30 października Biuro Mieszkalnictwa Miejskiego i Rozwoju Miast i Obszarów Wiejskich Xi'an wspólnie wydało „Opinie wdrożeniowe w sprawie wdrożenia „Zawiadomienia w sprawie poprawy systemu sprzedaży mieszkań komercyjnych”, które będzie wdrażane od teraz. Xi'an stało się 15. miastem w kraju i pierwszym na północnym zachodzie, które po Pekinie, Szanghaju i Guangzhou wdrożyło rządowe zasady reformy systemu sprzedaży mieszkań komercyjnych „8·28”, Shenzhen i Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu i inne miasta.

1. Wszystkie wnioski są spójne: przedsprzedaż nowych działek musi zamknąć główną strukturę, w pełni monitorować cały proces pozyskiwania środków przedsprzedażowych, dać pierwszeństwo sprzedaży istniejących domów w przypadku nowych działek i zamknąć pętlę finansowania sponsorującego systemu bankowego. Xi'an nie złagodził żadnego z czterech zasadniczych założeń.

2. Trzy parametry mieszczą się w medianie krajowej: Po pierwsze, stacja depozytowa jest na najwyższym poziomie. 15 miast podzielono na trzy poziomy: 1% dla Pekinu, 3% dla Szanghaju, Shenzhen i Suzhou oraz 5% dla pozostałych miast i Xi'an. Poziom 5% zwiększa koszt wahania, a także symetrycznie zwiększa ograniczenia dostawy. Po drugie, przewidziano także nieoprocentowane rozwiązania dotyczące płatności gruntów w ratach, a pozostałą kwotę można spłacić w ciągu maksymalnie dwóch lat. Xi'an przewiduje, że 50% pierwszej raty powinno zostać wpłacone w ciągu sześciu miesięcy, a pozostała część w ciągu roku. Po zatwierdzeniu można go przedłużyć nawet na dwa lata, a za terminową spłatę nie będą naliczane żadne odsetki. Jest to zgodne z miastami takimi jak Pekin, Hangzhou i Chengdu, które pozwalają na spłatę salda w ciągu dwóch lat i bez odsetek. Jednocześnie okno pierwszej raty zostało skrócone do sześciu miesięcy, czyli sześciokrotności głównego nurtu „30 dni”. Po trzecie, okres przejściowy kończy się z końcem 2027 r. i zostaje przedłużony do końca 2028 r. w przypadku Chengdu, Wuhan, Hangzhou i Ningbo. Nie ma jednolitego terminu dla Hefei. W przyszłym roku głównym obiegiem nowych domów w Xi'an nadal będą domy niezgodne z planem, według „starych zasad”.

3. Innowacja tkwi w procesie: podczas procesu realizacji cechy Xi'an pozwalają firmom z branży nieruchomości na sporządzanie planów etapowych i kierowanie realizacją najmniejszych jednostek po kolei; budowa podzielona jest na dwa etapy: podziemny i naziemny w oparciu o dodatnie i ujemne punkty zerowe; projekt pełnej dekoracji wykonywany jest etapami, w zależności od szorstkości i dekoracji. Wuhan ma podobny układ, Hangzhou ma tylko dwa stopnie do pełnego dekoracji, a Tianjin i Suzhou nie mają takich obiektów. W związku z podwójnymi ograniczeniami: ograniczonymi kredytami przedsprzedażowymi i kredytami hipotecznymi po ich zakończeniu, cykl ściągania płatności od spółek z branży nieruchomości został wydłużony o półtora do dwóch lat. Najbardziej pragmatycznym rozwiązaniem zabezpieczającym przed nowymi przepisami jest przekształcenie zakończenia projektu w „węzeł przepływu środków pieniężnych, który można spieniężyć etapami”.

4. Wpływ na rynek: W perspektywie krótkoterminowej główną podażą nowych domów nadal są projekty z zakresu zapasów przejściowych i nowe projekty przedsprzedażowe o ograniczonym zakresie. Istniejące domy mają pierwszeństwo, ale krótkoterminowy udział w rynku jest ograniczony, a rynek nadal głównie trawi zapasy. W perspektywie średnioterminowej ograniczone kredyty przedsprzedażowe i pohipoteczne wydłużą cykl spłaty, spowalniają tempo podaży i będą sprzyjać biernemu usuwaniu istniejących zapasów. Musimy uważać na lokalne niedopasowania spowodowane intensywnym wygaśnięciem okresu przejściowego w 2027 r. i ograniczoną nową podażą.

5. Nie wiadomo jeszcze dwie rzeczy: po pierwsze, uprawnienia do określania limitów zostaną przekazane jurysdykcji oraz czy uda się ujednolicić standardy różnych okręgów i powiatów; po drugie, nie wydano jeszcze środków nadzoru nad funduszem przedsprzedażowym ani metod rejestracji hipotek dla gospodarstw domowych.

Ogólnie rzecz biorąc, szczegółowe zasady Xi'an ściśle wdrażają podstawowe wymogi rządu centralnego dotyczące ograniczonej przedsprzedaży, pełnego nadzoru nad funduszami itp. Jednocześnie tworzone są jasne i szczegółowe regulacje oparte na lokalnych realiach w aspektach praktycznych, takich jak ustalenia dotyczące projektów przejściowych, wypłaty nadwyżek środków i raty płatności za grunty. Polityka uwzględnia płynne przejście istniejących projektów i leżącą u jej podstaw rekonstrukcję zasad przyrostowych i ma pewną wartość odniesienia dla późniejszego wprowadzenia szczegółowych zasad przez miasta centralne i zachodnie. (Li Li, dyrektor generalny oddziału chińskiego Instytutu Badań nad Indeksami w Xi’an)

Redaktor prowadzący: Li Xia