2026年10月，上海楼市政策效应与供给规则共同作用，市场延续结构性回稳。二手房置换链条高效运转，议价空间收窄、成交放量，支撑市场企稳；新房分化加固，外环外在“沪八条”补贴与低首付驱动下去化提速，核心区新规住宅韧性凸显，远郊同质盘仍依赖折扣走量。

房企拿地更趋审慎，第十一批次供地缩量提质，现房销售预期下，资金充裕的头部央国企及联合体成为拿地主力，行业集中度加速提升。

头部房企格局稳固，标杆项目持续领跑

2026年1-10月，上海TOP30房企合计实现销售额3852.2亿元，销售面积526.7万㎡。招商蛇口以449.8亿元领跑销售金额榜，华润置地（403.7亿元）、中海地产（281.1亿元）紧随其后，头部阵营竞争格局稳中有进。销售面积方面，招商蛇口（49.4万㎡）、华润置地（33.4万㎡）、中国金茂（32.0万㎡）位居前列。

项目层面，核心区高端改善盘表现持续抢眼。1-10月商品住宅销售金额TOP20项目合计销售1132.2亿元。澐启滨江以211.7亿元蝉联榜首，安澜上海（99.8亿元）、陆家嘴太古源·源邸（77.9亿元）分列二三位。以保利珺园为代表的品质项目，由保利发展与上海地产集团联合开发，凭借新江湾城低密墅区规划与产品力创新，持续赢得市场认可。

市场成交低位运行，土地市场缩量提质

市场成交方面，1-10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积412.1万㎡，成交套数32722套。10月单月成交面积35.1万㎡，成交套数2908套，市场在政策引导下延续结构性修复。

土地市场方面，1-10月全市成交各类用地规划建面861.7万㎡，其中涉宅用地244.4万㎡。10月第十一批次供地缩量提质，推出涉宅用地8.9万㎡，暂无成交。现房销售预期下，资金充裕的头部央国企及联合体成为拿地主力，行业集中度加速提升。

供给规则切换深化，产品与交付双逻辑成核心

9月末现房销售细则落地后，供给规则切换预期持续趋稳。行业正式迈入“产品+交付双逻辑”新周期，预售门槛提升、资金全额监管将加速行业洗牌，头部央国企优势巩固，具备产品力与交付确定性的优质项目将获得更多市场青睐。

展望后续，短期外环外新房在补贴窗口期有望延续跑量，“金九银十”效应支撑市场“量稳价温和”。中长期看，现房销售与资金全额监管将重塑行业逻辑，核心区稀缺资产及新规“好房子”具备持续定价韧性，远郊板块则需依靠产品升级与配套兑现突围。市场有望延续“量稳价温和”格局。（统计周期：2026年1月1日-2026年10月28日；数据来源：中指数据CREIS）（中指研究院上海企业常务副总经理 程宇）

责任编辑：李霞