Le 30 octobre, le Bureau municipal du logement et du développement urbain-rural de Xi'an et trois autres départements ont publié conjointement des « Avis de mise en œuvre sur la mise en œuvre de la « Note sur l'amélioration du système de vente de logements commerciaux », qui sera désormais mise en œuvre. Xi'an est devenue la 15e ville du pays et la première du nord-ouest à mettre en œuvre les règles de réforme du système de vente de logements commerciaux « 8·28 » du gouvernement central, après Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen et Wuhan, Tianjin, Hangzhou. Suzhou, Chengdu et d'autres villes.

1. Les résultats sont tous alignés : la prévente de nouvelles parcelles de terrain doit plafonner la structure principale, surveiller entièrement l'ensemble du processus de fonds de prévente, donner la priorité aux ventes de maisons existantes pour les nouvelles parcelles de terrain et boucler la boucle de financement du système bancaire parrain. Xi'an n'a assoupli aucun des quatre principes fondamentaux.

2. Trois paramètres se situent dans la médiane nationale : Premièrement, la station de dépôt se situe au niveau le plus élevé. Les 15 villes sont réparties en trois niveaux : 1 % pour Pékin, 3 % pour Shanghai, Shenzhen et Suzhou et 5 % pour les autres villes et Xi'an. Le niveau de 5% augmente le coût d’hésitation et amplifie également symétriquement les contraintes de livraison. Deuxièmement, des modalités sans intérêt sont également prévues pour le paiement échelonné des terres, le solde restant pouvant être remboursé en deux ans maximum. Xi'an stipule que 50 % du premier versement doit être payé dans un délai de six mois et le solde doit être payé dans un délai d'un an. Il peut être prolongé jusqu'à deux ans après approbation, et aucun intérêt ne sera facturé en cas de paiement à temps. Cela est cohérent avec des villes comme Pékin, Hangzhou et Chengdu qui autorisent le paiement du solde en deux ans et sans intérêt. Dans le même temps, la fenêtre de premier versement est assouplie à six mois, soit six fois les « 30 jours » habituels. Troisièmement, la période de transition se termine fin 2027 et est prolongée jusqu’à fin 2028 pour Chengdu, Wuhan, Hangzhou et Ningbo. Il n'y a pas de date limite unifiée pour Hefei. L'année prochaine, la principale circulation des nouvelles maisons à Xi'an sera toujours des maisons sur plan selon les « anciennes règles ».

3. L'innovation réside dans le processus : pendant le processus d'achèvement, les caractéristiques de Xi'an permettent aux sociétés immobilières d'élaborer des plans par étapes et de guider l'achèvement des plus petites unités en séquence ; le bâtiment est divisé en deux étapes : souterraine et aérienne en fonction des points zéro positifs et négatifs ; le projet de décoration complet est traité par étapes en fonction du brut et de la décoration. Wuhan a un arrangement similaire, Hangzhou n'a que deux marches pour une décoration complète, et Tianjin et Suzhou ne disposent pas de telles installations. Sous la double contrainte du plafonnement des préventes et des prêts immobiliers après réalisation, le cycle d'encaissement des foncières a été allongé d'un an et demi à deux ans. L'arrangement le plus pragmatique pour se prémunir contre les nouvelles réglementations consiste à transformer l'achèvement du projet en un « nœud de flux de trésorerie pouvant être encaissé par étapes ».

4. Impact sur le marché : à court terme, la principale offre de logements neufs reste constituée de projets de stock de transition et de nouveaux projets plafonnés en prévente. Les maisons existantes sont prioritaires, mais la part de marché à court terme est limitée et le marché est encore en train de digérer principalement le stock. À moyen terme, le plafonnement des prêts avant-vente et post-hypothèque allongera le cycle de remboursement, ralentira le rythme de l’offre et favorisera l’élimination passive des stocks existants. Nous devons nous méfier de l’inadéquation locale causée par l’expiration concentrée de la période de transition en 2027 et la pénurie de nouvelle offre.

5. Deux choses restent à voir : premièrement, le pouvoir de détermination du plafonnement sera transféré à la juridiction, et si les normes des différents districts et comtés peuvent être unifiées ; deuxièmement, les mesures de surveillance des fonds de prévente et les méthodes d'enregistrement des prêts hypothécaires des ménages n'ont pas encore été publiées.

Dans l'ensemble, les règles détaillées de Xi'an mettent strictement en œuvre les exigences du gouvernement central en matière de plafonnement des préventes, de supervision complète des fonds, etc. Dans le même temps, des réglementations claires et détaillées sont élaborées sur la base des réalités locales dans des aspects pratiques tels que les dispositions transitoires pour les projets, les retraits de fonds excédentaires et les échéances de paiement des terrains. La politique prend en compte la transition en douceur des projets existants et la reconstruction sous-jacente de règles progressives, et a une certaine valeur de référence pour l'introduction ultérieure de règles détaillées par les villes du centre et de l'ouest. (Li Li, directeur général de la succursale de Xi'an du China Index Research Institute)

Rédacteur en chef : Li Xia