За перші три квартали цього року в Пекіні було підписано 137 229 вживаних житлових об’єктів, що на 5,1% більше, ніж у минулому році, а обсяг транзакцій був найвищим за той самий період з 2022 року; у Шанхаї 191 563 вживаних житлових об’єктів були підписані онлайн, що на 15,5% більше, ніж у минулому році. Починаючи з третього кварталу, місячний обсяг транзакцій досяг нового максимуму за той самий період за останні п’ять років протягом трьох місяців поспіль.
У жовтні ринок вживаного житла продовжував активізуватися.Станом на 20 жовтня було продано 7 029 вживаних житлових одиниць у Пекіні та 14 174 вживаних одиниць комерційного житла в Шанхаї відповідно, що на 25,9% і 37,9% більше, ніж у минулому році.
Загалом угоди на ринку вживаного житла в Пекіні та Шанхаї залишаються активними, причому жорсткий попит все ще становить більшість угод, а зростання попиту демонструє незначне відновлення.Однак цінова динаміка в цих двох місцях дещо відрізняється: ціни на вживане житло в Шанхаї стабілізувалися, тоді як ціни на лістинг у Пекіні все ще мають тиск на зниження.Залишається вартим уваги питання про те, чи може подальше покращення попиту постійно знижуватись і чи може відновлення транзакцій сприяти подальшій стабілізації цін.
1. Операції з уживаним житлом у Пекіні та Шанхаї залишаються активними, причому тенденції цін відрізняються
Кількість угод на ринку вживаного житла в Пекіні та Шанхаї продовжує зростати. За перші три квартали в Пекіні та Шанхаї було продано 137 000 і 192 000 вживаних одиниць житла.Ринок Пекін-Шанхай залишався активним завдяки триваючим ефективним наслідкам політики попиту в серпні. У вересні кількість операцій із вживаним житлом у Пекіні та Шанхаї склала 16 000 і 21 000 одиниць відповідно, що на 13,7% і 2,0% більше, ніж у попередньому місяці. Шанхай зріс на 17,6% у річному вимірі, відзначаючи сім місяців поспіль у річному вимірі.Пекін трохи знизився на 0,5% в річному вимірі.
З точки зору ціни, згідно з індексом цін у сотнях міст Китайської системи індексу нерухомості, ціни на вживане житло в Пекіні впали на 5,32% за перші три квартали 2026 року. Середня ціна розміщення в Пекіні все ще знижується. Зниження скоротилося у другому кварталі та збільшилося у третьому кварталі. Ціни на вживане житло в Шанхаї демонструють загальну тенденцію до зростання з березня. Вони продовжували зростати в порівнянні з попереднім місяцем з березня по липень, трохи знизилися в серпні і знову підвищилися на 0,11% у вересні.
2. Жорсткий попит досі є основною силою в угодах із вживаним житлом у Пекіні та Шанхаї, і попит на покращення відновився
У перші три квартали частка операцій із вживаним житлом на суму менше 2 мільйонів юанів у Пекіні та Шанхаї становила 51,3% та 47,1% відповідно, що на 3,1 та 5,0 процентних пунктів більше, ніж у минулому році.З точки зору територіального сегмента, також існує тенденція концентрації транзакцій до малих підрозділів. У перші три квартали частка операцій із вживаним житлом площею менше 90 квадратних метрів у Пекіні та Шанхаї становила 62,5% та 66,6% відповідно.Шанхай збільшився на 1,7 відсоткового пункту порівняно з минулим роком, а Пекін залишився практично таким же, як і минулого року.
У той же час, починаючи з травня, частка операцій із вживаним житлом на суму понад 3 мільйони юанів і площею понад 90 квадратних метрів у Пекіні та Шанхаї зросла порівняно з квітнем цього року, що відображає нещодавнє покращення структури транзакцій і відновлення деякого поліпшення попиту.
У вересні частка угод у Пекіні щодо розміщення житла вартістю понад 3 мільйони юанів зросла з 20,9% у квітні до 30,9%, серед яких частка угод вартістю від 3 до 5 мільйонів юанів, від 5 до 8 мільйонів юанів і 8 мільйонів юанів або більше зросла на 4,6, 3,4 і 2,1 відповідно. процентні пункти; частка транзакцій дорогого житла в Шанхаї також зростає: частка транзакцій нерухомості вартістю понад 3 мільйони зросла до 33,2%, з яких частка транзакцій нерухомості вартістю від 3 до 5 мільйонів зросла до 18,1%, а частка транзакцій нерухомості вартістю понад 5 мільйонів також трохи зросла.
У той же час частка операцій із вживаним житлом площею понад 90 квадратних метрів у Пекіні та Шанхаї також поступово зростає. У вересні частка операцій із вживаним житлом площею понад 90 квадратних метрів у Пекіні та Шанхаї становила 38,4% та 34,2% відповідно, збільшившись на 1,6 та 1,8 процентного пункту порівняно з квітнем цього року.
Варто зазначити, що 29 вересня Міністерство фінансів спільно з Народним банком Китаю та Державною адміністрацією фінансового нагляду опублікували «Повідомлення про впровадження політики субсидування відсотків за кредитами на купівлю житла», яке впроваджує політику знижки відсотків для кредитів на купівлю житла для перших будинків із площею забудови менше 120 квадратних метрів і загальною вартістю понад 1,5 мільйона.
Оскільки загальна ціна нових будинків у Пекіні та Шанхаї є відносно високою, пропозиція житла, яка отримує переваги від політики дисконтування за сприятливі податкові відсотки, складається переважно з деяких вживаних будинків.Згідно з даними China Index, за перші три квартали поточного року частка операцій із вживаним житлом у Пекіні площею менше 120 квадратних метрів і загальною вартістю менше 1,5 млн юанів склала 35,0%, а в Шанхаї — 30,4%.
3. Кількість оголошень продовжує падати, а простір для переговорів одночасно звужується
З початку цього року обсяг операцій із вживаними будинками продовжував збільшуватися, а кількість оголошень про вживані будинки також продовжувала зменшуватися.За даними моніторингу China Index, починаючи з четвертого кварталу минулого року, масштаби списків вживаного житла в Пекіні та Шанхаї демонструють мінливу тенденцію до зниження.На кінець вересня 2026 року запас вживаних будинків у Пекіні становив 118 000 одиниць, що на 1,1% менше за місяць і на 15,7% за рік; запас вживаних будинків у Шанхаї склав 84 000 одиниць, що на 1,2% менше за місяць і на 23,8% за рік.Хоча наявні списки впали, нові також поступово стабілізувалися.
Обсяг транзакцій із вживаними будинками відновився, кількість накладених списків зменшилася, а простір для переговорів також звузився. Згідно з даними провідних посередників, які відслідковує China Index, з цього року ринок уживаного житла в Пекіні та Шанхаї загалом стабільний.У вересні ринок у Пекіні становив 6,99%, а в Шанхаї – 6,42%, обидва показники були значно нижчими за найвищі показники вересня минулого року.
Загалом, у перші три квартали 2026 року активність ринку вживаного житла в Пекіні та Шанхаї залишатиметься високою, основним обсягом угод залишатиметься жорсткий попит, покращення попиту незначно відновиться, а тиск пропозиції на ринку зменшиться.
З нетерпінням чекаючи четвертого кварталу, очікується, що впровадження політики дисконтування відсотків для кредитів на купівлю житла забезпечить певну підтримку попиту на житло, яке вперше з’явиться відповідно до вимог. Очікується, що операції з уживаним житлом у Пекіні та Шанхаї все ще будуть певною мірою активними.Загалом, нинішнє відновлення ринку все ще здебільшого зумовлене жорстким попитом. Ключ до стабілізації цін полягає в постійному висвітленні покращення попиту, чи може масштаб лістингу залишатися стабільним, а також у подальшому відновленні очікувань мешканців.(Cao Jingjing, генеральний менеджер відділу дослідження індексу Китайського дослідницького інституту індексу)
Відповідальний редактор: Лі Ся