10月30日、西安市住宅・都市農村発展局と他の3部門は共同で「今後施行される『商業住宅販売制度改善に関する通知』の実施に関する実施意見」を発表した。西安市は北京、上海に続き、全国で15番目、西北地域では初めて中央政府の商業住宅販売制度改革規則「8・28」を施行した都市となった。広州、深セン、武漢、天津、杭州、蘇州、成都などの都市。

1. 結論はすべて一致しています。新しい土地区画の事前販売は主要構造に上限を設け、販売前資金のプロセス全体を完全に監視し、新しい土地区画の既存住宅販売を優先し、スポンサー銀行システムの資金調達ループを閉じなければなりません。西安市は4つの最終ラインのいずれも緩和していない。

2. 全国中央値には 3 つのパラメータが含まれます。第 1 に、貨物ステーションが最も高いレベルにあります。 15都市は北京が1％、上海、深セン、蘇州が3％、その他の都市と西安が5％の3段階に分かれている。 5% レベルでは、ためらいコストが増加し、配信制約も対称的に増幅されます。第二に、土地の分割払いについても無利子の取り決めが設けられており、最長2年で残金を完済することができます。西安市では、初回の分割払いの50％を6か月以内に支払い、残りは1年以内に支払うと規定している。承認があれば最長 2 年間延長でき、期限内支払いには利息はかかりません。これは、残高を 2 年間で無利子で支払うことができる北京、杭州、成都などの都市と一致しています。同時に初回の分割払い期間も主流の「30日」の6倍にあたる6カ月に緩和される。第三に、移行期間は2027年末に終了し、成都、武漢、杭州、寧波については2028年末まで延長される。合肥では統一された期限はありません。来年も、西安の新築住宅の主な流通は依然として「古い規則」に基づく計画外住宅となるだろう。

3. イノベーションはプロセスにあります。西安の特性により、完成プロセス中、不動産会社は段階的な計画を作成し、最小ユニットを順番に完成させることができます。建物はプラスとマイナスのゼロ点に基づいて地下と地上の 2 つの段階に分かれています。フルデコレーションプロジェクトは、ラフとデコレーションに応じて段階的に処理されます。武漢にも同様の取り決めがあり、杭州には完全な装飾のための2つのステップしかなく、天津と蘇州にはそのような施設はありません。販売前の上限と完成後の住宅ローンという二重の制約により、不動産会社の代金回収サイクルは1年半から2年延長された。新しい規制をヘッジするための最も現実的な取り決めは、プロジェクトの完成を「段階的に現金化できるキャッシュフローノード」に変えることだ。

4. 市場への影響: 短期的には、新築住宅の主な供給は依然として移行期のストックプロジェクトと新規の上限付きプレセールプロジェクトです。中古住宅が優先されるものの、短期的なシェアは限られており、依然として在庫消化が中心となっている。中期的には、制限付きの事前販売および住宅ローン後の融資により、返済サイクルが延長され、供給ペースが後退し、既存在庫の消極的な除去が促進されるでしょう。 2027年に集中的に移行期間が終了し、新規供給が逼迫することで生じる地域的なミスマッチに注意が必要だ。

5. まだ分からないことが 2 つあります。まず、上限の決定権限が管轄区域に移管され、さまざまな地区や郡の基準を統一できるかどうかです。第二に、販売前資金の監督措置と家計抵当登録方法がまだ発行されていない。

全体として、西安市の詳細な規則は、上限付きの事前販売、資金の完全な監督などに関する中央政府の収益要件を厳格に実行しています。同時に、移行プロジェクトの手配、超過資金の引き出し、土地の分割払いなどの実際的な側面では、地域の実情に基づいて明確かつ詳細な規制が作成されています。この政策は、既存プロジェクトの円滑な移行とその基礎となる漸進的なルールの再構築を考慮しており、その後の中西部都市による詳細なルールの導入において一定の参考価値がある。 （中国指数研究所西安支店長李李）

担当編集者：李夏