を実現し、引き渡しリスクを効果的に防止することができる。プレセールが継続して実施される場合、プレセール管理が改善され、プレセール資金の安全性が効果的に確保されます。
3 番目は、不動産業界の質の高い発展を促進するという現実的な必要性です。一部の不動産開発会社は長年にわたり「高負債、高レバレッジ、高売上高」の大規模拡大モデルを採用しており、隠れたリスクを蓄積してきた。最近の恒大不動産の破産整理と徐家印事件の公の宣告は、不動産開発・運営の「三高」モデルの欠陥が明らかになった強力な証拠である。「三高」モデルを変えるためには、商業用住宅販売制度の改革、販売前資金の監督強化、不動産開発会社が自社の強みに応じて開発・運営規模を合理的に決定できるよう指導し、リスク認識を強化し、不動産業界の安定運営と質の高い発展を促進することが急務である。
Q: 通知の草案を作成する際の全体的な考慮事項は何ですか?
回答: この通知は、ストック時代を迎えた不動産市場の新たな段階と新たな要求を踏まえ、質の高い不動産開発の推進と商業用住宅販売制度の改革・改善を目的として、安定を維持しながら前進し、まず確立し、その後破壊することを主張している。
この通知の起草プロセスでは、次の 4 つの原則が重視されました。 まず、人民の優位性を堅持します。政治パフォーマンスに対する正しい見方を確立・実践し、住宅購入者の正当な権利と利益の保護に重点を置き、商業用住宅販売制度の改革を推進し、引き渡しリスクを根本的に防止する。2 つ目は、問題指向のアプローチを堅持することです。商業住宅の販売前管理を改善し、既存住宅の販売を精力的かつ秩序正しく推進することにより、一部のプロジェクトの納期遅延や商品の間違いなどの問題を効果的に解決しました。3つ目は、体系的な思考を貫くことです。不動産プロジェクト会社システム、スポンサー銀行システム、中古住宅販売システムなどの基幹システムを連携して推進し、各システムを効果的に連携させます。4つ目は、着実な進歩を主張することです。政策は、不動産市場の発展における地域差を考慮しながら、プロジェクトの建設のさまざまな段階に応じて実施され、地方自治体が実情に基づいて都市固有の政策を実施できる政策余地を残し、通知の運用性を高めます。
Q: 通知の主な内容は何ですか?
回答: この通知では、不動産開発の新しいモデルの構築の加速と商業用住宅販売システムの改革の推進に焦点を当て、3 つの側面を規定しています。
まず、商業住宅の販売前管理を改善します。商業住宅プロジェクトが先行販売される場合、個々の建物の主要構造にはキャップを付ける必要があります。プレセールファンドの監督を強化する。住宅購入者が支払ったすべての頭金、個人住宅ローン、その他の住宅購入資金は、住宅ファンド監督機関が開設したファンド監督口座に入金されなければなりません。告示施行日前に建設プロジェクト計画許可を取得した商業住宅プロジェクトについて、プレセールを実施する場合、プレセール条件、プレセール資金の監督などは当初の政策規定に従って実施されなければならない。
第二に、既存事業用住宅の分譲を強力かつ計画的に推進することです。告示施行日より、新たに土地を譲渡した商業住宅プロジェクトと、既に土地を譲渡したが建設計画許可を取得していない商業住宅プロジェクトについては、既存住宅の販売が優先される。建設計画許可を取得した事業用住宅プロジェクトについては、既存住宅の販売が奨励されます。併せて、既存住宅の販売について記録管理を実施し、既存住宅販売の保証金制度を導入します。
3つ目は、政策・施策の連携の強化です。土地供給管理を最適化し、不動産の土地供給規模を合理的に決定し、土地譲渡計画と譲渡計画計画を最適化します。不動産プロジェクトでは資金調達支援を強化するため、不動産プロジェクト会社とスポンサー銀行の双方向選択によるスポンサー銀行制度を導入しています。プロジェクトによってスポンサー銀行が決定され、スポンサー銀行が単独で、または開発ローンやその他の金融サービスを提供するシンジケートを結成して主導します。開発と建設の管理を改善し、プロジェクトの建設承認プロセスを最適化し、行政承認の期限を短縮し、商業住宅の引き渡しと同時に購入者が不動産証明書を取得することを促進します。
Q: この通知はどのような側面で住宅購入者の正当な権利と利益を保護しますか?
回答: 住宅購入者の正当な権利と利益を保護することは、商業用住宅販売制度の改革を推進する出発点であり目標です。この通知は人間中心の開発哲学を貫き、住宅購入者の正当な権利と利益を保護するために次の規定を設けています。
まず、取引資金の安全を確保します。販売前資金の監督制度を改善し、住宅資金監督機関が国民住宅購入資金の監督・管理を担当する。
2 つ目は、家を時間どおりに配達することです。販売前の基準値を引き上げることにより、既存住宅の販売を強力かつ秩序正しく推進し、引き渡しリスクを根本的に回避する「片手で家を引き渡す」ことを実現してまいります。
3つ目は、住宅建設の品質の向上です。事業用住宅販売制度の改革により、不動産開発会社が安全、快適、環境に優しく、スマートな「良い住宅」の基準に沿ったプロジェクトを建設するよう指導され、質の高い住宅を求める国民のニーズに応えます。
4つ目は「家の引き渡しと証明書の引き渡し」の実施です。住宅購入者の証明書取得の難しさと遅さの問題を解決するために、作業の調整を強化します。
Q: 新旧のポリシーの関係に関する通知の規定は何ですか?
回答: この通知は、ポリシー条項における「万能型」を適用するものではありません。一方で、「古い事業には古い手法、新しい事業には新しい手法」という新旧の事業区分に応じて政策が実施される。告示の施行日前に、建設プロジェクト計画許可を取得した商業用住宅プロジェクトがプレセールの対象となる場合、プレセール条件、プレセール資金の監督などは当初の政策規定に従って実施されなければならない。建設計画許可を取得していない事業用住宅プロジェクトは、既存住宅の販売を強力かつ秩序をもって推進しなければならない。一方、新しいプロジェクトは既存住宅として販売したり、先行販売したりすることができます。告示施行日より、新たに譲渡された土地と建設計画許可を取得していない譲渡された土地を有する商業用住宅プロジェクトは、既存住宅の販売が優先される。建設プロジェクト計画許可を取得した商業住宅プロジェクトは、既存住宅の販売を実施することが奨励されます。新たに譲渡された土地と建設計画許可を取得していない譲渡された土地を含む商業住宅プロジェクトは事前販売の対象となり、事前販売条件が標準化され、事前販売資金の安全性を確保するために事前販売資金の監督が強化される。