ในช่วงสามไตรมาสแรกของปีนี้ มีการลงนามอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมือสอง 137,229 รายการทางออนไลน์ในกรุงปักกิ่ง เพิ่มขึ้น 5.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี และขนาดธุรกรรมสูงที่สุดในช่วงเวลาเดียวกันนับตั้งแต่ปี 2565 ในเซี่ยงไฮ้ มีการลงนามอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมือสอง 191,563 รายการทางออนไลน์ เพิ่มขึ้น 15.5% เมื่อเทียบเป็นรายปี นับตั้งแต่ไตรมาสที่สามปริมาณธุรกรรมรายเดือนพุ่งแตะระดับสูงสุดใหม่ในช่วงเวลาเดียวกันในช่วงห้าปีที่ผ่านมาเป็นเวลาสามเดือนติดต่อกัน

ในเดือนตุลาคมตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังคงคึกคักอย่างต่อเนื่อง ณ วันที่ 20 ตุลาคม มีการขายยูนิตที่พักอาศัยมือสอง 7,029 ยูนิตในกรุงปักกิ่งและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มือสอง 14,174 ยูนิตในเซี่ยงไฮ้ ตามลำดับ เพิ่มขึ้น 25.9% และ 37.9% เมื่อเทียบเป็นรายปี

โดยรวม ธุรกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ยังคงดำเนินอยู่โดยความต้องการที่เข้มงวดยังคงถือเป็นธุรกรรมส่วนใหญ่ และความต้องการที่เพิ่มขึ้นแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ประสิทธิภาพด้านราคาของทั้งสองแห่งมีความแตกต่างกันบ้างโดยราคาประกาศบ้านมือสองในเซี่ยงไฮ้มีเสถียรภาพ ในขณะที่ราคาประกาศในปักกิ่งยังคงมีแรงกดดันลดลง ไม่ว่าความต้องการในการปรับปรุงในภายหลังจะสามารถเผยแพร่ได้อย่างต่อเนื่องและการฟื้นตัวของธุรกรรมสามารถผลักดันการรักษาเสถียรภาพของราคาต่อไปได้หรือไม่ ยังคงเป็นที่น่าจับตามอง

1. ธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ยังคงดำเนินอยู่ โดยมีแนวโน้มราคาที่แตกต่างกัน

ธุรกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงสามไตรมาสแรกมีการขายบ้านมือสองจำนวน 137,000 และ 192,000 หน่วยในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ โดยได้รับแรงหนุนจากผลกระทบที่มีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่องของนโยบายฝั่งอุปสงค์ในเดือนสิงหาคม ตลาดปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ยังคงเคลื่อนไหวอยู่ ในเดือนกันยายน ธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้อยู่ที่ 16,000 และ 21,000 ยูนิต ตามลำดับ เพิ่มขึ้น 13.7% และ 2.0% เมื่อเทียบเป็นรายเดือนเซี่ยงไฮ้เพิ่มขึ้น 17.6% เมื่อเทียบเป็นรายปี นับเป็นการเติบโตเมื่อเทียบเป็นรายปีติดต่อกัน 7 เดือน ปักกิ่งลดลงเล็กน้อย 0.5% เมื่อเทียบเป็นรายปี

ในแง่ของราคา ตามดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีน Hundred Cities Price Index ราคาที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งลดลง 5.32% ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2026 ราคาขายเฉลี่ยในปักกิ่งยังคงลดลง การลดลงลดลงในไตรมาสที่สองและขยายตัวในไตรมาสที่สาม ราคาที่อยู่อาศัยมือสองในเซี่ยงไฮ้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยรวมตั้งแต่เดือนมีนาคม โดยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกเดือนตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงกรกฎาคม ลดลงเล็กน้อยในเดือนสิงหาคมและเพิ่มขึ้นอีกครั้ง 0.11% ในเดือนกันยายน

2. ความต้องการที่เข้มงวดยังคงเป็นกำลังหลักในการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ และความต้องการที่เพิ่มขึ้นก็ฟื้นตัวขึ้น

ในช่วงสามไตรมาสแรก สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีมูลค่าน้อยกว่า 2 ล้านหยวนในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ คิดเป็น 51.3% และ 47.1% ตามลำดับ เพิ่มขึ้น 3.1 และ 5.0 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีที่แล้วจากมุมมองของกลุ่มพื้นที่ ยังมีแนวโน้มของการกระจุกตัวของธุรกรรมไปยังหน่วยขนาดเล็กอีกด้วย ในช่วงสามไตรมาสแรก สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีพื้นที่น้อยกว่า 90 ตารางเมตรในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ คิดเป็น 62.5% และ 66.6% ตามลำดับ เซี่ยงไฮ้เพิ่มขึ้น 1.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีที่แล้วและโดยพื้นฐานแล้วปักกิ่งก็เหมือนกับปีที่แล้ว

ในเวลาเดียวกัน ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองมูลค่ามากกว่า 3 ล้านหยวนและมากกว่า 90 ตารางเมตรในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนเมษายนปีนี้ ซึ่งสะท้อนถึงการปรับปรุงโครงสร้างการทำธุรกรรมเมื่อเร็วๆ นี้ และการฟื้นตัวของอุปสงค์บางส่วนที่ดีขึ้น

ในเดือนกันยายนสัดส่วนการทำธุรกรรมของปักกิ่งสำหรับรายการที่อยู่อาศัยที่มีราคามากกว่า 3 ล้านหยวนเพิ่มขึ้นจาก 20.9% ในเดือนเมษายนเป็น 30.9% โดยสัดส่วนของการทำธุรกรรมที่มีราคาอยู่ที่ 3 ถึง 5 ล้านหยวน 5 ถึง 8 ล้านหยวน และ 8 ล้านหยวนขึ้นไป เพิ่มขึ้น 4.6, 3.4 และ 2.1 ตามลำดับ เปอร์เซ็นต์คะแนน; สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยราคาสูงในเซี่ยงไฮ้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยสัดส่วนธุรกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 3 ล้านเพิ่มขึ้นเป็น 33.2% โดยสัดส่วนธุรกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระหว่าง 3 ถึง 5 ล้านเพิ่มขึ้นเป็น 18.1% และสัดส่วนธุรกรรมสำหรับอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 5 ล้านก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน

ในเวลาเดียวกันสัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองมากกว่า 90 ตารางเมตรในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นเช่นกัน ในเดือนกันยายน สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองมากกว่า 90 ตารางเมตรในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ คิดเป็น 38.4% และ 34.2% ตามลำดับ เพิ่มขึ้น 1.6 และ 1.8 จุดเปอร์เซ็นต์จากเดือนเมษายนปีนี้

เป็นที่น่าสังเกตว่าเมื่อวันที่ 29 กันยายน กระทรวงการคลังร่วมกับธนาคารประชาชนจีน และหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินของรัฐ ได้ออก "ประกาศเกี่ยวกับการดำเนินการตามนโยบายการอุดหนุนดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อซื้อบ้านที่อยู่อาศัย" ซึ่งใช้นโยบายส่วนลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกที่มีพื้นที่อาคารน้อยกว่า 120 ตารางเมตร และราคารวมมากกว่า 1.5 ล้าน

เนื่องจากราคารวมของบ้านใหม่ในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ค่อนข้างสูงอุปทานที่อยู่อาศัยที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายส่วนลดดอกเบี้ยทางการคลังที่ดีจึงส่วนใหญ่เป็นบ้านมือสองบางหลัง จากข้อมูล China Index ในช่วงสามไตรมาสแรกของปีนี้สัดส่วนธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งที่มีพื้นที่น้อยกว่า 120 ตารางเมตร และราคารวมน้อยกว่า 1.5 ล้านหยวน คิดเป็น 35.0% และในเซี่ยงไฮ้อยู่ที่ 30.4%

3.จำนวนประกาศยังคงลดลง และพื้นที่การต่อรองก็แคบลงไปพร้อมๆ กัน

ตั้งแต่ต้นปีนี้ ปริมาณการทำธุรกรรมของบ้านมือสองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และจำนวนรายการบ้านมือสองก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกันจากการติดตามดัชนีของจีน นับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปีที่แล้วขนาดของรายการที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้มีแนวโน้มลดลงอย่างผันผวน ณ สิ้นเดือนกันยายน 2569 สต็อกบ้านมือสองในกรุงปักกิ่งอยู่ที่ 118,000 หน่วย ลดลง 1.1% เมื่อเทียบเป็นรายปี และลดลง 15.7% เมื่อเทียบเป็นรายปีสต็อกบ้านมือสองในเซี่ยงไฮ้อยู่ที่ 84,000 ยูนิต ลดลง 1.2% เมื่อเทียบเป็นรายเดือน และลดลง 23.8% เมื่อเทียบเป็นรายปีแม้ว่ารายการที่มีอยู่จะลดลง แต่รายการใหม่ก็ค่อยๆ มีเสถียรภาพเช่นกัน

ปริมาณธุรกรรมของบ้านมือสองดีดตัวขึ้น จำนวนประกาศที่ซ้อนทับลดลง และพื้นที่การเจรจาต่อรองก็แคบลงพร้อมกันด้วยจากข้อมูลจากตัวกลางชั้นนำที่ตรวจสอบโดย China Index พื้นที่การเจรจาต่อรองสำหรับที่อยู่อาศัยมือสองในปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้โดยทั่วไปมีเสถียรภาพตั้งแต่ปีนี้ ในเดือนกันยายนพื้นที่การต่อรองในกรุงปักกิ่งอยู่ที่ 6.99% และในเซี่ยงไฮ้อยู่ที่ 6.42% ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ต่ำกว่าระดับสูงสุดในเดือนกันยายนปีที่แล้วอย่างมาก

เมื่อนำมารวมกันในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2026 กิจกรรมของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้จะยังคงอยู่ในระดับสูงความต้องการที่เข้มงวดจะยังคงเป็นปริมาณการทำธุรกรรมขั้นพื้นฐาน ความต้องการที่เพิ่มขึ้นจะฟื้นตัวเล็กน้อย และแรงกดดันด้านอุปทานในตลาดจะลดลง

สำหรับไตรมาสที่ 4 การดำเนินการตามนโยบายส่วนลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อซื้อบ้านที่อยู่อาศัยคาดว่าจะให้การสนับสนุนบางประการสำหรับความต้องการบ้านหลังแรกที่เข้าเกณฑ์คาดว่าธุรกรรมที่อยู่อาศัยมือสองในกรุงปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้จะยังคงมีผลอยู่บ้าง โดยรวมแล้ว การฟื้นตัวของตลาดในปัจจุบันยังคงได้รับแรงหนุนหลักจากความต้องการที่เข้มงวด กุญแจสำคัญในการรักษาเสถียรภาพราคาอยู่ที่การเผยแพร่อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องไม่ว่าขนาดของรายการจะยังคงมีเสถียรภาพหรือไม่ และการฟื้นตัวของความคาดหวังของผู้อยู่อาศัยเพิ่มเติม (เฉา จิงจิง ผู้จัดการทั่วไปฝ่ายวิจัยดัชนีของสถาบันวิจัยดัชนีจีน)

บรรณาธิการที่รับผิดชอบ: Li Xia