今年前三季度，北京二手住宅網簽137229套，年增5.1%，成交規模為2022年以來同期最高；上海二手住宅網簽191563套，年增15.5%，第三季以來，單月成交規模連續三個月創近五年同期新高。

進入10月，二手房市場活躍度延續。截至10月20日，北京二手住宅、上海二手商品房分別成交7029套、1,4174套，較去年同期成長25.9%、37.9%。

整體來看，京滬二手房市場成交保持活躍，剛需仍是成交主力，改善性需求出現邊際恢復。但兩地價格表現已分化：上海二手房掛牌價格趨於穩定，北京掛牌價格仍有下行壓力。後續改善性需求能否持續釋放，以及成交回升能否進一步帶動價格穩定，仍值得關注。

1.京滬二手房成交保持活躍，價格走勢已分化

北京、上海二手房市場成交持續放量，前三季京滬二手房成交13.7萬套、19.2萬套。京滬市場受8月需求端政策效應持續顯效帶動，市場維持活躍，9月，北京、上海二手住宅分別成交1.6萬套、2.1萬套，環比分別增長13.7%、2.0%，上海同比增長17.6%，連續七個月同比增長，北京同比小幅下降0.5%。

價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2026年前三季度北京二手住宅價格累計下跌5.32%，北京掛牌均價仍在下行，二季度跌幅收窄，三季度跌幅有所擴大，上海3月以來二手房掛牌價格整體呈現上漲態勢，3-7月環比持續上漲，8月小幅回漲，9月1%再次轉漲，8月小幅回漲，8月小幅回漲，

2.剛需仍是京滬二手房成交主力，改善性需求已恢復

前三季度，北京、上海200萬以下二手房成交佔比分別達51.3%、47.1%，較去年全年提升3.1、5.0個百分點。從面積段來看，成交同樣有向小戶型集中的趨勢，前三季度，北京、上海90平以下二手房成交佔比分別為62.5%、66.6%，上海較去年全年提升1.7個百分點，北京與去年基本持平。

同時，5月以來，京滬300萬元以上及90平方公尺以上二手房成交佔比均較今年4月有所提升，反映出近期成交結構有所改善，部分改善性需求正在恢復。

9月，北京300萬以上房源成交佔比由4月的20.9%提升至30.9%，其中300-500萬、500-800萬及800萬以上成交佔比分別提升4.6、3.4和2.1個百分點；上海高總價房源成交佔比也在回升，300萬以上房源成交佔比提升至33.2%，其中300-500萬房源成交佔比提高至18.1%，500萬以上房源成交佔比也有小幅提高。

同時，京滬90平以上二手房源成交佔比也逐漸提高，9月京滬90平以上二手房成交佔比分別為38.4%、34.2%，較今年4月提升1.6、1.8個百分點。

值得關注的是，9月29日，財政部會同中國人民銀行、金融監理總局印發《關於實施居民購屋貸款貼息政策的通知》，對所購房屋建築面積小於120平米、總價150萬以的首套房實施居民購房貸款貼息政策。

由於京滬新房總價較高，因此受惠於財政貼息政策利好的房源主要為部分二手房。根據中指數據，今年前三季北京面積小於1,20平米、總價150萬以內二手房成交佔比為35.0%，上海為30.4%。

3.掛牌量持續回落，議價空間同步收窄

今年以來二手房成交持續放量，二手房掛牌量也延續下降態勢。根據中指監測，去年第四季以來，京滬二手房掛牌規模呈現波動下降態勢。2026年9月末，北京二手房存量掛牌11.8萬套，季減1.1%，年減15.7%；上海存量掛牌8.4萬套，較上季下降1.2%，較去年同期下降23.8%。存量掛牌回落的同時，新增掛牌也逐漸趨穩。

二手房成交量回升，疊加掛牌量回落，議價空間也同步收窄。根據中指監測頭部中介數據，今年以來京滬二手房議價空間整體平穩，9月北京議價空間6.99%，上海6.42%，均較去年9月高點顯著回落。

綜合來看，2026年前三季京滬二手房市場活躍度維持高位，剛需仍是成交基本盤，改善性需求出現邊際恢復，市場供給壓力有所緩和。

展望四季度，居民購屋貸款貼息政策落地，可望對符合條件的首套住房需求形成一定支撐，預計京滬二手房成交仍具備一定活躍度。整體而言，目前市場修復仍以剛需驅動為主，價格穩定的關鍵在於改善性需求的持續釋放、掛牌規模能否保持穩定以及居民預期的進一步修復。（中指研究院指數研究部總經理曹晶晶）

責任編輯：李霞