中国证监会8月28日消息，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，具体内容包括支持房地产开发企业合理融资、优化房地产证券发行人的监管工作、着力防范化解房地产领域涉资本市场风险等举措，旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。

证监会表示，下一步，将充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产开发企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。

加大债券融资支持力度

《意见》明确，支持房地产开发企业合理融资。支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产资产支持证券(ABS)。

《意见》提出，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金(REITs)或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

市场分析人士认为，稳慎推进商业不动产REITs发展，有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好地服务高质量发展大局。还有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者＋服务商”转型的内生动力。同时，作为公开市场交易的标准化产品，商业不动产REITs的发行和交易价格均根植于底层资产运营现金流，能够为商业不动产领域提供公开透明的定价参照。此外，这一举措丰富了资本市场产品供给，为投资者提供了共享商业发展成果的配置工具。

《意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

58安居客研究院院长张波表示，此次政策的核心变化，是房地产开发企业融资底层逻辑的切换，推动融资从依赖企业主体信用，转向基于具体项目的资产与现金流质量。过去，房地产开发企业融资更多看集团规模与品牌信用，一旦主体出现风险，容易引发全线融资收紧。未来，融资评判重心落到项目本身，优质项目可获得资金支持，“一项目一议”也侧面推进了“好房子”的发展。

确保资金真正用于项目建设

在放开融资渠道的同时，《意见》也强化了全链条监管，确保资金真正用于项目建设。

《意见》提出，发行股份、定向可转债购买涉房资产的，重点关注标的资产业务开展是否合法合规、估值定价是否合理公允，以及本次重组是否有利于提高上市公司质量等。房地产开发企业发行公司债券的，重点关注募投房地产项目合规性、收益性、资金需求合理性。发行ABS的，重点关注基础资产权属状况、现金流持续稳定性。发行REITs的，重点关注不动产项目权属状况、手续齐备性、运营模式成熟度、经营能力持续稳定性等。

督促房地产证券发行人建立健全募集资金存储、使用、监管等内部控制制度，加强募集资金专户管理。督促房地产开发企业按规定或约定用途使用募集资金、回收资金，不得擅自或变相改变用途；严禁控股股东、实际控制人违规占用募集资金、回收资金等行为。督促保荐人、债券受托管理人、REITs和ABS管理人及托管人勤勉尽责，严格按照要求开展资金流动、投向穿透核查，持续督导房地产开发企业依法依规使用募集资金、回收资金。坚持问题导向，针对性开展房地产开发企业募集资金、回收资金使用情况穿透式检查，持续做好证券募集资金使用的监管工作。

《意见》还明确，严防严打房地产证券发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度，强化对第三方配合造假以及保荐人、承销机构、会计师事务所等中介机构证券违法违规行为的打击力度，对各类财务造假行为“零容忍”。对于情节恶劣、市场影响重大、引致重大风险的违法案件，依法从严处罚。

在市场人士看来，监管的核心目标是为融资支持“保驾护航”。通过明确审核关注重点，既让房地产开发企业和中介机构知道如何规范运营，也让市场各方形成清晰预期。

严格执行退市制度

在风险防控方面，《意见》落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

《意见》明确，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判工作机制，进一步加强房地产风险监测和监管联动，强化房地产开发企业相关股票、债券、资管产品等领域相关交叉性风险点的跟踪研判，切实防范系统性风险。

《意见》还提出，严格执行退市制度，稳妥有序开展上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道，做好上市房地产开发企业退市与有关投资者保护工作。对于债券违约的房地产开发企业，配合注册地城市政府，督促企业及大股东、实际控制人多方筹措资金，遵循市场化、法治化原则，稳步推动违约债券处置出清。研究完善债券违约风险化解处置工具箱，丰富多元化的房地产债券风险处置机制。

中国首席经济学家论坛理事刘锋表示，行业风险的化解，要依靠市场化机制实现资产的重新定价和优胜劣汰，推动低效资产合理处置、有效资产优化配置，资本市场相关制度建设正在打通各环节堵点。随着相关配套政策的陆续落地，REITs市场等融资工具的功能将持续释放，为行业高质量发展提供坚实支撑。