Pada tanggal 30 Oktober, Biro Perumahan Kota dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan Kota Xi'an dan tiga departemen lainnya bersama-sama mengeluarkan "Pendapat Implementasi tentang Penerapan" Pemberitahuan Peningkatan Sistem Penjualan Perumahan Komersial ", yang akan diterapkan mulai sekarang. Xi'an telah menjadi kota ke-15 di negara tersebut dan kota pertama di barat laut yang menerapkan aturan reformasi sistem penjualan perumahan komersial "8·28" pemerintah pusat, setelah Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen dan Wuhan, Tianjin, Hangzhou, Suzhou, Chengdu dan kota-kota lainnya.

1. Intinya semuanya selaras: pra-penjualan bidang tanah baru harus membatasi struktur utama, memantau sepenuhnya seluruh proses dana pra-penjualan, memberikan prioritas pada penjualan rumah yang ada untuk bidang tanah baru, dan menutup lingkaran pendanaan dari sistem bank sponsor. Xi'an belum melonggarkan satu pun dari empat batasan tersebut.

2. Ada tiga parameter yang termasuk dalam median nasional: Pertama, stasiun penyimpanan berada pada level tertinggi. Ke-15 kota tersebut dibagi menjadi tiga tingkatan: 1% untuk Beijing, 3% untuk Shanghai, Shenzhen, dan Suzhou, dan 5% untuk kota-kota lain dan Xi'an. Tingkat 5% meningkatkan biaya keragu-raguan dan juga memperkuat kendala pengiriman secara simetris. Kedua, pengaturan bebas bunga juga diberikan untuk pembayaran tanah secara mencicil, dan sisanya dapat dilunasi dalam waktu hingga dua tahun. Xi'an menetapkan bahwa 50% dari cicilan pertama harus dibayar dalam waktu enam bulan, dan sisanya harus dibayar dalam waktu satu tahun. Ini dapat diperpanjang hingga dua tahun setelah disetujui, dan tidak ada bunga yang dikenakan untuk pembayaran tepat waktu. Hal ini konsisten dengan kota-kota seperti Beijing, Hangzhou, dan Chengdu yang mengizinkan pembayaran sisa dalam dua tahun dan bebas bunga. Pada saat yang sama, jangka waktu cicilan pertama dilonggarkan menjadi enam bulan, yaitu enam kali lipat dari “30 hari” yang umum. Ketiga, masa transisi berakhir pada akhir tahun 2027, dan diperpanjang hingga akhir tahun 2028 untuk Chengdu, Wuhan, Hangzhou, dan Ningbo. Tidak ada tenggat waktu terpadu untuk Hefei. Pada tahun depan, sirkulasi utama rumah baru di Xi'an masih berupa rumah off-plan berdasarkan "aturan lama".

3. Inovasi terletak pada proses: Selama proses penyelesaian, karakteristik Xi'an memungkinkan perusahaan real estat menyusun rencana bertahap dan memandu penyelesaian unit terkecil secara berurutan; bangunan ini dibagi menjadi dua tahap: bawah tanah dan di atas tanah berdasarkan titik nol positif dan negatif; proyek dekorasi penuh ditangani secara bertahap sesuai dengan kasar dan dekorasi. Wuhan memiliki pengaturan serupa, Hangzhou hanya memiliki dua langkah untuk dekorasi penuh, dan Tianjin serta Suzhou tidak memiliki fasilitas seperti itu. Di bawah batasan ganda yaitu pra-penjualan yang dibatasi dan pinjaman hipotek setelah selesai, siklus pengumpulan pembayaran perusahaan real estat telah diperpanjang satu setengah hingga dua tahun. Pengaturan paling pragmatis untuk melakukan lindung nilai terhadap peraturan baru ini adalah dengan mengubah penyelesaian proyek menjadi "simpul arus kas yang dapat diuangkan secara bertahap".

4. Dampak pasar: Dalam jangka pendek, pasokan utama rumah baru masih berupa proyek stok transisi dan proyek pra-penjualan baru yang dibatasi. Rumah yang ada diberi prioritas, tetapi pangsa pasar jangka pendeknya terbatas, dan pasar masih mencerna stok. Dalam jangka menengah, pembatasan pinjaman pra-penjualan dan pasca-hipotek akan memperpanjang siklus pembayaran kembali, mendorong laju pasokan kembali, dan mendorong penghapusan pasif inventaris yang ada. Kita perlu mewaspadai ketidaksesuaian lokal yang disebabkan oleh terkonsentrasinya berakhirnya masa transisi pada tahun 2027 dan terbatasnya pasokan baru.

5. Ada dua hal yang masih harus dilihat: Pertama, kewenangan penentuan pembatasan akan dialihkan ke yurisdiksi, dan apakah standar di berbagai distrik dan kabupaten dapat disatukan; kedua, belum dikeluarkannya langkah-langkah pengawasan dana pra-penjualan dan cara pendaftaran hipotek rumah tangga.

Secara keseluruhan, peraturan rinci Xi'an secara ketat menerapkan persyaratan pemerintah pusat mengenai pembatasan pra-penjualan, pengawasan penuh atas dana, dll. Pada saat yang sama, peraturan yang jelas dan rinci dibuat berdasarkan realitas lokal dalam aspek praktis seperti pengaturan proyek transisi, penarikan dana berlebih, dan angsuran pembayaran tanah. Kebijakan ini mempertimbangkan kelancaran transisi proyek-proyek yang ada dan rekonstruksi peraturan tambahan yang mendasarinya, dan memiliki nilai referensi tertentu untuk penerapan peraturan rinci selanjutnya oleh kota-kota di pusat dan barat. (Li Li, Manajer Umum Institut Penelitian Indeks Tiongkok Cabang Xi'an)

Editor yang bertanggung jawab: Li Xia