Il 30 ottobre, l'Ufficio per l'edilizia residenziale municipale e lo sviluppo urbano-rurale di Xi'an e altri tre dipartimenti hanno emesso congiuntamente i "Pareri di attuazione sull'attuazione dell'"Avviso sul miglioramento del sistema di vendita di alloggi commerciali", che sarà implementato da ora in poi. Xi'an è diventata la quindicesima città del paese e la prima nel nord-ovest ad attuare le regole di riforma del sistema di vendita di alloggi commerciali "8·28" del governo centrale, dopo Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen e Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu e altre città.

1. I risultati sono tutti allineati: la prevendita di nuovi appezzamenti di terreno deve coprire la struttura principale, monitorare completamente l’intero processo di fondi di prevendita, dare priorità alle vendite di case esistenti per nuovi appezzamenti di terreno e chiudere il ciclo di finanziamento del sistema bancario sponsor. Xi'an non ha allentato nessuno dei quattro obiettivi.

2. Tre parametri rientrano nella mediana nazionale: in primo luogo, la stazione di deposito è al livello più alto. Le 15 città sono divise in tre livelli: 1% per Pechino, 3% per Shanghai, Shenzhen e Suzhou e 5% per le altre città e Xi'an. Il livello del 5% aumenta il costo dell’esitazione e amplifica anche simmetricamente i vincoli di consegna. In secondo luogo, sono previsti accordi senza interessi anche per il pagamento a rate della terra, e il saldo residuo può essere saldato in un massimo di due anni. Xi'an prevede che il 50% della prima rata venga pagato entro sei mesi, mentre il saldo entro un anno. Può essere prorogato fino a due anni previa approvazione e non verranno addebitati interessi per il pagamento puntuale. Ciò è coerente con città come Pechino, Hangzhou e Chengdu che consentono il pagamento del saldo in due anni e senza interessi. Allo stesso tempo, la finestra temporale della prima rata viene ridotta a sei mesi, ovvero sei volte i tradizionali “30 giorni”. In terzo luogo, il periodo di transizione terminerà alla fine del 2027 e sarà esteso fino alla fine del 2028 per Chengdu, Wuhan, Hangzhou e Ningbo. Non esiste una scadenza unificata per Hefei. Nel prossimo anno, la circolazione principale delle nuove case a Xi'an sarà ancora quella delle case fuori progetto secondo le "vecchie regole".

3. L'innovazione sta nel processo: durante il processo di completamento, le caratteristiche di Xi'an consentono alle società immobiliari di elaborare piani per fasi e guidare in sequenza il completamento delle unità più piccole; l'edificio è suddiviso in due fasi: interrata e fuori terra in base ai punti zero positivi e negativi; l'intero progetto di decorazione viene gestito per fasi in base al grezzo e alla decorazione. Wuhan ha una disposizione simile, Hangzhou ha solo due passaggi per la decorazione completa e Tianjin e Suzhou non dispongono di tali strutture. Sotto il duplice vincolo delle prevendite limitate e dei mutui ipotecari dopo il completamento, il ciclo di riscossione dei pagamenti delle società immobiliari è stato allungato da un anno e mezzo a due anni. La soluzione più pragmatica per proteggersi dalle nuove normative è quella di trasformare il completamento del progetto in un “nodo di flusso di cassa che può essere incassato in più fasi”.

4. Impatto sul mercato: a breve termine, l'offerta principale di nuove case è ancora rappresentata dai progetti di stock transitori e dai nuovi progetti di prevendita con limite massimo. Viene data priorità alle case esistenti, ma la quota di mercato a breve termine è limitata e il mercato sta ancora digerendo le azioni. Nel medio termine, i prestiti pre-vendita e post-ipoteca limitati allungheranno il ciclo di rimborso, ridurranno il ritmo dell’offerta e promuoveranno la rimozione passiva delle scorte esistenti. Dobbiamo prestare attenzione al disallineamento locale causato dalla scadenza concentrata del periodo di transizione nel 2027 e dalla nuova offerta limitata.

5. Restano da vedere due cose: in primo luogo, il potere di determinazione del limite sarà trasferito alla giurisdizione e se gli standard dei vari distretti e contee potranno essere unificati; in secondo luogo, non sono ancora state emanate le misure di vigilanza sui fondi prevendita e le modalità di iscrizione delle ipoteche sulle famiglie.

Nel complesso, le regole dettagliate di Xi'an implementano rigorosamente i requisiti di fondo del governo centrale sulle prevendite limitate, la supervisione completa dei fondi, ecc. Allo stesso tempo, vengono stabilite norme chiare e dettagliate basate sulle realtà locali in aspetti pratici come accordi di progetti transitori, prelievi di fondi in eccesso e rate di pagamento dei terreni. La politica tiene conto della transizione graduale dei progetti esistenti e della sottostante ricostruzione di regole incrementali, e ha un certo valore di riferimento per la successiva introduzione di regole dettagliate da parte delle città centrali e occidentali. (Li Li, direttore generale della filiale di Xi’an del China Index Research Institute)

Redattore responsabile: Li Xia