W pierwszych trzech kwartałach tego roku w Pekinie podpisano umowy online na 137 229 używanych nieruchomości mieszkalnych, co oznacza wzrost rok do roku o 5,1%, a skala transakcji była najwyższa w tym samym okresie od 2022 r.; w Szanghaju podpisano umowy online na 191 563 używanych nieruchomości mieszkalnych, co oznacza wzrost o 15,5% rok do roku.Od trzeciego kwartału miesięczny wolumen transakcji osiągnął nowy najwyższy poziom w tym samym okresie w ciągu ostatnich pięciu lat przez trzy kolejne miesiące.

W październiku rynek mieszkań używanych był nadal aktywny. Na dzień 20 października sprzedano odpowiednio 7 029 używanych lokali mieszkalnych w Pekinie i 14 174 używanych lokali komercyjnych w Szanghaju, co oznacza wzrost rok do roku o 25,9% i 37,9%.

Ogółem transakcje na rynku nieruchomości używanych w Pekinie i Szanghaju pozostają aktywne, przy czym sztywny popyt nadal stanowi większość transakcji, a poprawiający się popyt wykazuje marginalne ożywienie.Jednak sytuacja cenowa w obu miejscach jest nieco inna: ceny mieszkań używanych w Szanghaju ustabilizowały się, podczas gdy ceny ofertowe w Pekinie nadal wykazują presję spadkową.Na uwagę zasługuje to, czy kolejny popyt na ulepszenia może być w sposób ciągły uwalniany i czy odbicie w transakcjach może jeszcze bardziej wpłynąć na stabilizację cen.

1. Transakcje dotyczące nieruchomości używanych w Pekinie i Szanghaju pozostają aktywne, a trendy cenowe są odmienne

Transakcje na rynku nieruchomości używanych w Pekinie i Szanghaju w dalszym ciągu rosły. W pierwszych trzech kwartałach w Pekinie i Szanghaju sprzedano 137 000 i 192 000 używanych mieszkań.Pod wpływem utrzymujących się skutecznych efektów polityki po stronie popytu w sierpniu rynek Pekin-Szanghaj pozostał aktywny. We wrześniu transakcje dotyczące mieszkań używanych w Pekinie i Szanghaju wyniosły odpowiednio 16 000 i 21 000 mieszkań, co oznacza wzrost o 13,7% i 2,0% miesiąc do miesiąca. Szanghaj odnotował wzrost o 17,6% rok do roku, co oznacza siedem kolejnych miesięcy wzrostu rok do roku.W Pekinie odnotowano niewielki spadek o 0,5% rok do roku.

Pod względem ceny, według indeksu cen nieruchomości China Real Estate Index System Hundred Cities Price Index, cena używanych mieszkań w Pekinie spadła o 5,32% w pierwszych trzech kwartałach 2026 r. Średnia cena ofertowa w Pekinie nadal spada. Spadek zmniejszył się w drugim kwartale i pogłębił w trzecim kwartale. Ceny mieszkań używanych w Szanghaju wykazują od marca ogólną tendencję wzrostową. Od marca do lipca nadal rosły miesiąc do miesiąca, w sierpniu nieznacznie spadły, a we wrześniu ponownie wzrosły o 0,11%.

2.Głównym czynnikiem wpływającym na transakcje dotyczące nieruchomości używanych w Pekinie i Szanghaju jest nadal sztywny popyt, a popyt poprawił się.

W pierwszych trzech kwartałach odsetek transakcji dotyczących nieruchomości używanych o wartości poniżej 2 milionów juanów w Pekinie i Szanghaju stanowił odpowiednio 51,3% i 47,1%, co oznacza wzrost o 3,1 i 5,0 punktów procentowych w porównaniu z rokiem ubiegłym.Z punktu widzenia segmentu obszarowego obserwuje się także tendencję koncentracji transakcji w kierunku małych jednostek. W pierwszych trzech kwartałach udział transakcji dotyczących mieszkań używanych o powierzchni poniżej 90 mkw. w Pekinie i Szanghaju stanowił odpowiednio 62,5% i 66,6%.Szanghaj wzrósł o 1,7 punktu procentowego w porównaniu z rokiem ubiegłym, a w Pekinie pozostał w zasadzie taki sam jak w roku ubiegłym.

Jednocześnie od maja odsetek transakcji dotyczących nieruchomości używanych o wartości ponad 3 milionów juanów i ponad 90 metrów kwadratowych w Pekinie i Szanghaju wzrósł w porównaniu z kwietniem tego roku, co odzwierciedla niedawną poprawę struktury transakcji i ożywienie nieco poprawiającego się popytu.

We wrześniu odsetek transakcji w Pekinie dotyczących ofert mieszkań o wartości ponad 3 mln juanów wzrósł z 20,9% w kwietniu do 30,9%, wśród czego odsetek transakcji o cenach od 3 do 5 mln juanów, od 5 do 8 mln juanów oraz 8 mln juanów lub więcej wzrósł odpowiednio o 4,6, 3,4 i 2,1. punkty procentowe; Rośnie także udział transakcji na drogich mieszkaniach w Szanghaju – do 33,2% wzrósł odsetek transakcji na nieruchomościach powyżej 3 mln, z czego do 18,1% na nieruchomościach od 3 do 5 mln, a także nieznacznie wzrósł udział transakcji na nieruchomościach powyżej 5 mln.

Jednocześnie odsetek transakcji dotyczących mieszkań używanych o powierzchni powyżej 90 metrów kwadratowych w Pekinie i Szanghaju również stopniowo rośnie.We wrześniu udział transakcji dotyczących mieszkań używanych o powierzchni powyżej 90 mkw. w Pekinie i Szanghaju wyniósł odpowiednio 38,4% i 34,2%, co oznacza wzrost o 1,6 i 1,8 punktu procentowego w stosunku do kwietnia br.

Warto zaznaczyć, że 29 września Ministerstwo Finansów wraz z Ludowym Bankiem Chin i Państwową Administracją Nadzoru Finansowego wydało „Zawiadomienie w sprawie wdrażania polityki dopłat do oprocentowania kredytów na zakup domów mieszkalnych”, które wdraża politykę dyskonta oprocentowania kredytów mieszkaniowych dla mieszkańców dla pierwszych domów o powierzchni zabudowy mniejszej niż 120 metrów kwadratowych i łącznej cenie ponad 1,5 mln.

Ponieważ łączna cena nowych domów w Pekinie i Szanghaju jest stosunkowo wysoka, podaż mieszkań korzystająca z korzystnej polityki dyskontowej stóp procentowych to głównie domy używane.Według danych China Index, w pierwszych trzech kwartałach tego roku odsetek transakcji dotyczących mieszkań używanych w Pekinie o powierzchni poniżej 120 mkw. i łącznej cenie poniżej 1,5 mln juanów stanowił 35,0%, a w Szanghaju 30,4%.

3. Liczba ofert stale spada, a przestrzeń przetargowa jednocześnie się zawęża

Od początku tego roku wolumen transakcji dotyczących domów używanych stale rośnie, a liczba ofert domów używanych również stale spada.Jak wynika z monitoringu China Index, od czwartego kwartału ubiegłego roku skala ofert mieszkań używanych w Pekinie i Szanghaju wykazuje zmienną tendencję spadkową.Na koniec września 2026 r. zasób domów używanych w Pekinie wyniósł 118 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 1,1% miesiąc do miesiąca i spadek rok do roku o 15,7%; zasób używanych domów w Szanghaju wyniósł 84 000 mieszkań, co oznacza spadek o 1,2% miesiąc do miesiąca i spadek rok do roku o 23,8%.Podczas gdy liczba istniejących ofert spadła, liczba nowych ofert również stopniowo się ustabilizowała.

Wolumen transakcji dotyczących domów używanych wzrósł, liczba nakładających się ofert spadła, a przestrzeń przetargowa również się zawęziła. Według danych wiodących pośredników monitorowanych przez China Index, przestrzeń przetargowa na mieszkania używane w Pekinie i Szanghaju od tego roku utrzymuje się na zasadniczo stabilnym poziomie.We wrześniu przestrzeń przetargowa w Pekinie wyniosła 6,99%, a w Szanghaju 6,42% i w obu przypadkach była znacznie niższa od najwyższych poziomów z września ubiegłego roku.

Łącznie w pierwszych trzech kwartałach 2026 roku aktywność na rynku mieszkań używanych w Pekinie i Szanghaju utrzyma się na wysokim poziomie, podstawowym wolumenem transakcji nadal będzie sztywny popyt, poprawiający się popyt nieznacznie się ożywi, a rynkowa presja podażowa osłabnie.

Oczekuje się, że w czwartym kwartale wdrożenie polityki rabatów oprocentowania kredytów na zakup domów mieszkalnych zapewni pewne wsparcie popytu na kwalifikujące się domy po raz pierwszy. Oczekuje się, że transakcje nieruchomościami używanymi w Pekinie i Szanghaju będą nadal w pewnym stopniu aktywne.Ogólnie rzecz biorąc, obecne ożywienie na rynku jest w dalszym ciągu napędzane głównie przez sztywny popyt. Kluczem do stabilizacji cen jest dalsze uwolnienie poprawiającego się popytu, możliwość utrzymania stabilnej skali notowań oraz dalsze ożywienie oczekiwań mieszkańców.(Cao Jingjing, dyrektor generalny działu badań nad indeksami chińskiego Instytutu Badań nad Indeksami)

Redaktor prowadzący: Li Xia