11月5日，海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》，成为“8·28新政”后第22个、也是首个以省域为单位落地实施细则的地区。作为全国最早推行全域现房销售的省份，海南此次把已运行六年半的现房销售实践嵌入全国统一框架。

与多数城市“由预售主导向现房试点过渡”的路径不同，海南的起点已经是全域新出让项目现房销售。据报道，自2020年3月8日起，海南省新出让土地建设的商品住房一律实行现房销售，至今累计出让现房销售住宅（含安居房）用地370余宗、1.96万亩，约5.85万套现房实现交房即交证。

本次实施意见涉及六方面十五条政策，在“新老划断”和项目分类上相对更为复杂，呈现一些新特点：

一是，现房销售以土地出让时间将项目划分为三类适用情形。

①2026年8月28日（含，下同）后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售；

②2020年3月8日（含）至2026年8月28日期间出让土地的，现房销售条件等按原有政策执行；

③2020年3月8日前出让土地的，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

其余城市均以8月28日单一节点划断，海南因2020年已有一次制度切换，形成“新地新办法、中间地带按老办法、更早的地鼓励现房销售”的三段式安排；另外，海南要求8月28日当日出让土地即适用新政策，也与其他城市不含当日的写法不同。

二是，预售主要指向城市更新配建商品住宅等情形，新出让和8.28前未取工规证项目均执行新预售管理。

这也是海南与其余21城的关键差异，21城针对新出让土地普遍要求“优先（或原则上）现房销售＋实行预售的封顶即可”安排，海南为城市更新配建商品住宅留出通道，沿用此前预售制度安排（2024年11月海南发布《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，琼建房〔2024〕275号，其中明确市县政府批准并经省级主管部门备案的城市更新项目，配建商品住房的，可继续办理商品房预售许可），此次明确“市县政府批准的城市更新项目，配建商品住房的，可继续按预售制度执行”，取消了“经省级主管部门备案”的前置条件、只保留市县政府批准，进一步放宽审批口径，但预售条件调整，本次政策明确“2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目，可实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，这里主要指城市更新配建的商品住宅项目，预售施行新预售条件；同时，针对8.28前未取工规证的预售项目，要求原则上执行新预售条件，未设定过渡期。

三是，做实项目开发公司制，并为城市更新单列分期安排。

本次海南明确商品住房开发建设实行项目开发公司制，公司设立以土地出让合同（宗地）为基础确定；项目竣工验收备案前，严禁投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。同一项目公司可对同一宗地分期开发建设。属于城市更新项目的，可在同一城市更新项目内统筹多宗土地、分期实施开发建设。城市更新项目往往涉及多宗零星地块，拆迁与建设时序不一，允许跨宗地统筹分期，实质是在城市更新场景下对“一宗地一公司”的约束作了适配，避免因宗地分割导致项目公司碎片化、开发贷融资与分批竣备难以统筹。

另外，本次海南进一步放开了户型要求，政策明确“满足多样化住房需求，本通知印发后开工建设的商品住房项目可建设小于100平方米户型，但原则上不得低于80平方米”，与2024年琼建房〔2024〕275号相比，主要变化在于：①适用范围由“新供地的住宅小区项目”扩大为“本通知印发后开工建设的商品住房项目”，已供地但尚未开工的项目一并纳入；②取消了“不超过总面积的15%”的比例上限，不再按面积占比限量，这一调整有助于降低购房总价门槛，更好承接海南刚需、人才等居住需求。

值得注意的是，本次海南未对个人住房贷款发放时点与受托支付作出规定，仅要求资金全额入账，预计将按中央政策口径执行，个人住房贷款在竣工验收备案后发放，主要影响预售项目。

整体来看，海南作为全国最早推行全域现房销售的省份，本次细则落地，进一步明确了8.28新政与此前现房销售政策的衔接，以三段时间线对制度平稳切换，并允许城市更新项目按预售制度执行（新预售管理），适配当下市场环境进一步放宽户型限制，也更有利于满足多样化住房需求。