ב-30 באוקטובר, הלשכה העירונית לשיכון ופיתוח עירוני-כפרי של שיאן ושלוש מחלקות אחרות פרסמו במשותף את "חוות דעת יישום על יישום "ההודעה על שיפור מערכת מכירת הדיור המסחרי", שתיושם מעתה ואילך. שיאן הפכה לעיר ה-15 במדינה והראשונה במדינה המסחרית המסחרית, בעקבות 8 כללי המכירות בצפון-מערב 8, שמיישמה את מערכת המכירות המרכזית של הממשלה. בייג'ין, שנחאי, גואנגג'ואו, שנזן וווהאן, טיאנג'ין, האנגג'ואו, סוז'ו, צ'נגדו וערים נוספות.

1. השורות התחתונה כולן מיושרות: מכירה מוקדמת של חלקות קרקע חדשות חייבת להגביל את המבנה הראשי, לפקח באופן מלא על כל תהליך הכספים לפני המכירה, לתת עדיפות למכירת בתים קיימים עבור חלקות קרקע חדשות ולסגור את לולאת המימון של מערכת הבנק הנותן חסות. שיאן לא הרגיע אף אחת מארבע השורות התחתונה.

2. שלושה פרמטרים נופלים בחציון הארצי: ראשית, תחנת ההפקדה היא ברמה הגבוהה ביותר. 15 הערים מחולקות לשלוש רמות: 1% עבור בייג'ינג, 3% עבור שנחאי, שנזן וסוג'ואו ו-5% עבור הערים האחרות ושיאן. הרמה של 5% מגדילה את עלות ההיסוס וגם מגבירה באופן סימטרי את אילוצי המסירה. שנית, ניתנים גם הסדרים ללא ריבית לתשלום קרקע בתשלומים, ואת היתרה ניתן לפרוע תוך עד שנתיים. שיאן קובעת כי יש לשלם 50% מהתשלום הראשון תוך שישה חודשים, ואת היתרה יש לשלם תוך שנה. ניתן להאריך עד שנתיים עם אישורו, ולא תיגבה ריבית בגין תשלום בזמן. זה עולה בקנה אחד עם ערים כמו בייג'ינג, האנגג'ואו וצ'נגדו המאפשרות לשלם את היתרה תוך שנתיים וללא ריבית. במקביל, חלון התשלומים הראשון רגוע לשישה חודשים, שהם פי שישה מהזרם המרכזי "30 יום". שלישית, תקופת המעבר מסתיימת בסוף 2027, והיא מתארכת עד סוף 2028 עבור צ'נגדו, ווהאן, האנגג'ואו ונינגבו. אין דד-ליין אחיד לחפיי. בשנה הבאה, התפוצה העיקרית של בתים חדשים בשיאן עדיין תהיה בתים מחוץ לתכנון לפי "הכללים הישנים".

3. חדשנות טמונה בתהליך: במהלך תהליך ההשלמה, המאפיינים של שיאן מאפשרים לחברות נדל"ן לערוך תוכניות שלבים ולהנחות את השלמת היחידות הקטנות ביותר ברצף; הבניין מחולק לשני שלבים: תת קרקעי ומעל קרקע על בסיס נקודות האפס החיוביות והשליליות; פרויקט הדקורציה המלא מטופל בשלבים לפי גס ודקורציה. לווהאן יש סידור דומה, להאנגג'ואו יש רק שני מדרגות לקישוט מלא, ולטיאנג'ין וסוז'ו אין מתקנים כאלה. במסגרת האילוצים הכפולים של קדם-מכירה מוגבלת והלוואות משכנתא לאחר השלמתם, מחזור גביית התשלומים של חברות הנדל"ן הוארך בשנה וחצי עד שנתיים. ההסדר הפרגמטי ביותר להגנה מפני התקנות החדשות הוא הפיכת השלמת הפרויקט ל"צומת תזרים מזומנים שניתן לפדות אותו בשלבים".

4. השפעת השוק: בטווח הקצר, ההיצע העיקרי של בתים חדשים הוא עדיין פרויקטים של מלאי מעבר ופרויקטים חדשים של קדם מכירה מוגבלים. בתים קיימים מקבלים עדיפות, אך נתח השוק לטווח הקצר מוגבל, והשוק עדיין מעכל בעיקר את המניה. בטווח הבינוני, קדם-מכירה מוגבלת והלוואות לאחר משכנתא יאריכו את מחזור ההחזר, יחזירו את קצב האספקה ​​בחזרה ויקדם הסרה פסיבית של מלאי קיים. אנחנו צריכים להיזהר מאי ההתאמה המקומית שנגרמה עקב סיום תקופת המעבר המרוכז ב-2027 ומההיצע החדש והצפוף.

5. שני דברים נותרו לבחון: ראשית, סמכות קביעת המכסים תועבר לתחום השיפוט, והאם ניתן לאחד את הסטנדרטים של מחוזות ומחוזות שונים; שנית, טרם הוצאו אמצעי הפיקוח על הקרן לפני המכירה ושיטות רישום המשכנתא במשק הבית.

בסך הכל, הכללים המפורטים של שיאן מיישמים בקפדנות את דרישות השורה התחתונה של הממשל המרכזי על מכירות מוקדמות, פיקוח מלא על הכספים וכו'. במקביל, תקנות ברורות ומפורטות מתבססות על המציאות המקומית בהיבטים מעשיים כמו הסדרי פרויקט מעבר, משיכת כספים עודפים ותשלומי קרקע. המדיניות לוקחת בחשבון את המעבר החלק של פרויקטים קיימים ואת השחזור הבסיסי של כללים מצטברים, ויש לה ערך ייחוס מסוים להכנסת כללים מפורטים לאחר מכן על ידי ערים מרכזיות ומערביות. (לי לי, המנהלת הכללית של מכון המחקר של סניף שיאן בסין)

עורך אחראי: לי שיה