Em 30 de outubro, o Departamento Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Xi'an e outros três departamentos emitiram conjuntamente as "Opiniões de Implementação sobre a Implementação do" Aviso sobre a Melhoria do Sistema de Vendas de Habitação Comercial ", que será implementado a partir de agora. Xi'an se tornou a 15ª cidade do país e a primeira no noroeste a implementar as regras de reforma do sistema de vendas de habitação comercial "8·28" do governo central, seguindo Pequim, Xangai, Guangzhou, Shenzhen e Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu e outras cidades.

1. Os resultados estão todos alinhados: a pré-venda de novas parcelas de terreno deve limitar a estrutura principal, monitorizar integralmente todo o processo de fundos de pré-venda, dar prioridade às vendas de casas existentes para novas parcelas de terreno e fechar o ciclo de financiamento do sistema bancário patrocinador. Xi'an não relaxou nenhum dos quatro resultados financeiros.

2. Três parâmetros caem na mediana nacional: Primeiro, a estação de depósito está no nível mais alto. As 15 cidades estão divididas em três níveis: 1% para Pequim, 3% para Xangai, Shenzhen e Suzhou e 5% para as outras cidades e Xi'an. O nível de 5% aumenta o custo da hesitação e também amplifica simetricamente as restrições de entrega. Em segundo lugar, também são previstos acordos sem juros para o parcelamento dos terrenos, e o saldo remanescente pode ser quitado em até dois anos. Xi'an estipula que 50% da primeira parcela seja paga no prazo de seis meses e o restante no prazo de um ano. Pode ser prorrogado por até dois anos mediante aprovação e não serão cobrados juros pelo pagamento dentro do prazo. Isto é consistente com cidades como Pequim, Hangzhou e Chengdu, que permitem que o saldo seja pago em dois anos e sem juros. Ao mesmo tempo, a janela da primeira parcela foi relaxada para seis meses, o que é seis vezes maior que o padrão de “30 dias”. Terceiro, o período de transição termina no final de 2027 e é prolongado até ao final de 2028 para Chengdu, Wuhan, Hangzhou e Ningbo. Não existe um prazo unificado para Hefei. No próximo ano, a principal circulação de novas casas em Xi'an ainda será de casas fora da planta sob as “regras antigas”.

3. A inovação está no processo: Durante o processo de conclusão, as características de Xi'an permitem que as imobiliárias elaborem planos faseados e orientem a conclusão das menores unidades em sequência; o edifício está dividido em duas etapas: subterrânea e acima do solo com base nos pontos zero positivo e negativo; o projeto completo de decoração é feito em etapas de acordo com o bruto e a decoração. Wuhan tem um arranjo semelhante, Hangzhou tem apenas duas etapas para decoração completa e Tianjin e Suzhou não possuem tais instalações. Sob as restrições duplas de pré-vendas limitadas e empréstimos hipotecários após a conclusão, o ciclo de cobrança de pagamentos das empresas imobiliárias foi prolongado por um ano e meio a dois anos. A solução mais pragmática para se proteger contra as novas regulamentações é transformar a conclusão do projeto num “nó de fluxo de caixa que pode ser descontado em etapas”.

4. Impacto no mercado: No curto prazo, a principal oferta de novas casas ainda são os projectos de stock transitório e os novos projectos de pré-venda limitados. As casas existentes têm prioridade, mas a quota de mercado a curto prazo é limitada e o mercado ainda está principalmente a digerir o stock. A médio prazo, os empréstimos pré-vendas e pós-hipotecários limitados prolongarão o ciclo de reembolso, reduzirão o ritmo da oferta e promoverão a remoção passiva do inventário existente. Precisamos de ter cuidado com o desfasamento local causado pela expiração concentrada do período de transição em 2027 e pela nova oferta restrita.

5. Duas coisas ainda precisam ser vistas: primeiro, o poder de determinação do limite será transferido para a jurisdição e se os padrões de vários distritos e condados podem ser unificados; em segundo lugar, as medidas de supervisão dos fundos de pré-venda e os métodos de registo de hipotecas familiares ainda não foram emitidos.

No geral, as regras detalhadas de Xi'an implementam estritamente os requisitos finais do governo central em matéria de pré-vendas limitadas, supervisão total de fundos, etc. Ao mesmo tempo, são feitas regulamentações claras e detalhadas com base nas realidades locais em aspectos práticos, tais como disposições transitórias de projectos, levantamentos de fundos excedentários e prestações de pagamento de terras. A política tem em conta a transição suave dos projectos existentes e a reconstrução subjacente de regras incrementais, e tem certo valor de referência para a subsequente introdução de regras detalhadas pelas cidades centrais e ocidentais. (Li Li, Gerente Geral da Filial de Xi’an do Instituto de Pesquisa de Índices da China)

Editor responsável: Li Xia