近年來，我國房地產市場處於調整週期，有些數據呈現下降趨勢，例如房地產開發投資數據。國家統計局近日公佈的房地產開發投資完成顯示，1月至9月份，全國房地產開發投資5,3,364億元，年減20.6%。從走勢圖上看，今年以來房地產開發投資降幅一直在擴大。

通常而言，房地產開發投資數據下降會被解讀為房地產開發企業投資意願不足，市場發展後勁弱。然而如今，要從房地產所處階段的角度綜合分析這個數據。我國房地產已進入存量時代，現處於控制增量、去存量、優供給的階段。房地產交易正從以新房銷售為主的增量交易格局，加快向新房和二手房並舉轉變。房地產開發投資數據下降，是各地落實中央關於嚴控增量要求的反映，也是市場快速形成供需平衡的表現。

目前，房地產市場呈現一些正面因素。今年以來的二手房交易數據正在上升。住房及城鄉建設部數據顯示，1月份至9月份，全國二手房交易網簽面積61,746萬平方米，較去年同期成長10.7%。9月單月年增11.7%，快於累計增速，顯示進入「金九」後二手房成交活躍度仍持續增強。1月份至9月份，20個省(區、市)二手住宅網簽交易量超過新建商品住宅，二手住宅已成為越來越多地區住房供給和市場交易的主要力量。

未來，二手房交易上升、新房交易下降是常態。已開發國家的歷程表明，存量時代新房和二手房交易的總量不會明顯下降。今年上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的佔比超過一半，是我國房地產進入存量時代的表現。

去庫存效果明顯。9月末，全國新建商品房待售面積年減1.5%，這是連續7個月年增速下降，顯示房地產庫存下降。特別是3年以下新建商品房庫存降幅更大。9月底，新建商品房待售3年以下面積年減5.0%，自去年12月底以來持續下降，且降幅呈擴大趨勢，顯示去庫存效果較明顯。

一些城市房價有上漲。9月份，70個大中城市當中，第一線城市新建商品住宅銷售價格連續兩個月季增，二手住宅連續7個月月增。二線城市和三線城市多數環比持平或季減幅收縮。9月份，新房價月增的城市數比8月增加了2個，二手房價格較上月上漲城市的數量比8月增加了6個。

「好房子」銷售成為亮點。目前，新房成交總量仍在下行區間，但一些設計好、品質優良、配套完善的「好房子」項目受到市場認可，銷售情況良好。個別項目甚至開盤即「日光」。可以看到，當前住房需求從「有沒有」向「好不好」轉化，品質好、居住體驗和配套服務優的房地產項目仍有廣泛需求，這就倒逼房地產企業不斷調整開發策略、優化產品結構。

整體來看，整個房地產市場朝著正面方向發展。房地產行業將更多轉向存量交易、租賃住房、城市更新、物業服務與居住品質提升。房地產企業也正向代建、租賃、都市更新、存量營運等多元業務延伸。房地產產業將持續深化結構轉型，在平穩運作中邁向更高品質的發展階段。