文/乐居财经 徐酒眠

以前看不上的物业管理生意，如今中字头地产央企抢着干。

近期，中粮、中交、中铁、中建，四家万亿级央企，几乎在同一时间大举布局物业管理服务业务。

而此时的物业行业，正在经历一场前所未有的“撤退潮”：

2025年物业撤场项目173个，其中近三分之二为物企主动退出；与此同时，物企收缴率跌破71%的生死线，住宅满意度跌至69.1分的历史新低。

一边是民企撤退，一边是央企进场。这场逆向操作，到底在打什么算盘？

从甲方到乙方

做惯了甲方的央企，突然放下身段去抢物业的活，表面看是“降维”，实则是“求生”。

最典型的案例是中交地产。

受房地产行业深度调整冲击，中交地产2024年末净资产为负，被实施退市风险警示。

为保住上市资格，中交做出了一个极为激进的决定：

以1元对价，将旗下全部房地产开发业务、117个项目公司及相关负债整体划转至控股股东，彻底出清传统地产业务包袱。

2025年8月31日完成交割后，中交从地产开发全面转型为以物业服务、资产管理和运营为核心的轻资产平台。

2026年6月3日，中交地产成功“摘星脱帽”；6月16日正式更名为“中交发展”，“地产”标签被彻底撕掉。

更名当日，中交发展股价一字涨停。

中粮旗下的大悦城走了另一条路——内部整合。2026年6月22日，大悦城公告对组织架构进行大幅调整：

商业事业部、物业事业部合并成立“大悦生活”，同时撤销北方、华东、华南、西南四大区域公司，新设北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾七个城市公司。

整合的目的很明确：把服务从单一空间延伸到商场、社区、写字楼、产业园区。

说白了，就是要用商业的能力赋能物业，用物业的触点反哺商业。

中建的打法，最为生猛。“中建八子”整整齐齐冲进了城市服务赛道。

2026年6月，中建八局拿下桂林象山区环卫项目，中标金额4719万元。今年初，中建八局已将"投资发展公司"正式更名为"城市运营公司"。

这只是一个缩影——

中建二局在东北以每年1.33亿元中标长春环卫项目；

中建三局在深圳拿下3.3亿元“城市管家”合同；

中建四局在安徽拿下9年5.94亿元环卫大标；

中建五局1月连中两个城市运营项目，4月同一天拿下山东烟台、安徽合肥两地“城市大管家”，5月又以1.35亿元中标海南琼海市环卫路灯运营服务项目。

中铁也没闲着。

2026年6月18日，中铁诺德城市运营服务公司在“6·18”经营大促期间连获7个项目中标，业务覆盖校园资产运营、医疗后勤、人才安居、住宅物业及高端销售案场等多元业态。

其中，安徽城市管理职业学院项目覆盖两大校区，总经营面积约3.87万平方米，服务师生约2万人；北京丰台区医疗后勤项目系首次切入医疗后勤赛道。

“万象”野望

央企集体转向物业，有行业观察者直言：它们“都想孵化一个‘华润万象’”。

2025年，华润万象生活的确交出了一份漂亮的成绩单：

营业收入180.2亿元，核心净利润39.5亿元，毛利率35.5%创上市以来新高。

资本市场表现方面，物业股低位盘整这两三年，华润万象生活稳坐“市值王座”，在行业周期波动中，去年底一度站回千亿市值阵营。

“商管 物管”双轮驱动的模式，在市场与资本两端均已得到验证。

中粮集团让大悦城合并商业与物业，组建“大悦生活”；中交发展构建了“物业服务 资产运营 建管服务”的轻资产体系；中建八局城市运营公司聚焦物业服务、商业资产运营、片区综合运营、文体运营等板块……

这套逻辑的可行性，也已有数据支撑。

2025年，上市物企营业收入均值为47.87亿元，同比增长4.38%。而中交发展2025年物业服务与资产管理业务实现收入12.90亿元，同比增长43.37%。

物业这门生意虽然利润率不高，但胜在现金流稳定、抗周期。而这，正是当下地产央企缺的东西。

搅局者

央企的集体进场，正在重塑物业行业的竞争格局。

首先是规模上的冲击。

大悦城物业合同管理面积约3200万平方米，在管面积近2863万平方米；全国布局44个商业项目，商业建筑面积约470万平方米，在营项目37个，其中包括24个大悦城购物中心。

中交发展2025年物业管理业务全年新拓展面积757.8万平方米，在管面积5762.59万平方米，其中城市服务在管面积3142万平方米；资产管理与运营在管面积36.6万平方米，全年整体出租率保持在90%以上。

中建八局城市运营公司现管物业项目193个，服务面积2700万平方米；在管资产管理项目44个，管理资产超100亿元；在管文体项目11个，服务面积超1000平方公里。

中铁系物业覆盖全国15个省份、23座城市。

这些数字虽然与头部上市物企尚有差距，但增长势头凶猛。

更关键的是资源禀赋的差异。

央企做物业，背靠的是整个集团的基建、地产、金融资源。

大悦城用物业费与商场消费互相撬动、中建八局可以调动“八子”协同作战、中交发展依托中交集团的交通基建网络、中铁诺德背后是庞大的铁路和基建项目资源。

这种“全产业链协同”的能力，是绝大多数民营物企不具备的。

对现有的上市物企来说，压力实实在在。

2025年，63家上市物企营收增速仅4.38%，行业毛利率从2021年的近30%降至2025年的20%左右。

在存量市场里，央企的品牌背书、资金实力、政企关系，都是极具杀伤力的竞争武器。

不过，央企也面临自己的挑战。

做惯甲方的央企，能否真正适应乙方的服务思维？

大规模的架构调整和人员重组，能否顺利落地？

物业行业整体毛利率在下滑，“增收不增利”的困境同样会困扰这些新玩家。

以前看不上的物业生意，如今成了央企的“救命稻草”和“第二增长曲线”。可以确定的是，这场央企反攻物业的大戏，才刚刚拉开帷幕。

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