Vào ngày 30 tháng 10, Cục Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn Thành phố Tây An và ba sở khác đã cùng ban hành "Ý kiến thực hiện về việc thực hiện" Thông báo về cải thiện hệ thống bán nhà ở thương mại ", sẽ được thực hiện kể từ bây giờ. Tây An đã trở thành thành phố thứ 15 trong cả nước và là thành phố đầu tiên ở phía Tây Bắc thực hiện các quy tắc cải cách hệ thống bán nhà ở thương mại "8·28" của chính quyền trung ương, sau Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến và Vũ Hán, Thiên Tân, Hàng Châu, Tô Châu, Thành Đô và các thành phố khác.

1. Tất cả các điểm mấu chốt đều phù hợp: việc bán trước các thửa đất mới phải bao gồm cơ cấu chính, giám sát đầy đủ toàn bộ quá trình cấp vốn trước khi bán, ưu tiên bán nhà hiện có cho các thửa đất mới và đóng vòng cấp vốn của hệ thống ngân hàng tài trợ. Tây An đã không nới lỏng bất kỳ điểm nào trong bốn điểm mấu chốt.

2. Ba thông số nằm trong mức trung bình quốc gia: Thứ nhất, trạm ký gửi ở mức cao nhất. 15 thành phố được chia thành ba cấp độ: 1% cho Bắc Kinh, 3% cho Thượng Hải, Thâm Quyến và Tô Châu, và 5% cho các thành phố khác và Tây An. Mức 5% làm tăng chi phí do dự và cũng khuếch đại các hạn chế phân phối một cách đối xứng. Thứ hai, các thỏa thuận miễn lãi cũng được áp dụng cho việc thanh toán đất theo từng đợt và số dư còn lại có thể được trả hết trong tối đa hai năm. Tây An quy định rằng 50% số tiền trả góp đầu tiên phải được thanh toán trong vòng sáu tháng và số dư phải được thanh toán trong vòng một năm. Nó có thể được gia hạn tối đa hai năm sau khi được phê duyệt và sẽ không bị tính lãi khi thanh toán đúng hạn. Điều này phù hợp với các thành phố như Bắc Kinh, Hàng Châu và Thành Đô cho phép thanh toán số dư trong hai năm và không tính lãi. Đồng thời, thời hạn trả góp đầu tiên được nới lỏng xuống còn sáu tháng, gấp sáu lần thời hạn "30 ngày" thông thường. Thứ ba, giai đoạn chuyển tiếp kết thúc vào cuối năm 2027 và được kéo dài đến cuối năm 2028 đối với Thành Đô, Vũ Hán, Hàng Châu và Ninh Ba. Không có thời hạn thống nhất cho Hợp Phì. Trong năm tới, nguồn cung chủ yếu của những ngôi nhà mới ở Tây An vẫn sẽ là những ngôi nhà nằm ngoài quy hoạch theo “quy tắc cũ”.

3. Sự đổi mới nằm trong quá trình: Trong quá trình hoàn thiện, đặc điểm của Tây An cho phép các công ty bất động sản lập kế hoạch theo từng giai đoạn và hướng dẫn hoàn thành các đơn vị nhỏ nhất theo trình tự; công trình được chia thành hai giai đoạn: ngầm và trên mặt đất dựa trên các điểm 0 dương và âm; dự án trang trí đầy đủ được xử lý theo từng giai đoạn theo phần thô và trang trí. Vũ Hán cũng có sự sắp xếp tương tự, Hàng Châu chỉ có hai bước để trang trí đầy đủ, còn Thiên Tân và Tô Châu thì không có cơ sở vật chất như vậy. Dưới sự ràng buộc kép của các khoản vay có giới hạn trước khi bán và thế chấp sau khi hoàn thành, chu kỳ thu tiền thanh toán của các công ty bất động sản đã bị kéo dài từ một năm rưỡi đến hai năm. Cách sắp xếp thực tế nhất để phòng ngừa rủi ro đối với các quy định mới là biến việc hoàn thành dự án thành một “nút dòng tiền có thể thành tiền mặt theo từng giai đoạn”.

4. Tác động đến thị trường: Trong ngắn hạn, nguồn cung nhà mới chủ yếu vẫn là các dự án tồn kho chuyển tiếp và các dự án mở bán trước có giới hạn mới. Ưu tiên nhà có sẵn nhưng thị phần ngắn hạn còn hạn chế, thị trường vẫn chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho. Trong trung hạn, cho vay trước khi bán và sau thế chấp có giới hạn sẽ kéo dài chu kỳ trả nợ, đẩy tốc độ cung ứng trở lại và thúc đẩy việc loại bỏ hàng tồn kho hiện có một cách thụ động. Chúng ta cần cảnh giác với sự không phù hợp cục bộ do hết thời gian chuyển đổi tập trung vào năm 2027 và nguồn cung mới bị thắt chặt.

5. Vẫn còn hai điều cần xem xét: Thứ nhất, quyền quyết định giới hạn sẽ được chuyển giao cho khu vực tài phán và liệu các tiêu chuẩn của các quận và quận khác nhau có thể được thống nhất hay không; thứ hai, các biện pháp giám sát quỹ trước khi bán và phương thức đăng ký thế chấp hộ gia đình vẫn chưa được ban hành.

Nhìn chung, các quy định chi tiết của Tây An thực hiện nghiêm túc các yêu cầu cơ bản của chính quyền trung ương về giới hạn tiền bán hàng, giám sát đầy đủ các quỹ, v.v. Đồng thời, các quy định rõ ràng và chi tiết được đưa ra dựa trên thực tế địa phương ở các khía cạnh thực tế như sắp xếp dự án chuyển tiếp, rút ​​vốn vượt mức và trả góp tiền đất. Chính sách này tính đến quá trình chuyển đổi suôn sẻ của các dự án hiện có và việc xây dựng lại cơ bản các quy tắc gia tăng, đồng thời có giá trị tham chiếu nhất định cho việc đưa ra các quy tắc chi tiết sau này của các thành phố miền Trung và miền Tây. (Li Li, Tổng Giám đốc Chi nhánh Tây An của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc)

Biên tập phụ trách: Lý Hạ