10月30日，西安市住建局等三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，即日起执行。西安成为继北上广深及武汉、天津、杭州、苏州、成都等城之后，全国第15个、西北首个落地中央“8·28”商品住房销售制度改革细则的城市。

1、底线全部对齐：新出让地块预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、新地块优先现房销售、主办银行制资金闭环，四条底线西安无一放松。

2、三个参数落在全国中位：一是定金站上最高档。15城分三档：北京1%，上海、深圳、苏州3%，其余城市及西安均为5%，5%档抬高犹豫成本，也对称放大交付约束。二是土地款分期缴纳同样给予免息安排，余款最长可两年缴清。 西安规定首期6个月内缴足50%，余款一年内缴清，经批准可延期最长不超过两年，按期缴纳不计利息，这与北京、杭州、成都等允许余款两年缴清且免息的城市方向一致，同时首期窗口放宽至6个月，为主流“30日”的6倍。三是过渡期止于2027年底，成都、武汉、杭州、宁波延至2028年底，合肥不设统一截止。未来一年西安新房流通主体仍是“老规则”下的期房。

3、创新落在流程：西安特色在竣工环节，允许房企拟定分批分期计划，指导划定最小单元依次竣备；以楼栋正负零为界分地下、地上两阶段备案；全装修项目按毛坯、装修分阶段办理。武汉有类似安排，杭州仅全装修分两步，天津、苏州未设此类工具。封顶预售与按揭竣工后放款双重约束下，房企回款周期拉长一年半至两年，把竣备拆为“可分段兑现的现金流节点”，是对冲新规最务实的安排。

4、市场影响：短期看，新房供应主体仍是过渡期存量项目及封顶预售新项目，现房优先但短期入市占比有限，市场仍以消化存量为主。中期看，封顶预售与按揭竣工后放款拉长回款周期、带动供应节奏后移，推动存量库存被动去化，需警惕2027年过渡期集中到期与新增供应偏紧叠加造成的局部错配。

5、两项待观察：一是封顶认定权下沉属地，各区县尺度能否统一；二是预售资金监管办法、分户抵押登记办法尚未印发。

总体来看，西安细则严格落实了中央关于封顶预售、资金全监管等底线要求，同时在过渡期项目安排、超额度资金支取、土地款分期缴纳等实操环节，结合本地实际做出了明确的细化规范。政策兼顾了存量项目的平稳过渡与增量规则的底层重构，对后续中西部城市出台细则具有一定参考价值。（中指研究院西安公司总经理石蕊）

责任编辑：李霞