30 жовтня Сіаньське муніципальне житлово-комунальне бюро та міське сільське управління та інші три департаменти спільно оприлюднили «Висновки про реалізацію «Повідомлення про вдосконалення системи продажу комерційного житла», яке буде впроваджено відтепер. Сіань став 15-м містом у країні та першим на північному заході, яке запровадило центральний урядовий проект комерційного житла «8·28». правила реформування системи продажів, дотримуючись Пекіна, Шанхаю, Гуанчжоу, Шеньчженя та Уханя, Тяньцзіня, Ханчжоу, Сучжоу, Ченду та інших міст.

1. Суть узгоджена: попередній продаж нових земельних ділянок має завершувати основну структуру, повністю контролювати весь процес попереднього продажу коштів, надавати пріоритет існуючим продажам будинків для нових земельних ділянок і закривати цикл фінансування системи спонсорського банку. Сіань не послабив жодного з чотирьох нижніх рядків.

2. Три параметри потрапляють у національну медіану: По-перше, депозитна станція знаходиться на найвищому рівні. 15 міст поділяються на три рівні: 1% для Пекіна, 3% для Шанхая, Шеньчженя та Сучжоу та 5% для інших міст і Сіаня. Рівень 5% збільшує вартість вагань, а також симетрично посилює обмеження доставки. По-друге, також передбачено безвідсоткову оплату землі частинами, а залишок можна погасити протягом двох років. Сіань передбачає, що 50% першого внеску має бути сплачено протягом шести місяців, а залишок – протягом одного року. Його можна продовжити на термін до двох років після схвалення, при цьому відсотки не стягуватимуться за своєчасну оплату. Це узгоджується з такими містами, як Пекін, Ханчжоу та Ченду, які дозволяють сплачувати залишок за два роки без відсотків. У той же час, вікно першого внеску зменшено до шести місяців, що в шість разів перевищує стандартні «30 днів». По-третє, перехідний період закінчується наприкінці 2027 року та продовжений до кінця 2028 року для Ченду, Уханя, Ханчжоу та Нінбо. Для Хефея немає єдиного терміну. У наступному році основний обіг нових будинків у Сіані, як і раніше, залишатимуться новобудови за «старими правилами».

3. Інновація полягає в процесі: під час процесу завершення характеристики Сіаня дозволяють компаніям з нерухомості складати поетапні плани та керувати завершенням найменших одиниць у послідовності; будівля ділиться на дві черги: підземну та наземну за позитивними та негативними нульовими точками; повний проект оздоблення обробляється поетапно відповідно до чорнової та оздоблювальної роботи. В Ухані є подібна домовленість, Ханчжоу має лише дві сходинки для повного оздоблення, а Тяньцзінь і Сучжоу не мають таких приміщень. У зв’язку з подвійними обмеженнями, пов’язаними з попередніми продажами та іпотечними кредитами після завершення, цикл збору платежів ріелторськими компаніями був подовжений на півтора-два роки. Найбільш прагматична домовленість для хеджування від нових правил полягає в тому, щоб перетворити завершення проекту на «вузол грошового потоку, який можна перевести в готівку поетапно».

4. Вплив на ринок: у короткостроковій перспективі основним пропозицією нових будинків все ще є проекти перехідного фонду та нові проекти з обмеженою передпродажем. Існуючі будинки мають пріоритет, але короткострокова частка ринку обмежена, і ринок все ще в основному перетравлює запаси. У середньостроковій перспективі обмеження попереднього продажу та післяіпотечного кредитування подовжить цикл погашення, відновить темпи пропозиції та сприятиме пасивному вилученню існуючих запасів. Нам потрібно бути обережними щодо місцевої невідповідності, спричиненої концентрованим закінченням перехідного періоду в 2027 році та обмеженими новими поставками.

5. Залишається з’ясувати дві речі: по-перше, повноваження щодо встановлення обмежень будуть передані юрисдикції та чи можна уніфікувати стандарти різних округів і округів; по-друге, заходи нагляду за передпродажним фондом та методи реєстрації іпотеки домогосподарств ще не видані.

Загалом детальні правила Сіаня суворо відповідають основним вимогам центрального уряду щодо обмеження попередніх продажів, повного нагляду за коштами тощо. У той же час чіткі та детальні правила розроблені на основі місцевих реалій у практичних аспектах, таких як перехідні домовленості про проект, вилучення надлишкових коштів та розстрочка плати за землю. Політика враховує плавний перехід існуючих проектів і основну реконструкцію поступових правил і має певну довідкову цінність для подальшого впровадження детальних правил у центральних і західних містах. (Лі Лі, генеральний директор філії Сіань Китайського дослідницького інституту індексу)

Відповідальний редактор: Лі Ся