בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, 137,229 נכסים למגורים יד שנייה נחתמו באינטרנט בבייג'ין, עלייה של 5.1% משנה לשנה, וסולם העסקאות היה הגבוה ביותר בתקופה המקבילה מאז 2022; בשנחאי, 191,563 נכסי מגורים יד שנייה נחתמו באינטרנט, עלייה של 15.5% משנה לשנה. מאז הרבעון השלישי, נפח העסקאות החודשי הגיע לשיא חדש עבור התקופה המקבילה בחמש השנים האחרונות במשך שלושה חודשים רצופים.

באוקטובר, שוק הדיור יד שנייה המשיך להיות פעיל.נכון ל-20 באוקטובר, נמכרו 7,029 יחידות דיור יד שנייה בבייג'ינג ו-14,174 יחידות דיור מסחריות יד שנייה בשנחאי, בהתאמה, עלייה של 25.9% ו-37.9% משנה לשנה.

בסך הכל, העסקאות בשוק הדיור המשומש בבייג'ינג-שנגחאי נותרו פעילות, כאשר הביקוש הנוקשה עדיין מהווה את רוב העסקאות והביקוש המשתפר מראה התאוששות שולית.עם זאת, ביצועי המחירים של שני המקומות שונים במקצת: מחירי הרישום של דיור יד שנייה בשנגחאי התייצבו, בעוד שמחירי הרישום של בייג'ינג עדיין סובלים מלחץ כלפי מטה.האם ניתן לשחרר באופן רציף ביקוש לשיפור שלאחר מכן, והאם ההתאוששות בעסקאות יכולה להניע עוד יותר את התייצבות המחירים, נותרה ראויה לתשומת לב.

1. עסקאות דיור יד שנייה בבייג'ין ושנגחאי נותרו פעילות, כאשר מגמות המחירים משתנות

עסקאות שוק הדיור יד שנייה בבייג'ין ושנגחאי המשיכו לעלות. בשלושת הרבעונים הראשונים נמכרו 137,000 ו-192,000 יחידות דיור יד שנייה בבייג'ין ובשנחאי.מונע על ידי המשך ההשפעות האפקטיביות של מדיניות צד הביקוש באוגוסט, שוק בייג'ינג-שנחאי נשאר פעיל. בספטמבר, עסקאות דיור יד שנייה בבייג'ין ושנגחאי היו 16,000 ו-21,000 יחידות בהתאמה, עלייה של 13.7% ו-2.0% מחודש לחודש. שנגחאי עלתה ב-17.6% בהשוואה לשנה, מה שמציין שבעה חודשים רצופים של צמיחה משנה לשנה. בייג'ין ירדה מעט ב-0.5% בהשוואה לשנה.

מבחינת המחיר, על פי מדד מחירי מאה ערים של מערכת הנדל"ן של סין, מחיר דיור יד שנייה בבייג'ין ירד ב-5.32% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2026. מחיר הרישום הממוצע בבייג'ינג עדיין יורד. הירידה הצטמצמה ברבעון השני והתרחבה ברבעון השלישי. מחירי הדירות יד שנייה בשנגחאי הראו מגמת עלייה כוללת מאז מרץ. הם המשיכו לעלות מחודש לחודש ממרץ עד יולי, ירדו מעט באוגוסט, ועלו שוב ב-0.11% בספטמבר.

2. הביקוש הנוקשה הוא עדיין הכוח העיקרי בעסקאות דיור יד שנייה בבייג'ינג ושנגחאי, והביקוש לשיפור התאושש

בשלושת הרבעונים הראשונים, שיעור עסקאות דיור יד שנייה של פחות מ-2 מיליון יואן בבייג'ין ובשנחאי היווה 51.3% ו-47.1% בהתאמה, עלייה של 3.1 ו-5.0 נקודות אחוז בהשוואה לשנה שעברה. מבחינת מגזר השטח, ישנה גם מגמה של ריכוז עסקאות ליחידות קטנות. בשלושת הרבעונים הראשונים, שיעור עסקאות דיור יד שנייה של פחות מ-90 מ"ר בבייג'ין ובשנחאי היווה 62.5% ו-66.6% בהתאמה.שנגחאי עלתה ב-1.7 נקודות אחוז בהשוואה לשנה שעברה, ובייג'ין הייתה זהה בעצם לשנה שעברה.

במקביל, מאז מאי, שיעור עסקאות דיור יד שנייה של יותר מ-3 מיליון יואן ויותר מ-90 מ"ר בבייג'ין ושנגחאי גדל בהשוואה לאפריל השנה, מה שמשקף את השיפור האחרון במבנה העסקה והתאוששות של ביקוש מסוים המשתפר.

בחודש ספטמבר, שיעור העסקאות של בייג'ינג לרישום דיור במחיר של יותר מ-3 מיליון יואן עלה מ-20.9% באפריל ל-30.9%, ביניהם שיעור העסקאות במחיר של 3 עד 5 מיליון יואן, 5 עד 8 מיליון יואן ו-8 מיליון יואן ומעלה עלו ב-4.6, 3.14 בהתאמה. נקודות אחוז; גם שיעור עסקאות הדיור במחירים הגבוהים של שנחאי נמצא בעלייה, כאשר שיעור העסקאות בנכסים מעל 3 מיליון עולה ל-33.2%, מתוכן שיעור העסקאות בנכסים בין 3 ל-5 מיליון עלה ל-18.1%, וגם שיעור העסקאות בנכסים מעל 5 מיליון גדל מעט.

במקביל, שיעור עסקאות דיור יד שנייה של יותר מ-90 מ"ר בבייג'ין ובשנגחאי גדל גם הוא בהדרגה.בספטמבר, שיעור עסקאות דיור יד שנייה של יותר מ-90 מ"ר בבייג'ין ובשנחאי היווה 38.4% ו-34.2% בהתאמה, עלייה של 1.6 ו-1.8 נקודות אחוז מאפריל השנה.

ראוי לציין כי ב-29 בספטמבר פרסם משרד האוצר, יחד עם הבנק העממי של סין והמינהל הממלכתי לפיקוח פיננסי, את "ההודעה על יישום מדיניות סבסוד הריבית להלוואות לרכישת דירות למגורים", המיישמת את מדיניות הנחה בריבית להלוואות לרכישת דירה של תושבים לדירות ראשונות בשטח בנייה כולל של פחות מ-120 מיליון מ"ר ושטח בנייה כולל של פחות מ-1.5 מיליון מ"ר.

מכיוון שהמחיר הכולל של בתים חדשים בבייג'ין ובשנגחאי גבוה יחסית, היצע הדיור שנהנה ממדיניות הנחה בריבית פיסקלית חיובית הוא בעיקר בתים יד שנייה. על פי נתוני מדד סין, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, שיעור עסקאות דיור יד שנייה בבייג'ין בשטח של פחות מ-120 מ"ר ומחיר כולל של פחות מ-1.5 מיליון יואן היווה 35.0%, ובשנחאי עמד על 30.4%.

3. מספר הרישומים ממשיך לרדת, ומרחב המיקוח מצטמצם במקביל

מאז תחילת שנה זו, היקף העסקאות של בתים יד שנייה המשיך לעלות, וגם מספר רישומי הבתים יד שנייה המשיך לרדת.על פי מעקב אחר מדד סין, מאז הרבעון הרביעי של השנה שעברה, היקף הרישומים של דיור יד שנייה בבייג'ין ושנגחאי הראה מגמת ירידה משתנה.בסוף ספטמבר 2026 עמד מלאי הבתים היד שנייה בבייג'ין על 118,000 יחידות, ירידה של 1.1% מחודש וירידה של 15.7% משנה לשנה; מלאי הבתים יד שנייה בשנחאי עמד על 84,000 יחידות, ירידה של 1.2% מחודש לחודש וירידה של 23.8% משנה לשנה.בעוד שהרישומים הקיימים ירדו, גם הרישומים החדשים התייצבו בהדרגה.

נפח העסקאות של בתים יד שנייה התאושש, מספר הרישומים המועלים ירד, וגם שטח המיקוח הצטמצם בו זמנית.על פי נתונים של מתווכים מובילים במעקב על ידי מדד סין, שטח המיקוח על דיור יד שנייה בבייג'ין ובשנחאי יציב באופן כללי מאז השנה. בספטמבר עמד מרחב המיקוח בבייג'ין על 6.99% ובשנחאי עמד על 6.42%, שניהם נמוכים משמעותית מהשיאים בספטמבר אשתקד.

יחד, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2026, הפעילות של שוק הדיור היד שנייה בבייג'ין ובשנגחאי תישאר גבוהה, ביקוש נוקשה עדיין יהיה נפח העסקאות הבסיסי, שיפור הביקוש יתאושש באופן שולי ולחץ ההיצע בשוק יקל.

בציפייה לרבעון הרביעי, יישום מדיניות הנחה בריבית עבור הלוואות לרכישת דירות למגורים צפויה לספק תמיכה מסוימת לביקוש לדירות ביכורים זכאים. צפוי שעסקאות דיור יד שנייה בבייג'ין ושנגחאי עדיין יהיו פעילות במידה מסוימת.בסך הכל, ההתאוששות הנוכחית בשוק עדיין מונעת בעיקר על ידי ביקוש נוקשה. המפתח לייצוב המחירים טמון בהמשך שחרור הביקושים המשתפרים, האם היקף הרישומים יכול להישאר יציב ובהתאוששות נוספת של ציפיות התושבים.(Cao Jingjing, המנהל הכללי של מחלקת חקר האינדקס של מכון המחקר האינדקסים של סין)

עורך אחראי: Li Xia