10月30日，西安市住建局等三部門聯合印發《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，即日起執行。西安成為繼北上廣深及武漢、天津、杭州、蘇州、成都等城之後，全國第15個、西北首個落地中央「8·28」商品住宅銷售制度改革細則的城市。

1.底線全部對齊：新出讓地塊預售須主體結構封頂、預售資金全額全過程監管、新地塊優先現房銷售、主辦銀行製資金閉環，四條底線西安無一放鬆。

2.三個參數落在全國中位數：一是定金站上最高檔。 15城分三檔：北京1%，上海、深圳、蘇州3%，其餘城市及西安均為5%，5%檔抬高猶豫成本，也對稱放大交付約束。二是土地款分期繳納同樣給予免息安排，餘款最長可兩年繳清。 西安規定首期6個月內繳足50%，餘款一年內繳清，經批准可延期最長不超過兩年，按期繳納不計利息，這與北京、杭州、成都等允許餘款兩年繳清且免息的城市方向一致，同時首期窗口放寬至6個月，為主流“30日”的6倍。三是過渡期止於2027年底，成都、武漢、杭州、寧波延至2028年底，合肥不設統一截止。未來一年西安新房流通主體仍是「舊規則」下的期房。

3.創新落在流程：西安特色在竣工環節，允許房企擬定分批分期計劃，指導劃定最小單元依次竣備；以樓棟正負零為界分地下、地上兩階段備案；全裝修項目按毛坯、裝修分階段辦理。武漢有類似安排，杭州僅全裝修分兩步，天津、蘇州未設此類工具。封頂預售與抵押完工後放款雙重約束下，房企回款週期拉長一年半至兩年，把竣備拆為“可分段兌現的現金流節點”，是對沖新規最務實的安排。

4.市場影響：短期看，新房供應主體仍為過渡期存量項目及封頂預售新項目，現房優先但短期入市佔比有限，市場仍以消化存量為主。中期看，封頂預售與抵押完工後放款拉長回款週期、帶動供應節奏後移，推動存量庫存被動去化，需警惕2027年過渡期集中到期與新增供應偏緊疊加造成的局部錯配。

5.兩項待觀察：一是封頂認定權下沉屬地，各區縣尺度能否統一；二是預售資金監管辦法、分戶抵押登記辦法尚未印發。

整體來看，西安細則嚴格落實了中央關於封頂預售、資金全監管等底線要求，同時在過渡期項目安排、超額資金支取、土地款分期繳納等實操環節，結合本地實際做出了明確的細化規範。政策兼顾了存量项目的平稳过渡与增量规则的底层重构，对后续中西部城市出台细则具有一定参考价值。 （中指研究院西安公司總經理石蕊）

責任編輯：李霞