30 октября Сианьское муниципальное бюро жилищного строительства и городского и сельского развития совместно с тремя другими департаментами совместно опубликовало «Заключения по внедрению «Уведомления об совершенствовании системы продажи коммерческого жилья», которое будет реализовано с этого момента. Сиань стал 15-м городом в стране и первым на северо-западе, который внедрил установленные центральным правительством правила реформы системы продажи коммерческого жилья «8·28» после Пекина, Шанхая, Гуанчжоу, Шэньчжэнь и Ухань, Тяньцзинь, Ханчжоу, Сучжоу, Чэнду и другие города.
1. Все практические результаты согласованы: предварительная продажа новых земельных участков должна ограничивать основную структуру, полностью контролировать весь процесс предпродажных фондов, отдавать приоритет продаже существующих домов для новых земельных участков и закрывать цикл финансирования банковской системы-спонсора. Сиань не ослабил ни одного из четырех показателей.
2. Три параметра попадают в средний национальный показатель: во-первых, депозитная станция находится на самом высоком уровне. 15 городов разделены на три уровня: 1% для Пекина, 3% для Шанхая, Шэньчжэня и Сучжоу и 5% для других городов и Сианя. Уровень 5% увеличивает стоимость колебаний, а также симметрично усиливает ограничения на доставку. Во-вторых, предусмотрена также беспроцентная схема оплаты земли в рассрочку, а оставшуюся часть суммы можно погасить в течение двух лет. Сиань предусматривает, что 50% первого взноса должно быть выплачено в течение шести месяцев, а оставшаяся часть должна быть выплачена в течение одного года. После одобрения его можно продлить на срок до двух лет, при этом за своевременную оплату проценты не взимаются. Это соответствует таким городам, как Пекин, Ханчжоу и Чэнду, которые позволяют выплатить остаток в течение двух лет без процентов. В то же время срок первого взноса сокращен до шести месяцев, что в шесть раз превышает общепринятые «30 дней». В-третьих, переходный период заканчивается в конце 2027 года и продлевается до конца 2028 года для Чэнду, Уханя, Ханчжоу и Нинбо. Для Хэфэя не существует единого срока. В следующем году основной поток новых домов в Сиане по-прежнему будет составлять строящиеся дома по «старым правилам».
3. Инновации заключаются в процессе: во время процесса завершения характеристики Сианя позволяют компаниям по недвижимости составлять поэтапные планы и последовательно руководить завершением самых маленьких объектов; здание разделено на две очереди: подземную и надземную, исходя из положительных и отрицательных нулевых точек; Проект полной отделки выполняется поэтапно, в зависимости от черновой отделки и отделки. Похожая схема есть в Ухане, в Ханчжоу всего две ступеньки для полной отделки, а в Тяньцзине и Сучжоу таких объектов нет. Из-за двойных ограничений, связанных с предпродажной обработкой и ипотечными кредитами после завершения строительства, цикл сбора платежей компаний по недвижимости удлинился на полтора-два года. Самый прагматичный вариант защиты от новых правил — превратить завершение проекта в «узел денежного потока, который можно будет обналичивать поэтапно».
4. Влияние на рынок. В краткосрочной перспективе основным предложением новых домов по-прежнему будут проекты переходного фонда и новые проекты предпродажной подготовки с ограниченным лимитом. Существующим домам отдается приоритет, но краткосрочная доля рынка ограничена, и рынок все еще в основном переваривает акции. В среднесрочной перспективе ограничение предпродажного и послеипотечного кредитования удлинит цикл погашения, снизит темпы предложения и будет способствовать пассивному удалению существующих запасов. Нам следует опасаться локального несоответствия, вызванного окончанием переходного периода в 2027 году и ограниченностью новых поставок.
5. Еще предстоит выяснить две вещи: во-первых, полномочия по определению лимита будут переданы юрисдикции, и можно ли унифицировать стандарты различных округов и округов; во-вторых, меры по надзору за предпродажным фондом и методы регистрации ипотечных кредитов еще не изданы.
В целом, подробные правила Сианя строго реализуют основные требования центрального правительства по ограничению предварительных продаж, полному надзору за фондами и т. д. В то же время, четкие и подробные правила созданы на основе местных реалий в практических аспектах, таких как переходные механизмы проекта, изъятие избыточных средств и рассрочка платежей за землю. Политика учитывает плавный переход существующих проектов и лежащую в основе поэтапную реконструкцию правил и имеет определенную справочную ценность для последующего введения подробных правил центральными и западными городами. (Ли Ли, генеральный директор Сианьского филиала Китайского института индексных исследований)
Ответственный редактор: Ли Ся